Le droit commun de la vente

Aperçu

Le contrat de vente constitue le contrat nommé le plus fréquent en droit civil québécois. Il est régi par les règles générales du droit des obligations et par les dispositions particulières du chapitre sur la vente au Code civil du Québec (art. 1708 et s. C.c.Q.). La vente se forme par le simple accord des volontés sur deux éléments : l'objet et le prix. Le vendeur assume deux obligations principales, soit la délivrance du bien et la garantie, tandis que l'acheteur doit prendre livraison et payer le prix convenu. La Loi sur la protection du consommateur (L.p.c.) superpose un régime de protection renforcé lorsqu'un consommateur contracte avec un commerçant.

Objectifs d'apprentissage

Distinguer le contrat de vente du contrat d'entreprise et d'autres contrats nommés.
Identifier les conditions de formation et les vices de consentement propres à la vente.
Comprendre le mécanisme de la promesse de vente et ses effets juridiques.
Analyser les règles du transfert de propriété et des risques de perte.
Maîtriser le régime de la garantie du droit de propriété et de la garantie de qualité (vices cachés).
Reconnaître les protections accordées par la L.p.c. au consommateur et au sous-acquéreur.

Concepts clés et définitions

Vente (sale) : contrat par lequel une personne transfère la propriété d'un bien à une autre moyennant un prix en argent (art. 1708 C.c.Q.).

Promesse de vente (promise of sale) : avant-contrat par lequel une ou deux parties s'obligent à conclure ultérieurement un contrat de vente.

Délivrance (delivery) : mise du bien à la disposition de l'acheteur de sorte qu'il puisse en prendre possession (art. 1717 C.c.Q.).

Garantie du droit de propriété (warranty of ownership) : obligation du vendeur de garantir l'acheteur contre tout droit de nature privée ou toute limitation de droit public affectant le bien.

Vice caché (latent defect) : défectuosité rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, ou diminuant son utilité de façon telle que l'acheteur n'aurait pas contracté au même prix s'il l'avait connue (art. 1726 C.c.Q.).

Vendeur professionnel (professional seller) : personne qui vend des biens sur une base régulière dans le cadre de ses activités, présumée connaître les vices cachés affectant les biens vendus (art. 1729 C.c.Q.).

La formation du contrat de vente

Le consentement et le formalisme

La vente obéit au principe du consensualisme : un accord des volontés sur l'objet et le prix suffit à former le contrat (art. 1385, 1388 et 1708 C.c.Q.). Le prix doit être déterminé ou déterminable par des données objectives. Si le transfert de propriété se fait sans contrepartie en argent, il pourra s'agir d'une donation, avec les formalités propres à ce contrat.

La qualification du contrat revêt une grande importance pratique. Lorsque l'ouvrage ou le service n'est qu'accessoire par rapport à la valeur des biens fournis, les règles de la vente s'appliquent et non celles du contrat d'entreprise (art. 2103 C.c.Q.). La résiliation unilatérale permise par l'art. 2125 C.c.Q. pour le contrat d'entreprise n'existe pas pour la vente.

Le législateur impose certaines exceptions au consensualisme. La vente d'un immeuble à usage d'habitation exige un formalisme particulier (art. 1793 C.c.Q.), et le non-respect de ces règles peut empêcher la validité de la vente entre les parties. Les formalités de publicité des droits, pour leur part, visent l'opposabilité aux tiers plutôt que la validité entre les parties (art. 1455 et 2938 C.c.Q.).

En droit de la consommation, le formalisme est la règle. La L.p.c. exige un écrit pour de nombreux contrats : le contrat de crédit (art. 66 et 80 L.p.c.), la vente à tempérament (art. 131 L.p.c.), la vente par un commerçant itinérant (art. 58 L.p.c.) et la vente d'un véhicule d'occasion (art. 158 L.p.c.). Pour chacun, l'écrit doit être rédigé en double et signé par les deux parties (art. 25, 27 et 30 L.p.c.). Ces exigences constituent de véritables conditions de validité, sanctionnées par la nullité.

L'art. 1709 C.c.Q. empêche l'administrateur des biens d'autrui d'acheter ou de vendre les biens qu'il est chargé d'administrer, afin de prévenir les conflits d'intérêts. L'art. 1783 C.c.Q. frappe de nullité absolue la vente ou l'achat de droits litigieux par des juges, avocats, notaires ou officiers de justice.

Les vices de consentement et la lésion

Les règles générales sur l'erreur, le dol, les réticences et la crainte s'appliquent à la vente (art. 1398 à 1404 C.c.Q.). La lésion n'est pas, en principe, un motif de nullité (art. 1405 C.c.Q.), sauf dans les cas prévus par la loi.

En droit de la consommation, la lésion constitue une exception de taille. L'art. 8 L.p.c. reconnaît deux types de lésion. La lésion objective survient lorsque la disproportion entre la valeur des prestations est si considérable qu'elle fait présumer l'exploitation du consommateur. La preuve de cette disproportion crée une présomption simple que le commerçant peut tenter de repousser.

Exemple : Un taux d'intérêt de 39,6 % sur un prêt d'argent pourra être justifié si le crédit de l'emprunteur présente un risque considérable, mais sera présumé lésionnaire en l'absence d'une telle justification.

La lésion subjective intervient quand l'obligation du consommateur est excessive, abusive ou exorbitante compte tenu de sa condition, des avantages du contrat et des circonstances de sa conclusion.

Les sanctions prévues comprennent la nullité du contrat et la réduction du prix (art. 1407 C.c.Q.). Le tribunal peut aussi refuser la demande en nullité fondée sur la lésion si le défendeur offre de réduire équitablement sa créance (art. 1408 C.c.Q.).

Les clauses interdites ou réglementées

Le Code civil encadre la liberté contractuelle par plusieurs mécanismes. L'art. 1437 C.c.Q. permet au tribunal d'annuler ou de réduire les clauses abusives dans un contrat d'adhésion ou de consommation. La clause pénale jugée abusive peut être réduite (art. 1623, al. 2 C.c.Q.).

La clause d'exonération de responsabilité dans la garantie de qualité est sans effet lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice et ne l'a pas révélé (art. 1733, al. 1 C.c.Q.). La vente aux risques et périls de l'acheteur est permise en principe, mais elle est privée d'effet lorsque le vendeur est un professionnel (art. 1733, al. 2 C.c.Q.).

La L.p.c. ajoute un chapelet d'interdictions : la clause d'exonération de responsabilité pour tout fait personnel du commerçant est illégale (art. 10 L.p.c.), et la clause pénale sanctionnant le manquement du consommateur est généralement sans effet (art. 13 L.p.c.).

La promesse de vente

La promesse bilatérale

La promesse bilatérale de vente ne constitue pas une vente; elle forme un avant-contrat par lequel les parties s'obligent à passer ultérieurement la vente elle-même (art. 1396, al. 2 C.c.Q.). Elle ne transfère pas la propriété et ne crée aucun droit réel (art. 1397, al. 1 C.c.Q.). Les parties conservent toutefois la liberté de stipuler que la promesse vaudra vente.

En cas de rupture, le bénéficiaire peut intenter une demande en passation de titre (art. 1712 C.c.Q.), recours en exécution forcée en nature. Le promettant-acheteur doit consigner le prix (art. 1576 C.c.Q.) et présenter un acte de vente conforme à la promesse. Subsidiairement, le bénéficiaire peut demander la résolution et des dommages-intérêts (art. 1604 et 1458 C.c.Q.).

Si le bien a néanmoins été vendu à un tiers de mauvaise foi, le bénéficiaire dispose d'un recours extracontractuel en dommages-intérêts (art. 1397, al. 1 et 1457 C.c.Q.), mais la vente au tiers demeure opposable.

La promesse unilatérale

La promesse unilatérale (ou option) se distingue de la simple offre. L'offre faite à une personne déterminée est réputée constituer une promesse dès que le destinataire manifeste clairement son intention de la prendre en considération (art. 1396, al. 1 C.c.Q.). Si le bénéficiaire laisse expirer le délai sans lever l'option, il est forclos.

Le promettant qui se trouve dans l'incertitude peut mettre en demeure le bénéficiaire d'accepter dans un délai précis, à défaut de quoi la promesse devient caduque.

La promesse avec délivrance

Par dérogation à la règle générale, si la délivrance et la prise de possession ont lieu en même temps que la promesse, il y a vente et non simple promesse (art. 1710 C.c.Q.). Cette présomption est réfragable : les parties peuvent convenir que la propriété ne sera transférée qu'au moment de la signature de l'acte notarié.

Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix (art. 1711 C.c.Q.), sauf convention contraire.

La vente du bien d'autrui

Lorsque le vendeur n'est pas propriétaire du bien vendu, la situation met en cause trois personnes : l'acheteur, le vendeur et le véritable propriétaire. Le propriétaire conserve le droit de revendiquer son bien (art. 953 et 1714, al. 1 C.c.Q.) ou de demander la nullité de la vente.

Une exception protège le commerce : si un meuble est vendu dans le cours des activités d'une entreprise, le propriétaire ne peut revendiquer le bien sans rembourser à l'acheteur de bonne foi le prix payé (art. 1714, al. 2 C.c.Q.). La bonne foi se présume (art. 2805 C.c.Q.), mais l'aveuglement volontaire ou la négligence grossière détruisent cette présomption.

Exemple : L'achat d'un véhicule volé auprès d'un concessionnaire automobile constitue une vente dans le cours des activités d'une entreprise; le véritable propriétaire devra rembourser l'acheteur de bonne foi pour revendiquer le véhicule.

L'acheteur qui découvre que son vendeur n'était pas propriétaire peut demander la nullité de la vente (art. 1713 C.c.Q.) et des dommages-intérêts selon les règles générales de la responsabilité contractuelle (art. 1458 C.c.Q.).

Le transfert de la propriété et des risques

Pour un bien individualisé, la propriété est transférée dès la conclusion du contrat (art. 1453, al. 1 C.c.Q.). Pour un bien déterminé seulement par son espèce, le transfert exige l'individualisation du bien et l'information de l'acheteur (art. 1453, al. 2 C.c.Q.).

Les risques de perte demeurent à la charge du vendeur jusqu'à la délivrance (art. 1456, al. 2 C.c.Q.), règle inspirée de la Convention de Vienne sur la vente internationale. Si le bien périt sans faute du vendeur entre la formation du contrat et la délivrance, le contrat est résolu de plein droit et l'acheteur est libéré de l'obligation de payer le prix. Après la délivrance, les risques passent à l'acheteur.

En cas de double vente d'un meuble, l'acquéreur de bonne foi mis en possession le premier est propriétaire (art. 1454 C.c.Q.). Pour un immeuble, la priorité revient à celui qui inscrit son droit le premier (art. 1455 C.c.Q.).

Les obligations du vendeur

La délivrance

La délivrance est la mise du bien à la disposition de l'acheteur; il s'agit d'une obligation de résultat (art. 1717 C.c.Q.). Elle peut s'effectuer par la remise des clés, la remise d'un titre ou la signature d'un acte de vente destiné à la publication.

Le vendeur doit délivrer le bien dans l'état où il se trouvait lors de la vente, avec tous ses accessoires : titres de propriété, modes d'emploi et droits attachés au bien (art. 1718 et 1719 C.c.Q.). Le bien délivré doit être rigoureusement conforme à celui convenu (art. 1561 C.c.Q.), tant en ce qui concerne ses caractéristiques que sa quantité ou sa contenance (art. 1720 C.c.Q.).

En matière mobilière, le défaut de délivrance à temps permet à l'acheteur de considérer la vente comme résolue si le vendeur est en demeure (art. 1736 C.c.Q.). Si la quantité ou la contenance est insuffisante, l'acheteur peut obtenir la réduction du prix ou, en cas de préjudice sérieux, la résolution de la vente (art. 1737 C.c.Q.).

La garantie du droit de propriété

Le vendeur doit garantir l'acheteur contre tout droit de nature privée limitant sa propriété : servitude, hypothèque ou droit d'un tiers (art. 1723, al. 1 C.c.Q.). Il est spécialement tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette garantie (art. 1723, al. 2 C.c.Q.).

La garantie s'étend aux violations de limitations de droit public (art. 1725 C.c.Q.) : infractions aux règlements de zonage, normes du bâtiment, ou règles environnementales existant au moment de la vente. La violation doit être consommée, et non simplement potentielle. Le vendeur est libéré si la violation a été déclarée à l'acheteur, inscrite au bureau de la publicité des droits, ou si un acheteur prudent et diligent aurait pu la découvrir.

La garantie du fait personnel est d'ordre public : le vendeur ne peut s'exonérer pour ses propres faits, qu'il s'agisse d'un empiétement ou d'un vice du titre (art. 1732 C.c.Q.). La seule issue consiste à déclarer le vice lors de la vente.

L'acheteur qui découvre un vice du titre doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable (art. 1738 C.c.Q.).

La garantie de qualité et les vices cachés

Le vendeur est tenu de garantir que le bien peut servir à l'usage auquel il est destiné et qu'il n'est pas affecté d'un vice caché (art. 1726 C.c.Q.). Cinq conditions doivent être réunies pour invoquer cette garantie :

Gravité : le vice doit diminuer l'usage du bien de telle sorte que l'acheteur n'aurait pas contracté ou aurait payé moins cher (art. 1726, al. 1 C.c.Q.).
Ignorance de l'acheteur : le vice devait être inconnu de l'acheteur au moment de la vente (art. 1726, al. 2 C.c.Q.).
Caractère caché : un vice est apparent s'il peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert (art. 1726, al. 2 C.c.Q.).
Antériorité : le vice doit avoir existé avant la vente, même de façon latente (art. 1726, al. 1 C.c.Q.).
Dénonciation : l'acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte (art. 1739 C.c.Q.).

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices; l'existence d'un vice au moment de la vente est présumée lorsque le mauvais fonctionnement survient prématurément (art. 1729 C.c.Q.). Le fabricant est soumis à la présomption la plus rigoureuse de connaissance, et ne peut la repousser que par la preuve du risque de développement ou de la force majeure.

Exemple : Des fondations construites sur un remblai contenant de la pyrite présentant un potentiel de gonflement constituent un vice caché grave. Si l'acheteur a agi avec prudence lors de l'inspection et que le vice ne se manifestait par aucun signe extérieur, le vendeur-constructeur sera présumé connaître le défaut.

L'acheteur peut obtenir la résolution de la vente s'il n'aurait jamais contracté, ou une réduction du prix s'il aurait payé moins cher. Des dommages-intérêts s'ajoutent lorsque le vendeur connaissait ou est présumé connaître le vice (art. 1728 C.c.Q.). La prescription est de trois ans depuis la découverte du vice (art. 2925 C.c.Q.).

Il faut aussi signaler l'art. 1727 C.c.Q. : si le bien périt en raison du vice caché qui l'affectait au moment de la vente, la perte est en principe supportée par le vendeur, sous réserve de la faute de l'acheteur ou de la force majeure.

La L.p.c. renforce cette protection par la garantie de durabilité (art. 38 L.p.c.), la garantie d'aptitude (art. 37 L.p.c.) et la garantie de bon fonctionnement des véhicules d'occasion (art. 159 à 166 L.p.c.). Ces garanties sont d'ordre public et ne peuvent être exclues (art. 261 L.p.c.).

Les obligations de l'acheteur

L'acheteur assume deux obligations : prendre livraison du bien et payer le prix. La prise de livraison est le corollaire de la délivrance; elle s'effectue aux frais de l'acheteur (art. 1722 et 1734 C.c.Q.).

Le prix doit être payé à la date et au lieu de la délivrance (art. 1734 C.c.Q.), sauf convention contraire. Le vendeur peut suspendre la délivrance tant que l'acheteur ne paie pas, en vertu de l'exception d'inexécution (art. 1591 C.c.Q.).

En matière mobilière, il faut distinguer le défaut de prendre livraison du régime distinct de l'art. 1741 C.c.Q. après délivrance : résolution et revendication ne sont possibles que sous des conditions propres, notamment la vente au comptant, le délai de 30 jours, l'intégrité du bien et certaines limites à l'égard des sous-acquéreurs. En matière immobilière, il faut ajouter les restrictions majeures du recours : autorisation judiciaire lorsque la moitié de la dette est déjà acquittée, possibilité pour l'acheteur ou un créancier postérieur d'imposer une vente sous contrôle de justice, et règles de publication/opposabilité aux tiers.

Les recours du sous-acquéreur

En matière de biens meubles, et en droit de la consommation lorsque les conditions de la L.p.c. sont réunies, le droit québécois accorde au sous-acquéreur un accès direct au fabricant par trois voies complémentaires :

La règle de l'art. 1442 C.c.Q. (règle Kravitz) : la garantie contre les vices due par le premier vendeur est transmise par l'effet de la loi à tout acquéreur subséquent.
L'art. 1730 C.c.Q. : pour les biens meubles, le fabricant, l'importateur et le grossiste deviennent codébiteurs de la garantie due par le vendeur immédiat.
L'art. 53 L.p.c. : en droit de la consommation, le fabricant et le commerçant sont soumis à une présomption irréfragable de connaissance du vice; ils ne peuvent prétendre l'avoir ignoré (art. 53, al. 3 L.p.c.).

Le consommateur dispose en pratique d'une protection supérieure sous la L.p.c. et aura généralement avantage à fonder son recours sur cette loi plutôt que sur le seul Code civil. Les obligations de la L.p.c. s'ajoutent à celles du Code civil (art. 270 L.p.c.).

Liste de vérification pratique

Glossaire

Acompte (deposit) : somme versée à l'occasion d'une promesse de vente, présumée être un à-valoir sur le prix (art. 1711 C.c.Q.).
Clause résolutoire (resolutory clause) : stipulation permettant au vendeur de résoudre la vente en cas de défaut de l'acheteur.
Délivrance (delivery) : mise du bien à la disposition de l'acheteur de sorte qu'il puisse en prendre possession.
Garantie de durabilité (warranty of durability) : garantie que le bien servira à un usage normal pendant une durée raisonnable (art. 38 L.p.c.).
Lésion (lesion) : disproportion entre les obligations réciproques, invocable en droit de la consommation (art. 8 L.p.c.).
Passation de titre (forced transfer of title) : recours permettant d'obtenir un jugement tenant lieu d'acte de vente (art. 1712 C.c.Q.).
Présomption de connaissance (presumption of knowledge) : présomption légale selon laquelle le vendeur professionnel ou le fabricant est réputé connaître les vices du bien vendu.
Vice apparent (apparent defect) : défaut pouvant être constaté par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert.
Vice caché (latent defect) : défectuosité non apparente diminuant l'usage du bien vendu, antérieure à la vente.
Vente aux risques et périls (sale at buyer's risk) : stipulation par laquelle l'acheteur renonce à la garantie, inopérante à l'encontre d'un vendeur professionnel.

Références et lectures complémentaires

Art. 1708 à 1805 C.c.Q. : chapitre sur la vente.
Art. 1453 à 1456 C.c.Q. : transfert de propriété et des risques.
Art. 1396 et 1397 C.c.Q. : promesse de contracter.
Art. 1437 C.c.Q. : clauses abusives.
Art. 1442 C.c.Q. : cession des droits accessoires au bien (Kravitz).
Art. 1726 à 1733 C.c.Q. : garantie de qualité et vices cachés.
Art. 37, 38, 53, 159 à 166 L.p.c. : garanties légales en droit de la consommation.
General Motors Products of Canada Ltd. c. Kravitz, [1979] 1 R.C.S. 790 : cession légale de la garantie au sous-acquéreur et présomption de connaissance du fabricant.
ABB Inc. c. Domtar Inc., 2007 CSC 50 : confirmation de la présomption rigoureuse de connaissance du fabricant.
Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art. 1396-1397, 1453-1456, 1708-1805.
Loi sur la protection du consommateur, RLRQ c P-40.1.
Lluelles, D. et Moore, B., Droit des obligations, 3e éd., Montréal, Thémis.
Jobin, P.-G. et Vézina, N., La vente, 4e éd., Montréal, Wilson & Lafleur.
General Motors Products of Canada Ltd. c. Kravitz, [1979] 1 R.C.S. 790.
ABB Inc. c. Domtar Inc., 2007 CSC 50.

Avertissement

Cet article est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit civil québécois peut évoluer par voie législative et jurisprudentielle. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un notaire qualifié au Québec.

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