Le Tribunal administratif du logement : compétence, procédure et conservation des logements

Aperçu

Le Tribunal administratif du logement (ci-après « T.A.L. ») constitue l'instance spécialisée chargée de trancher les litiges en matière de louage résidentiel au Québec. Créé par la Loi sur le Tribunal administratif du logement (L.T.a.l.), entrée en vigueur le 31 août 2020, il succède à la Régie du logement et reprend l'essentiel de ses attributions. Sa compétence s'étend à tout logement visé par l'art. 1892 C.c.Q., qu'il soit loué, offert en location ou devenu vacant après une location (art. 1 L.T.a.l.). Le T.A.L. exerce à la fois un rôle juridictionnel, un rôle d'information auprès des locateurs et locataires, et un rôle de surveillance en matière de conservation du parc locatif. Cette leçon présente le cadre législatif, la compétence, les règles de procédure, les voies de recours et les mécanismes de protection des logements administrés par le T.A.L.

Objectifs d'apprentissage

Identifier les sources législatives régissant le T.A.L. et distinguer sa compétence de celle des tribunaux judiciaires.
Délimiter les champs de compétence partagée et de compétence exclusive du T.A.L.
Comprendre les règles relatives à la notification, la péremption et la représentation des parties devant le T.A.L.
Distinguer les voies de recours : rétractation, révision administrative et appel à la Cour du Québec.
Appliquer les normes de contrôle issues de l'arrêt Vavilov lorsqu'une décision du T.A.L. fait l'objet d'un appel.
Expliquer les mécanismes de conservation des logements : démolition, aliénation d'un ensemble immobilier et conversion en copropriété divise.

Concepts clés et définitions

Tribunal administratif du logement (T.A.L.) (Administrative Housing Tribunal) : Organisme juridictionnel succédant à la Régie du logement, compétent en matière de louage résidentiel au Québec.
Louage résidentiel (residential lease) : Bail portant sur un logement au sens de l'art. 1892 C.c.Q.
Péremption : Extinction de la demande pour défaut de déposer la preuve de notification dans le délai prescrit (art. 56.2 L.T.a.l.).
Ordonnance de sauvegarde (safeguard order) : Mesure provisoire visant à préserver les droits des parties en attendant le jugement au fond (art. 9.8, al. 2 L.T.a.l.).
Ensemble immobilier (housing complex) : Groupe de plusieurs immeubles situés à proximité, administrés en commun et comprenant ensemble plus de douze logements, partageant certains accessoires ou dépendances (art. 45 L.T.a.l.).
Copropriété divise : Mode de propriété dans lequel un immeuble est divisé en fractions comportant chacune une partie privative et une quote-part des parties communes.
Norme de contrôle (standard of review) : Critère selon lequel un tribunal d'appel évalue la décision du tribunal de première instance; en appel, la norme de la décision correcte s'applique aux questions de droit et celle de l'erreur manifeste et déterminante aux questions de fait ou mixtes.

Origine et cadre législatif du T.A.L.

La Loi sur le Tribunal administratif du logement, entrée en vigueur le 31 août 2020, reprend les dispositions de l'ancienne Loi sur la Régie du logement tout en introduisant des réformes procédurales visant à accroître l'efficacité de l'instance. Les régisseurs de l'ancienne Régie portent désormais le titre de « membres » du T.A.L. (art. 6 L.T.a.l.).

La loi s'applique à tout logement visé par l'art. 1892 C.c.Q. et contient des dispositions relatives à la démolition de logements (art. 32 à 44 L.T.a.l.), à l'aliénation d'un immeuble dans un ensemble immobilier (art. 45 à 50 L.T.a.l.) et à la conversion en copropriété divise (art. 51 à 54.14 L.T.a.l.).

La constitutionnalité du T.A.L. a été confirmée par la Cour suprême du Canada. Un litige relatif à un bail résidentiel ne peut être soustrait de la compétence du T.A.L. par une clause compromissoire ou d'arbitrage, les règles étant d'ordre public (art. 2639 C.c.Q.).

Les mandats du T.A.L.

Au-delà de son rôle juridictionnel, le T.A.L. est chargé de quatre mandats complémentaires (art. 5 L.T.a.l.) :

Renseigner les locateurs et les locataires sur leurs droits et obligations découlant du bail et de la L.T.a.l.
Favoriser la conciliation entre les parties.
Réaliser des études et publier des statistiques sur la situation du logement.
Publier périodiquement un recueil de ses décisions.

Le locateur ou le locataire qui souhaite obtenir de l'information générale avant d'introduire une demande peut donc consulter les services du T.A.L. sans engager de frais.

La compétence du T.A.L.

La compétence du T.A.L. repose sur l'art. 28 L.T.a.l. Elle se subdivise en deux volets : une compétence conditionnée par le montant en litige et une compétence exclusive, indépendante de la valeur pécuniaire du différend.

Compétence partagée selon le montant en litige

Le T.A.L. entend, en première instance et à l'exclusion de tout autre tribunal, toute demande relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande est inférieur au seuil de compétence de la Cour du Québec, soit 100 000 $ depuis le 30 juin 2023 (art. 28(1) L.T.a.l.). Lorsque ce montant est atteint ou dépassé, la compétence appartient à la Cour supérieure (Superior Court), tribunal de droit commun (art. 33 C.p.c.).

En matière de résiliation de bail, le montant en litige correspond au total du loyer restant à courir sur le terme du contrat (3008 Canada Inc. c. Béliard). Toutes les conclusions recherchées doivent être prises en compte, en supposant qu'elles pourraient être entièrement accordées.

Lorsqu'une ordonnance d'exécution de travaux est demandée, la valeur monétaire totale des réparations constitue l'intérêt du demandeur aux fins de la détermination de la compétence.

Mini-hypothèse. Un locateur demande la résiliation d'un bail dont le loyer mensuel est de 1 500 $, avec 24 mois restants. Le montant en litige (36 000 $) est inférieur au seuil de 100 000 $ : la demande relève du T.A.L.

Compétence exclusive

Indépendamment du montant en jeu, le T.A.L. possède une compétence exclusive sur les demandes relatives à certaines matières énumérées à l'art. 28(2) et (3) L.T.a.l. :

La reconduction et la modification du bail (art. 1941 à 1956 C.c.Q.).
La reprise de logement et l'éviction (art. 1957 à 1964, 1966, 1967, 1969 et 1970 C.c.Q.).
Le bail de logement à loyer modique (art. 1984 à 1990 et 1992 à 1994 C.c.Q.).
La conservation du parc locatif : démolition (art. 32 à 44 L.T.a.l.), aliénation dans un ensemble immobilier (art. 45 à 50 L.T.a.l.) et conversion en copropriété divise (art. 51 à 54.4 et 54.8 à 54.10 L.T.a.l.).

Le T.A.L. conserve sa compétence exclusive même lorsque le logement est situé dans une coopérative d'habitation, bien qu'il ne puisse contrôler la légalité des actes posés par une coopérative à l'égard de ses membres (Coopérative Jeanne-Mance c. Landry). Ce contrôle appartient à la Cour supérieure.

Portée de l'expression « relative au bail »

La jurisprudence interprète largement l'expression « relative au bail ». Dans Chrysler c. Fattal, la Cour d'appel a reconnu la compétence du T.A.L. pour des engagements souscrits au même moment que le bail lorsque le contrat principal liant les parties était un contrat de bail. L'arrêt 955 René-Lévesque Est c. Jetté a réitéré qu'il n'est pas indiqué de disséquer un litige selon les questions juridiques posées pour trancher la compétence d'attribution : c'est la nature même du différend qui doit être identifiée.

Le T.A.L. peut connaître d'une demande en dommages-intérêts découlant d'une reprise de logement de mauvaise foi (bad faith), même si le bail est terminé, à condition que le dommage soit contractuel (Parenteau-Lalonde c. Mendelson). Les dommages causés aux biens du locataire à la suite d'un vice caché relèvent aussi de la compétence du T.A.L., car les art. 1854, 1864, 1910 et 1912 C.c.Q. imposent des obligations contractuelles au locateur.

En revanche, les dommages découlant du harcèlement d'un locataire envers son locateur ont été qualifiés d'extracontractuels dans Kerassinis c. Boretsky, même si la frustration avait une origine contractuelle. La compétence du T.A.L. pour un recours en harcèlement entre locataires d'un même immeuble (art. 1902 C.c.Q.) demeure controversée (Dufour c. Sauvé l'a admise; Zhao c. Mahano l'a déclinée).

Lorsqu'un bail coexiste avec un contrat de travail, le T.A.L. doit d'abord déterminer quel rapport est accessoire à l'autre : si le bail est l'accessoire du contrat de travail, le litige échappe au T.A.L.; si le contrat de travail est l'accessoire du bail, le T.A.L. demeure compétent. En présence d'une promesse de vente et d'un bail, la compétence dépend aussi de l'objet réel du litige. La jurisprudence admet en outre la compétence du T.A.L. à l'égard d'une convention de cohabitation entre colocataires, refuse en principe les jugements déclaratoires sans litige sous-jacent sauf en matière de conservation du parc locatif, et exclut le bail en propriété du régime du bail de logement.

Abus de procédure et ordonnances de sauvegarde

Le T.A.L. dispose de pouvoirs pour réprimer les abus de procédure. Lorsqu'il constate le caractère abusif d'un recours, il peut condamner la partie fautive à payer des dommages-intérêts compensatoires, y compris les honoraires extrajudiciaires, et octroyer des dommages punitifs (art. 63.2, al. 3 L.T.a.l.). Le pouvoir de limitation, distinct de la forclusion, permet d'exiger qu'une partie obtienne une autorisation avant d'intenter un nouveau recours, sans lui retirer définitivement le droit d'agir. La Cour du Québec a rappelé que cette mesure doit être appliquée avec rigueur : le juge vérifie que la conduite reprochée procède de « manquements répétés et systématiques qui s'inscrivent dans une stratégie d'épuisement de la partie adverse ».

Le T.A.L. peut aussi émettre des ordonnances de sauvegarde (art. 9.8, al. 2 L.T.a.l.) afin de préserver les droits des parties avant le jugement au fond, y compris avant que sa compétence sur le fond ne soit établie. Les critères applicables reproduisent ceux de l'injonction interlocutoire : apparence de droit suffisant, préjudice imminent et irréparable, prépondérance des inconvénients et urgence. L'ordonnance demeure temporaire et exceptionnelle; elle ne doit pas équivaloir à une décision finale (Simard c. Church).

La preuve et la procédure

Les règles de preuve et de procédure devant le T.A.L. figurent aux art. 56 à 87 L.T.a.l. et au Règlement sur la procédure (art. 85 L.T.a.l.). Les dispositions du Code civil du Québec en matière de preuve (art. 2803 à 2874 C.c.Q.) s'appliquent, sous réserve de règles particulières (art. 75 à 78 L.T.a.l.). Le Code de procédure civile ne s'applique pas directement; l'art. 86 L.T.a.l. permet d'y recourir subsidiairement, à condition qu'il s'agisse de simples règles de procédure n'affectant pas l'existence du droit en cause.

Notification et péremption

L'art. 56.2 L.T.a.l. impose le dépôt de la preuve de notification dans un délai de 45 jours suivant l'introduction de la demande, sous peine de péremption. Ce délai n'est pas de rigueur : une partie peut en être relevée sur le fondement de l'art. 59 L.T.a.l., conformément au principe selon lequel la procédure est la servante du droit (Immeuble Bermont c. Ladouceur; Mehrabian c. Tchatat).

L'omission de communiquer la liste des pièces (art. 56.1 L.T.a.l.) n'entraîne pas le rejet de la demande, mais expose le demandeur à un report de l'audience (Cepeda c. Structures métropolitaines (SMI) Inc.). La même souplesse s'applique au délai de 90 jours pour le formulaire de fixation du loyer (art. 56.3 L.T.a.l.), prolongeable par l'art. 59 L.T.a.l.

Lorsque le T.A.L. convoque les parties sans délai, la preuve de notification doit toutefois être déposée à l'audience, sous peine de rejet. Une nouvelle demande peut aussi être déposée après péremption, dans les limites de la prescription. Enfin, si une affaire connexe est pendante devant la Cour supérieure, le T.A.L. peut suspendre l'instance sur demande, mais non refuser d'entendre l'affaire de sa propre initiative.

Représentation des parties

Les art. 72 et 74 L.T.a.l. encadrent la représentation devant le T.A.L. Une personne physique ou morale peut être représentée par un mandataire autre qu'un avocat, aux conditions prévues par la loi et le règlement de procédure (art. 25 du Règlement).

Seul un avocat peut rédiger et déposer une demande pour le compte d'autrui. Pour une personne morale, un administrateur, un dirigeant ou un employé à son seul service peut la représenter (art. 72 L.T.a.l.). La notion de « dirigeant » divise la jurisprudence : selon Gestion résidentielle Metcap Inc. c. Omar, la personne nommée dirigeante peut valablement représenter la personne morale; selon Les Immeubles Laberge S.E.N.C. c. Watson, le dirigeant doit disposer d'un pouvoir réel de décision, et non être un salarié désigné pour éluder la Loi sur le Barreau.

La représentation par avocat est interdite lorsque la demande porte uniquement sur une petite créance (art. 73 L.T.a.l.).

Cette interdiction s'étend aussi à la rétractation d'une décision rendue sur une petite créance. Elle peut également viser une demande de diminution de loyer limitée au passé lorsqu'elle ne constitue qu'un recouvrement monétaire, alors qu'une diminution réclamée pour le passé et pour l'avenir ne relève pas de cette interdiction.

Révision et appel des décisions

L'exécution des décisions

Sauf ordonnance d'exécution provisoire, la décision du T.A.L. devient exécutoire à l'expiration du délai pour demander la permission d'en appeler ou du délai de révision (art. 82 L.T.a.l.). Le dépôt d'une demande de rectification ou de rétractation suspend l'exécution et interrompt le délai d'appel (art. 88 et 89 L.T.a.l.). Le délai de rétractation est de dix jours à compter de la connaissance de la décision. Depuis le 31 août 2020, une partie qui omet de mettre à jour son adresse au dossier ne peut invoquer le défaut de réception de l'avis d'audition pour demander la rétractation (art. 89, al. 5 L.T.a.l.).

En matière de fixation du loyer, le T.A.L. possède une compétence exclusive tant en première instance qu'en révision. En révision, il peut entendre la cause à nouveau et recevoir toute preuve qu'il juge nécessaire (Del Nigro c. Gougeon), sous réserve qu'une erreur de fait ou de droit soit démontrée (Gestion immobilière Langlois Inc. c. Brodeur).

L'appel à la Cour du Québec

Les décisions du T.A.L. peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec (art. 91 L.T.a.l.), sauf celles portant sur une petite créance, la conservation du parc locatif ou l'autorisation de déposer le loyer, lesquelles sont finales. La permission est accordée lorsque la question en jeu est d'intérêt général, sérieuse ou nouvelle, ou encore lorsque la décision comporte une faiblesse apparente ou une atteinte aux règles de justice naturelle.

La demande doit être signifiée à la partie adverse et produite au greffe dans les 30 jours de la date de la décision. Le point de départ de ce délai fait l'objet d'un débat; la Cour supérieure, dans Fiorilli c. Cour du Québec, a privilégié la date de connaissance par la partie plutôt que la date de signature. Ce délai est de rigueur et emporte déchéance.

La demande ne suspend pas l'exécution, sauf ordonnance spéciale d'un juge lorsque l'exécution entraîne un préjudice grave tel l'expulsion du locataire (art. 94, al. 2 L.T.a.l.).

Normes de contrôle applicables

L'arrêt Vavilov de la Cour suprême a redéfini l'analyse des normes de contrôle en appel statutaire. Comme l'art. 91 L.T.a.l. prévoit un mécanisme d'appel, les normes classiques d'appel issues de Housen c. Nikolaisen s'appliquent.

En vertu de l'art. 83.1 de la Loi sur les tribunaux judiciaires, adopté le 5 juin 2020, la Cour du Québec applique la norme de la décision correcte aux questions de droit (interprétation législative, portée de la compétence du décideur) et la norme de l'erreur manifeste et déterminante aux questions de fait ou mixtes de fait et de droit. La Cour d'appel a confirmé ces normes dans des décisions récentes.

Mini-hypothèse. Un juge administratif accorde des dommages moraux à un locataire sans établir de faute ni de lien de causalité. En appel, la Cour du Québec qualifie la question de mixte de fait et de droit. Ayant identifié une erreur manifeste et déterminante, elle infirme la décision, comme dans FPI Boardwalk Québec Inc. c. Isik.

La conservation du parc locatif

La L.T.a.l. contient des dispositions visant à protéger le nombre de logements disponibles et les locataires lors de transformations immobilières.

Démolition d'un logement

Un locateur souhaitant démolir un logement doit aviser le locataire dans les délais prévus pour la reprise du logement et l'éviction (art. 33 L.T.a.l.). Si un locataire s'oppose, le T.A.L. se prononce sur l'opportunité de la démolition en tenant compte des critères de l'art. 35 L.T.a.l. (art. 34 L.T.a.l.). L'opposition d'un seul locataire profite à tous ceux ayant reçu un avis d'éviction (art. 34, al. 2 L.T.a.l.). Le locateur doit verser une indemnité minimale de trois mois de loyer et les frais de déménagement, le T.A.L. pouvant en accorder davantage (art. 39 L.T.a.l.). Les travaux doivent être entrepris et terminés dans le délai fixé par le T.A.L. (art. 40 et 41 L.T.a.l.), sous peine de reconduction de plein droit du bail (art. 42 L.T.a.l.).

Aliénation d'un immeuble dans un ensemble immobilier

L'art. 46 L.T.a.l. interdit le démembrement d'un ensemble immobilier sans autorisation du T.A.L. Un tel ensemble suppose la réunion cumulative de trois conditions (art. 45 L.T.a.l.) : plusieurs immeubles situés à proximité comprenant ensemble plus de douze logements; une administration commune par une même personne ou des personnes liées; et le partage d'un accessoire, d'une dépendance ou d'une partie de la charpente (sauf un mur mitoyen). Le T.A.L. examine les critères limitatifs de l'art. 49 L.T.a.l. et peut imposer des conditions pour la protection des locataires (art. 50 L.T.a.l.), y compris l'interdiction temporaire de reprendre un logement (Jaxandre Inc. c. Leroux). Une convention réalisée sans autorisation entraîne une nullité relative (Rosenthal c. 1439 Canada Inc.).

Conversion en copropriété divise

La conversion d'un immeuble comportant ou ayant comporté un logement au cours des dix années précédentes requiert l'autorisation du T.A.L. (art. 51, al. 1 L.T.a.l.), même lorsque l'immeuble est possédé et occupé par des indivisaires. Le propriétaire doit d'abord notifier un avis d'intention à chaque locataire et en transmettre une copie au T.A.L. (art. 54 L.T.a.l.). Cet avis produit deux conséquences : la restriction des travaux dans l'immeuble (art. 53 L.T.a.l.) et l'interdiction de la reprise du logement pour toute la durée d'occupation du locataire en place (art. 54 L.T.a.l.).

Sur le territoire de la Ville de Montréal, la conversion est en principe interdite sauf dérogation municipale (art. 54.12 et 54.14 L.T.a.l.). Hors Montréal, elle est permise, mais chaque municipalité peut la restreindre. L'autorisation accordée doit être annexée à la déclaration de copropriété et inscrite au registre foncier dans l'année (art. 54.4 L.T.a.l.). Une inscription sans autorisation peut faire l'objet d'une radiation (art. 54.9 L.T.a.l.). Le locataire bénéficie d'un droit de préemption (art. 54.8 L.T.a.l.).

Lorsque l'immeuble est détenu en indivision, tous les copropriétaires indivis doivent en principe signer la demande de conversion. L'interdiction de reprise qui suit l'avis d'intention ne vise pas le cessionnaire d'un bail cédé après cet avis ni le locataire entré dans les lieux après l'autorisation. Un refus fondé sur une reprise illégale ou des travaux d'éviction produit effet pendant trois ans et peut ouvrir droit à des dommages-intérêts, y compris punitifs. En matière de conservation, le T.A.L. peut aussi afficher un avis, recevoir des représentations, intervenir d'office ou sur demande, et la nullité des actes non autorisés est majoritairement analysée comme relative, avec incidence sur la prescription.

Repères jurisprudentiels et législatifs

3008 Canada Inc. c. Béliard : le loyer restant à courir détermine la compétence du T.A.L. en matière de résiliation.
955 René-Lévesque Est c. Jetté : la nature du différend détermine la compétence d'attribution.
Chrysler c. Fattal : le T.A.L. est compétent pour des engagements accessoires au bail.
Parenteau-Lalonde c. Mendelson : compétence du T.A.L. pour des dommages-intérêts découlant d'une reprise de mauvaise foi.
Kerassinis c. Boretsky : qualification extracontractuelle des dommages résultant du harcèlement entre locataire et locateur.
Coopérative Jeanne-Mance c. Landry : compétence exclusive du T.A.L. pour le bail, mais non pour le contrôle des actes internes de la coopérative.
Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration) c. Vavilov, 2019 CSC 65 : normes de contrôle applicables en appel statutaire.
FPI Boardwalk Québec Inc. c. Isik : application des normes de Vavilov en appel d'une décision du T.A.L.
Rosenthal c. 1439 Canada Inc. : nullité relative du contrat d'aliénation sans autorisation du T.A.L. dans un ensemble immobilier.

Liste de vérification pratique

Identifier la nature du litige : s'agit-il d'une matière relevant de la compétence partagée ou exclusive du T.A.L.?
Vérifier le montant en litige; inclure toutes les conclusions et le loyer restant à courir si la résiliation est demandée.
Respecter le délai de 45 jours pour le dépôt de la preuve de notification (art. 56.2 L.T.a.l.).
Joindre la liste des pièces lors de la notification de la demande (art. 56.1 L.T.a.l.).
Confirmer la qualité du représentant : avocat, administrateur, dirigeant ou employé au service exclusif d'une personne morale (art. 72 L.T.a.l.).
Vérifier si la représentation par avocat est interdite (petite créance au sens de l'art. 73 L.T.a.l.).
En matière de conservation des logements, notifier l'avis d'intention avant toute démarche de conversion et vérifier les exigences municipales applicables.
En cas de décision défavorable, évaluer les voies de recours : rétractation (10 jours), révision (fixation de loyer) ou permission d'appeler à la Cour du Québec (30 jours).
Demander une ordonnance de sursis si l'exécution de la décision entraîne un préjudice grave tel l'expulsion du locataire.

Glossaire

Bail résidentiel (residential lease) : Contrat de louage portant sur un logement au sens de l'art. 1892 C.c.Q.
Compétence d'attribution (subject-matter jurisdiction) : Pouvoir d'un tribunal de connaître d'un type de litige en raison de la matière en cause.
Copropriété divise : Régime dans lequel l'immeuble est divisé en fractions comportant chacune une partie privative et une quote-part des parties communes.
Ensemble immobilier (housing complex) : Groupe d'immeubles répondant aux conditions cumulatives de l'art. 45 L.T.a.l.
Erreur manifeste et déterminante (palpable and overriding error) : Norme de contrôle applicable aux questions de fait et aux questions mixtes en appel.
Éviction (eviction) : Départ forcé du locataire ordonné ou autorisé par le T.A.L.
Norme de la décision correcte (correctness standard) : Norme de contrôle applicable aux questions de droit en appel.
Ordonnance de sauvegarde (safeguard order) : Mesure provisoire du T.A.L. visant à protéger les droits d'une partie.
Péremption : Extinction d'une instance par l'effet de l'écoulement d'un délai procédural.
Tribunal administratif du logement (T.A.L.) (Administrative Housing Tribunal) : Instance spécialisée en louage résidentiel au Québec.

Références et lectures complémentaires

Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 1378 et s., 1851 et s., 1892 et s., 2639, 2803 à 2874.
Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01.
Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement.
Code de procédure civile, RLRQ, c. C-25.01, art. 33, 49.
Loi sur les tribunaux judiciaires, RLRQ, c. T-16, art. 83.1.
Loi sur le Barreau, RLRQ, c. B-1, art. 128 et s.
Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration) c. Vavilov, 2019 CSC 65.
Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33.

Avertissement

Cet article est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit civil québécois peut évoluer par voie législative et jurisprudentielle. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un notaire qualifié au Québec.

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