Le louage et le crédit-bail

Aperçu

Le louage, aussi appelé bail, est l'un des contrats nommés les plus courants en droit civil québécois. Par ce contrat, une personne (le locateur) met un bien à la disposition d'une autre (le locataire) pendant un certain temps, moyennant un loyer (art. 1851 C.c.Q.). Les art. 1851 à 1891 C.c.Q. établissent un régime général applicable à tous les baux, tandis que les art. 1892 à 2000 C.c.Q. imposent un régime particulier et largement impératif pour le bail d'habitation. Le crédit-bail (art. 1842 à 1850 C.c.Q.), malgré son appellation, constitue un contrat de financement distinct du louage. Cette leçon présente les règles du droit commun du louage, les conditions de formation du bail, le régime des clauses exonératoires de responsabilité et les règles relatives à la publication des droits résultant du bail.

Dans les baux autres que le bail d'habitation, les règles du Code civil sont en principe supplétives lorsque les éléments essentiels du bail sont présents, de sorte que les parties peuvent souvent y déroger contractuellement. Cette liberté n'est toutefois pas absolue : elle demeure encadrée notamment par les art. 1474, al. 2 et 1623, al. 2 C.c.Q., par les règles relatives aux contrats d'adhésion et de consommation, par l'abus de droit et par les normes interdisant la discrimination.

Objectifs d'apprentissage

• Identifier les éléments constitutifs du contrat de bail (jouissance paisible, loyer, durée) et les distinguer du crédit-bail.
• Comprendre le caractère synallagmatique, consensuel et intuitu personæ du bail.
• Analyser la portée et les limites des clauses exonératoires de responsabilité dans les baux non résidentiels, à la lumière de l'arrêt Prelco de la Cour suprême du Canada.
• Appliquer les règles de formation du bail, y compris la distinction entre bail mobilier et bail immobilier.
• Maîtriser les règles de publication des droits résultant du bail au registre approprié.

Concepts clés et définitions

• Louage (bail) (lease) : contrat par lequel le locateur procure au locataire la jouissance d'un bien pendant un certain temps, moyennant un loyer (art. 1851 C.c.Q.).
• Crédit-bail (financial leasing) : contrat de financement tripartite par lequel le crédit-bailleur acquiert un bien d'un fournisseur à la demande du crédit-preneur et le met à sa disposition (art. 1842 C.c.Q.).
• Jouissance paisible (peaceful enjoyment) : droit du locataire de jouir du bien loué sans trouble, constituant l'obligation principale du locateur.
• Loyer (rent) : contrepartie due par le locataire; peut consister en une somme d'argent, la remise de biens en nature ou la prestation de services (art. 1855 C.c.Q.).
• Clause exonératoire (exculpatory clause) : stipulation contractuelle par laquelle une partie limite ou exclut sa responsabilité en cas d'inexécution.
• Intuitu personæ : caractère d'un contrat conclu en considération de la personne du cocontractant.
• Publication des droits (registration of rights) : formalité permettant, selon le régime applicable, d'inscrire les droits résultant du bail dans un registre public; ses effets sur l'opposabilité varient selon le type de bail.

Le crédit-bail : une distinction préalable

Avant d'aborder le louage proprement dit, il convient de clarifier la nature du crédit-bail. Malgré le mot « bail » dans son appellation, le crédit-bail n'est pas un contrat de louage. Il s'agit d'un mécanisme de financement d'équipement mettant en présence trois parties : le fabricant ou distributeur du bien, le crédit-bailleur (bailleur de fonds) et le crédit-preneur (utilisateur). Le crédit-bailleur acquiert le bien auprès du fabricant, selon les instructions du crédit-preneur, et le met à sa disposition pendant une période déterminée, moyennant une contrepartie (art. 1842 et s. C.c.Q.).

Les règles du titre sur le louage ne s'appliquent donc pas au crédit-bail. Une convention qui ne satisfait pas aux conditions du crédit-bail ne peut pas non plus être qualifiée de louage, sauf si elle en présente les caractéristiques prévues à l'art. 1851 C.c.Q. À défaut, elle sera qualifiée de contrat innommé, régi par le principe de la liberté contractuelle.

Exemple pratique. Une entreprise souhaite acquérir un photocopieur industriel. Plutôt que de l'acheter directement, elle s'adresse à un organisme de financement (le crédit-bailleur), qui achète l'appareil auprès du fabricant et le met à la disposition de l'entreprise en échange de versements périodiques. Ce montage constitue un crédit-bail, non un louage, et les règles des art. 1851 à 1891 C.c.Q. n'y trouvent pas application.

Les éléments constitutifs du contrat de bail

L'art. 1851 C.c.Q. définit le contrat de louage et en identifie trois éléments constitutifs : la jouissance paisible d'un bien, le loyer et la durée.

La jouissance paisible

Le locateur doit procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. Cette obligation est à la fois un élément de qualification du bail et une composante de son régime juridique. La jouissance paisible sert de critère pour distinguer le bail d'autres contrats et fonde plusieurs protections accordées au locataire.

Dans les baux non résidentiels, les parties insèrent fréquemment des clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité. La validité de ces clauses dépend de leur portée : une clause qui priverait le locataire de toute jouissance du bien loué serait inopérante, puisqu'elle éliminerait un élément constitutif du contrat.

La Cour d'appel reconnaît toutefois que les obligations du locateur dans un bail commercial peuvent être limitées de façon considérable. Les art. 1854, 1858, 1859, 1861 et 1863 C.c.Q. ne sont pas d'ordre public dans le contexte d'un bail commercial; les parties peuvent donc en restreindre la portée, contrairement au bail d'habitation, où l'art. 1893 C.c.Q. impose le caractère impératif de ces protections.

Les clauses exonératoires et leurs limites

La validité des clauses exonératoires dans les baux commerciaux a été profondément clarifiée par la Cour suprême du Canada dans l'arrêt 6362222 Canada inc. c. Prelco inc. La Cour a rejeté la théorie du manquement à une obligation essentielle, en vertu de laquelle une clause exonératoire est sans effet si elle porte sur l'essence même d'une obligation.

Selon la Cour suprême, l'art. 1474 C.c.Q. constitue le cadre applicable aux clauses de non-responsabilité. Sous réserve des contraintes de cet article, une personne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute ni intentionnelle ni lourde. Le législateur a choisi de laisser aux parties avisées la gestion des risques d'inexécution dans les contrats de gré à gré. Quant à la cause de l'obligation (art. 1371 C.c.Q.), la Cour a conclu que la clause en cause dans cette affaire n'était pas une clause de non-obligation et ne privait pas l'obligation de sa cause, puisque le débiteur demeurait tenu à des obligations importantes.

L'arrêt Prelco impose désormais la prudence dans la rédaction des clauses limitatives : elles sont valides dans les contrats de gré à gré en l'absence de faute lourde ou intentionnelle, mais ne peuvent constituer de véritables clauses de non-obligation éliminant toute prestation.

Un contrepoint se trouve dans la jurisprudence liée à la pandémie de COVID-19. Dans l'affaire Engyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec Inc., le tribunal a jugé qu'une clause de force majeure qui libérait complètement le locateur de son obligation de procurer la jouissance des lieux (une salle de gym fermée par décret gouvernemental) était inopérante. L'obligation de procurer la jouissance paisible étant une obligation de résultat, une clause qui en élimine totalement la prestation ne peut être maintenue.

Exemple pratique. Un locataire commercial signe un bail comportant une clause exonératoire très large. Le locateur fait preuve de négligence (faute simple) lors de travaux d'entretien, causant un dommage matériel au locataire. La clause limite la responsabilité du locateur. Selon la règle de l'arrêt Prelco, cette clause est valide entre parties de gré à gré, sauf si la faute est lourde ou intentionnelle. Le locataire devra prouver la faute lourde pour écarter la clause.

Le loyer

Le loyer est la contrepartie due par le locataire pour la jouissance du bien. L'art. 1855 C.c.Q. précise que le loyer convenu peut consister en une somme d'argent, en la remise de biens en nature ou encore en la prestation de services. Le caractère onéreux du bail le distingue du prêt à usage, contrat essentiellement gratuit (art. 2313 C.c.Q.).

Éléments à vérifier :

• une contrepartie identifiable;
• une modalité permise par l'art. 1855 C.c.Q.;
• un lien direct avec la jouissance du bien loué.

Exemple pratique. Un propriétaire consent la jouissance d'un local en échange de services d'entretien hebdomadaires plutôt que d'une somme d'argent. Cette prestation peut constituer un loyer valide si les parties l'ont clairement convenue comme contrepartie du bail.

La durée

Le bail doit comporter une durée, qui peut être fixe ou indéterminée, mais qui ne peut excéder 100 ans (art. 1880 C.c.Q.). Plusieurs règles du régime varient selon que la durée est fixe ou non. La durée est un élément constitutif du bail : un accord sans composante temporelle définie ne serait pas un bail au sens de l'art. 1851 C.c.Q.

Les caractéristiques du contrat de bail

Le caractère synallagmatique et consensuel

Le bail est un contrat synallagmatique : il engendre des obligations pour chacune des parties. Le locateur doit procurer la jouissance paisible du bien; le locataire doit payer le loyer et utiliser le bien en personne prudente et diligente. Le bail est également consensuel : il se forme par le seul échange des consentements, sans formalité particulière. L'offre et l'acceptation peuvent être expresses ou tacites. Le caractère onéreux du bail le range parmi les contrats à titre onéreux, et l'obligation de procurer la jouissance sur un certain temps en fait un contrat à exécution successive.

Le caractère intuitu personæ

Le bail est conclu en considération de la personne du locataire. Le locateur souhaite évaluer la capacité du locataire éventuel d'exécuter ses obligations de paiement et d'utiliser le bien avec diligence. L'art. 1870 C.c.Q. exige le consentement du locateur à toute sous-location et cession de bail, confirmation du caractère intuitu personæ du contrat en ce qui concerne la personne du locataire. La Cour d'appel, dans l'affaire Malouin c. Ferme Guy Bonin Enr., a réaffirmé cette règle.

Ce caractère personnel se reflète dans la pratique des baux non résidentiels, où les parties stipulent fréquemment que certains droits (option de prolongation, droit de première offre, droit de premier refus, droit d'expansion) sont personnels au locataire initial et ne peuvent être exercés par un sous-locataire ou un cessionnaire.

La cession de bail et la sous-location

Les baux non résidentiels imposent souvent des restrictions au droit du locataire de céder le bail ou de sous-louer. L'art. 1873 C.c.Q. permet aux parties de stipuler que le locataire demeure responsable de toutes les obligations malgré la cession.

En pratique, les baux commerciaux prévoient aussi que la cession ou la sous-location est permise sans le consentement du locateur en faveur de certaines personnes liées au locataire (filiale, membre du groupe, personne « liée » au sens de la loi applicable), à condition que le locataire initial demeure responsable et que le locateur soit avisé avec la documentation pertinente. Le locateur renonce alors à l'exigence du consentement prévue à l'art. 1870 C.c.Q., mais conserve son droit d'être avisé.

Exemple pratique. Une société locataire souhaite céder son bail commercial à une filiale en propriété exclusive. Le bail prévoit que la cession à une filiale est permise sans le consentement du locateur, à condition que le locataire initial demeure solidairement responsable et qu'un avis soit donné au locateur. La cession sera valide si ces conditions sont remplies, même sans approbation formelle du locateur.

La formation du contrat de bail

L'offre et l'acceptation

Les règles générales du Code civil relatives aux obligations et au contrat s'appliquent au bail (art. 1371 à 1707 C.c.Q.). Le bail étant consensuel, il naît du seul échange de consentement (art. 1385 C.c.Q.).

Des difficultés surviennent lorsqu'il s'agit de déterminer laquelle des parties est l'offrant. En pratique, une personne intéressée à louer répond souvent à une annonce et est invitée par le locateur à signer une offre de location. Selon les circonstances, l'annonce du locateur peut ne constituer qu'une simple invitation à entrer en pourparlers, faisant du locataire éventuel l'offrant. À l'inverse, en vertu de l'art. 1389 C.c.Q., le locateur peut demeurer l'offrant. La pratique veut aussi que l'offre ne soit signée qu'à la fin du processus de négociation, après l'échange de plusieurs projets. Pour éviter toute ambiguïté, certains formulaires de baux non résidentiels stipulent que la remise du formulaire ne constitue pas une offre de louer de la part du locateur.

Si une offre de location contient tous les éléments constitutifs d'un bail, elle lie les parties dès son acceptation. Une clause prévoyant la signature ultérieure d'un bail formel peut ne représenter qu'une simple formalité destinée à faciliter la preuve du contrat. La rédaction précise de l'intention des parties à cet égard est donc déterminante.

Le bail mobilier et le bail immobilier

Le bail mobilier ne se présume pas. L'art. 1853, al. 1 C.c.Q. établit que la personne qui utilise un bien meuble avec la tolérance du propriétaire est présumée l'avoir emprunté en vertu d'un prêt à usage. Le prêteur ne peut exiger de loyer; l'emprunteur doit user du bien avec prudence et diligence (art. 2313, 2317 à 2326 C.c.Q.).

Le bail immobilier, en revanche, est présumé lorsqu'une personne occupe les lieux avec la tolérance expresse ou tacite du propriétaire. Le propriétaire doit connaître l'occupation sans s'y être opposé, et l'occupant doit reconnaître le titre supérieur du locateur. Ce « bail par tolérance » prend effet dès l'occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative (art. 1853, al. 2 C.c.Q.).

Une réserve s'impose : même si l'occupant paie un loyer et se comporte comme un locataire, l'offre ou la promesse de location acceptée n'équivaut pas nécessairement à un bail. L'offre peut constituer une simple promesse de conclure un bail, inopposable à un futur acquéreur de l'immeuble. En contrepartie, l'occupation d'un immeuble accessoire à une promesse d'achat devenue nulle ou caduque peut être assimilée à un bail relevant de la compétence du Tribunal administratif du logement.

L'objet licite et la capacité

L'objet du bail doit être licite. L'annulation d'un bail pour objet illicite survient fréquemment lorsque l'usage projeté est prohibé par un règlement municipal de zonage. Dans l'affaire Gestions Solvic Ltée c. Amusements Daniels Inc., le tribunal a prononcé la nullité du bail pour dol par réticence (la locatrice connaissait l'interdiction réglementaire) et pour objet et cause illicites (contraires à l'ordre public). Pour atténuer ce risque, les baux non résidentiels stipulent couramment que c'est au locataire de vérifier la réglementation applicable et que le bail demeure en vigueur même si le locataire ne peut obtenir le permis d'occupation requis.

Quant à la capacité, l'art. 156 C.c.Q. répute majeur le mineur de 14 ans et plus pour les actes relatifs à son emploi ou à l'exercice de sa profession. L'art. 157 C.c.Q. s'applique en matière de bail de logement : le besoin de se loger a été reconnu comme un besoin « ordinaire et usuel ». Dans l'affaire Solnica c. Alleyn, le tribunal a décidé que le mineur, vu son âge et sa capacité de discernement, ne pouvait invoquer ni la nullité ni la lésion à l'égard de son bail de logement.

La publication des droits résultant du bail

Le régime de publication des droits résultant du bail varie selon que le bail porte sur un bien meuble ou un immeuble.

La publication obligatoire du bail mobilier

L'art. 1852, al. 2 C.c.Q. impose la publication du bail de plus d'un an portant sur un véhicule routier ou un autre bien meuble déterminé par règlement, ou sur tout bien meuble acquis pour le service ou l'exploitation d'une entreprise (sous réserve des exclusions réglementaires). La même règle s'applique lorsqu'un bail d'un an ou moins peut être porté à plus d'un an par l'effet d'une clause de renouvellement. L'omission de publier peut entraîner la perte du droit de réclamer le bien contre un tiers de bonne foi, comme l'a décidé le tribunal dans l'affaire Autonum, financement d'inventaire inc. c. Location Holand (1995) ltée.

Le bail mobilier est publié au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM).

La publication facultative et le bail immobilier

Pour tous les autres baux, l'art. 1852, al. 1 C.c.Q. autorise la publication sans l'imposer. Ces droits sont « admis » à la publicité, mais non « soumis » à celle-ci : leur opposabilité aux tiers ne dépend pas de la publication. Les droits résultant du bail étant des droits personnels, l'autorisation expresse de publier prévue à l'art. 1852 est requise pour que le bail puisse être publié (art. 2938 C.c.Q.).

Dans la décision 555 Carrière Holdings Inc./Gestion 555 Carrière Inc., la Cour a précisé que les « droits résultant du bail » susceptibles de publication sont les éléments constitutifs : le droit à la jouissance, le loyer et la durée. Une option d'achat de l'immeuble insérée dans un bail ne constitue pas un droit résultant du bail et n'est donc pas admissible à la publicité.

Le bail immobilier est publié au Registre foncier (art. 2970, 2995, al. 2 C.c.Q.). L'art. 2999.1 C.c.Q. permet désormais l'inscription des droits résultant d'un bail immobilier (autre que le bail d'un logement) par avis, garantissant la confidentialité des clauses financières. Ce mécanisme a remplacé, en grande partie, la pratique antérieure par laquelle le locateur interdisait au locataire la publication du bail intégral pour protéger les conditions financières.

Le droit à la publication ne peut faire l'objet d'une renonciation (art. 2936 C.c.Q.), malgré la pratique courante dans certains baux non résidentiels visant à restreindre la publication.

Exemple pratique. Une entreprise loue un chariot élévateur pour 18 mois dans le cadre de ses activités commerciales. Ce bail mobilier d'une durée supérieure à un an, portant sur un bien acquis pour l'exploitation d'une entreprise, doit être publié au RDPRM. Si le locateur omet cette publication et qu'un tiers acquiert le chariot de bonne foi, le locateur risque de perdre son droit de revendication.

Liste de vérification pratique

• Les trois éléments constitutifs du bail sont-ils présents (jouissance paisible, loyer, durée)?
• Le contrat doit-il être qualifié de louage, de crédit-bail ou de contrat innommé?
• Les clauses exonératoires sont-elles conformes aux limites de l'art. 1474 C.c.Q. et à l'arrêt Prelco?
• Les clauses exonératoires dans un bail commercial éliminent-elles totalement la prestation de l'obligation principale?
• Le consentement du locateur a-t-il été obtenu pour une cession de bail ou une sous-location (art. 1870 C.c.Q.), ou une exception contractuelle s'applique-t-elle?
• Le bail mobilier de plus d'un an (ou susceptible de le devenir) a-t-il été publié au RDPRM?
• Le bail immobilier a-t-il été publié au Registre foncier, le cas échéant?
• L'objet du bail est-il licite au regard de la réglementation municipale de zonage?
• La question de l'offrant et de l'acceptant a-t-elle été clarifiée dans les documents contractuels?

Glossaire

• Bail (louage) / Lease : contrat par lequel le locateur procure au locataire la jouissance d'un bien pendant un certain temps, moyennant un loyer.
• Bail par tolérance / Lease by tolerance : bail présumé lorsqu'une personne occupe un immeuble avec la tolérance du propriétaire (art. 1853, al. 2 C.c.Q.).
• Cession de bail / Assignment of lease : transfert par le locataire de ses droits et obligations découlant du bail à un tiers.
• Clause exonératoire / Exculpatory clause : stipulation excluant ou limitant la responsabilité d'une partie.
• Contrat à exécution successive / Contract of successive performance : contrat dont les obligations s'exécutent sur une certaine durée.
• Contrat innommé / Innominate contract : contrat ne correspondant à aucun type nommé défini par le Code civil.
• Crédit-bail / Financial leasing : contrat de financement tripartite portant sur un bien meuble (art. 1842 C.c.Q.).
• Crédit-bailleur / Financial lessor : bailleur de fonds qui acquiert le bien et le met à la disposition du crédit-preneur.
• Crédit-preneur / Financial lessee : utilisateur du bien dans le cadre d'un crédit-bail.
• Droit de première offre / Right of first offer : droit accordé au locataire de faire une offre en priorité si le locateur envisage de louer les lieux.
• Droit de premier refus / Right of first refusal : droit accordé au locataire de se substituer à un tiers accepté par le locateur.
• Intuitu personæ / Intuitu personæ : caractère d'un contrat conclu en considération de la personne du cocontractant.
• Jouissance paisible / Peaceful enjoyment : droit fondamental du locataire de jouir du bien loué sans trouble.
• Locateur / Lessor : partie qui procure la jouissance du bien.
• Locataire / Lessee : partie qui jouit du bien moyennant un loyer.
• Obligation de résultat / Obligation of result : obligation dont le débiteur doit atteindre un résultat déterminé.
• Prêt à usage / Loan for use : contrat à titre gratuit par lequel le prêteur remet un bien à l'emprunteur (art. 2313 C.c.Q.).
• Publication (publicité des droits) / Registration of rights : inscription d'un droit dans un registre public; ses effets sur l'opposabilité varient selon le régime de publicité applicable.
• RDPRM / Register of Personal and Movable Real Rights : Registre des droits personnels et réels mobiliers.
• Registre foncier / Land Register : registre public d'inscription des droits immobiliers.
• Sous-location / Sublease : contrat par lequel le locataire confère à un tiers la jouissance d'une partie ou de la totalité du bien loué.
• Valeur locative / Rental value : juste valeur de marché du loyer applicable à un bail par tolérance.

Références et lectures complémentaires

• Art. 1371 à 1707 C.c.Q. (obligations et contrats, règles générales)

• Art. 1842 à 1850 C.c.Q. (crédit-bail)

• Art. 1851 à 1891 C.c.Q. (louage, règles générales)

• Art. 1892 à 2000 C.c.Q. (bail d'habitation)

• Art. 1474 C.c.Q. (clauses exonératoires de responsabilité)

• Art. 1853 C.c.Q. (présomption de bail et de prêt à usage)

• Art. 1870, 1873 C.c.Q. (cession de bail et sous-location)

• Art. 1880 C.c.Q. (durée maximale du bail)

• Art. 2936, 2938, 2970, 2995, 2999.1 C.c.Q. (publicité des droits)

• 6362222 Canada inc. c. Prelco inc., 2021 CSC 29

• Engyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec Inc.

• Malouin c. Ferme Guy Bonin Enr. (C.A.)

• Gestions Solvic Ltée c. Amusements Daniels Inc.

• Solnica c. Alleyn

• Autonum, financement d'inventaire inc. c. Location Holand (1995) ltée

• 555 Carrière Holdings Inc./Gestion 555 Carrière Inc.

• Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 1371 à 1707, 1842 à 1850, 1851 à 2000, 2936, 2938, 2970, 2995, 2999.1.

• P.-G. Jobin, Le louage, 2e éd., Cowansville, Yvon Blais.

• R. P. Godin, commentaires sur le louage.

• 6362222 Canada inc. c. Prelco inc., 2021 CSC 29.

Avertissement

Cet article est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit civil québécois peut évoluer par voie législative et jurisprudentielle. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un notaire qualifié au Québec.