Les règles particulières au bail d'un logement

Aperçu

Le bail d'un logement occupe une place singulière dans le droit québécois des obligations. Reconnaissant l'inégalité structurelle entre locateur et locataire, le législateur a édicté aux articles 1892 à 2000 du Code civil du Québec (C.c.Q.) un régime impératif destiné à protéger le droit fondamental à l'habitation. Ce régime, issu des réformes de 1973 et de 1979, repose sur le principe du droit au maintien dans les lieux : le locataire peut demeurer dans son logement tant qu'il remplit ses obligations. Le Tribunal administratif du logement (T.A.L.), successeur de la Régie du logement depuis le 31 août 2020, exerce la compétence exclusive sur les litiges relatifs au bail résidentiel. Le présent article expose le domaine d'application de ce régime, son caractère d'ordre public, les droits et obligations qu'il confère aux parties, ainsi que les mécanismes de reconduction, de reprise et de résiliation du bail.

Objectifs d'apprentissage

• Délimiter le champ d'application du bail résidentiel selon l'art. 1892 C.c.Q. et identifier les exceptions prévues par la loi.
• Distinguer les règles d'ordre public de protection de celles d'ordre public de direction dans le contexte du louage résidentiel.
• Décrire les formalités de conclusion du bail, les clauses prohibées et le régime de paiement du loyer.
• Expliquer le fonctionnement du droit au maintien dans les lieux, de la reconduction automatique et de la fixation judiciaire du loyer.
• Identifier les conditions de la reprise du logement, de l'éviction et de la résiliation unilatérale par le locataire.

Concepts clés et définitions

• Logement : tout local destiné à l'habitation, qu'il soit ou non occupé (art. 1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, ci-après L.T.a.l.).
• Droit au maintien dans les lieux (right to maintain occupancy) : droit personnel du locataire de demeurer dans son logement tant qu'il remplit ses obligations (art. 1936 C.c.Q.).
• Reconduction du bail (renewal of lease) : prolongation automatique du bail à son terme, avec ou sans modification, sauf avis contraire (art. 1941 C.c.Q.).
• Reprise du logement (repossession) : droit du locateur-propriétaire de reprendre le logement pour s'y loger ou y loger certains proches (art. 1957 C.c.Q.).
• Éviction (eviction) : droit du locateur de mettre fin au bail pour subdiviser, agrandir ou changer l'affectation du logement (art. 1959 C.c.Q.).
• Ordre public de protection : régime d'ordre public qui autorise la partie protégée à renoncer à ses droits une fois ceux-ci acquis, par opposition à l'ordre public de direction.
• T.A.L. : Tribunal administratif du logement, créé par la Loi sur le Tribunal administratif du logement, ayant compétence exclusive sur les litiges relatifs au bail résidentiel.

Le domaine d'application

La notion de logement

L'article 1892 C.c.Q. définit le champ d'application des règles particulières au bail résidentiel. Le terme « logement » ne fait l'objet d'aucune définition législative et reçoit un sens large : tout local destiné à l'habitation, occupé ou non, constitue un logement. Un local vacant destiné à l'habitation ne cesse pas d'être un logement du seul fait de sa vacance (art. 1 L.T.a.l.).

Le régime s'étend à trois catégories additionnelles assimilées au bail de logement : le bail d'une chambre (sous trois exceptions), le bail d'une maison mobile placée sur un châssis (avec ou sans fondation permanente) et le bail du terrain destiné à recevoir cette maison mobile (art. 1892, al. 1 C.c.Q.). Les services, accessoires et dépendances du logement sont également couverts par ces règles (art. 1892, al. 2 C.c.Q.). Ainsi, une place de stationnement louée accessoirement au logement tombe sous le régime résidentiel.

La jurisprudence a dû préciser les limites de cette extension. Lorsqu'un logement et un stationnement constituant des parties privatives distinctes d'une copropriété divise sont vendus à des propriétaires différents, l'acquéreur du seul stationnement n'est pas tenu par les obligations du bail résidentiel. Le bail de l'espace de stationnement ne peut plus se rattacher accessoirement au logement dès lors que le lien de propriété est rompu. Le locataire conserve toutefois des recours en dommages-intérêts contre l'ancien locateur ou le nouveau locateur du logement.

Les parties communes de l'immeuble ne sont pas visées par l'extension aux accessoires et dépendances. Un locataire ne peut prétendre à un droit de jouissance sur le toit de l'immeuble, la chambre à fournaise ou la cave de service, sauf stipulation contraire au bail.

Les exceptions au régime

Plusieurs catégories de baux sont exclues du régime résidentiel. Le logement loué à des fins de villégiature et celui dont plus du tiers de la superficie est utilisé à un usage autre que l'habitation échappent aux dispositions particulières (art. 1892, al. 3 C.c.Q.). La qualification de la véritable destination du bail repose sur l'intention réelle des parties, non sur le titre donné au contrat. La preuve testimoniale est admissible pour démontrer la nature résidentielle d'un bail, même si l'écrit indique le contraire (art. 77 L.T.a.l.).

Hypothèse pratique : une garderie en milieu familial occupe 49 % de la superficie d'un logement. Selon la règle du tiers, le bail tombe hors du régime résidentiel et le T.A.L. décline compétence. Le critère retenu est celui de la superficie réellement occupée par l'activité non résidentielle, non un critère temporel.

Sont également exclus du régime : la chambre située dans la résidence principale du locateur (si deux chambres maximum sont louées et que la chambre n'a ni sortie distincte ni installations sanitaires indépendantes), la chambre d'un établissement hôtelier pour occupation temporaire, et la chambre d'un établissement de santé et de services sociaux détenteur du permis prévu à l'art. 437 de la Loi sur les services de santé et les services sociaux.

La location à court terme par l'entremise de plateformes numériques (type Airbnb) pour des séjours de 31 jours ou moins est régie par la Loi sur les établissements d'hébergement touristique et se trouve généralement exclue du louage résidentiel.

Le caractère impératif des règles

Ordre public de protection et de direction

L'article 1893 C.c.Q. énumère les dispositions auxquelles les parties ne peuvent déroger. La quasi-totalité des règles propres au bail résidentiel (art. 1892 à 2000 C.c.Q.) revêt un caractère d'ordre public de protection. Le législateur reconnaît l'inégalité du rapport de force et protège les intérêts du locataire, partie la plus vulnérable.

L'ordre public de protection se distingue de l'ordre public de direction par ses effets. Le premier autorise la partie protégée à renoncer à ses droits une fois ceux-ci acquis; sa violation est sanctionnée par la nullité relative, que seule la partie protégée peut invoquer. Le second vise l'intérêt collectif et ne tolère aucune renonciation; sa violation entraîne la nullité absolue, invocable par toute personne intéressée.

Certaines règles du louage résidentiel relèvent de l'ordre public de direction. La déclaration d'un logement impropre à l'habitation (art. 1913 C.c.Q.) vise la protection de la santé et de la sécurité des occupants et du public; le tribunal peut la prononcer d'office (art. 1917 C.c.Q.). Les règles relatives au bail d'un logement à loyer modique (art. 1984 à 1995 C.c.Q.) et celles applicables au bail dans un établissement d'enseignement (art. 1979 à 1983 C.c.Q.) relèvent aussi de l'ordre public de direction, visant l'accès équitable aux logements publics.

La renonciation aux droits protégés

Une clause du bail ne peut priver le locataire d'un droit que la loi lui garantit avant même que ce droit ne soit acquis (art. 1893 C.c.Q.). La renonciation anticipée est donc prohibée. Le bail doit d'abord être conclu pour que la protection légale s'exerce; le locataire peut ensuite y renoncer librement, en toute connaissance de cause.

Hypothèse pratique : un locateur fait signer à un locataire une clause par laquelle celui-ci renonce à son droit au maintien dans les lieux. Cette clause est sans effet, constituant une renonciation anticipée à un droit protégé. Si le locataire souhaite en revanche conclure, en cours de bail et après mûre réflexion, une convention de résiliation librement consentie, cette entente sera valide. Le T.A.L. annulera toutefois l'entente si le locataire en démontre le caractère abusif, l'erreur déterminante ou la coercition exercée par le locateur.

L'incidence de la Charte en matière de logement

La Charte des droits et libertés de la personne encadre l'ensemble du droit du logement. L'article 6 protège le droit à la jouissance paisible et à la libre disposition des biens, droit dont bénéficie aussi le locataire. L'article 12 interdit la discrimination dans la conclusion d'actes juridiques portant sur des biens ou services offerts au public. L'article 10 définit les motifs de discrimination prohibés.

Les tribunaux ont sanctionné à plusieurs reprises la discrimination dans le logement fondée sur l'âge, l'état civil, la condition sociale ou un handicap. Le refus de louer un logement à une mère monoparentale en raison de son état civil a entraîné la condamnation au paiement de dommages moraux et punitifs. Le refus motivé par la présence d'un chien d'assistance a reçu la même sanction.

L'art. 1899 C.c.Q. interdit au locateur de refuser de consentir un bail au seul motif qu'une personne est enceinte ou a des enfants, à moins que les dimensions du logement ne le justifient. L'art. 1902 C.c.Q. protège le locataire contre le harcèlement visant à restreindre sa jouissance paisible ou à provoquer son départ. La violation de ces dispositions donne ouverture à des dommages-intérêts punitifs.

Les articles 5, 7 et 8 de la Charte protègent la vie privée, l'inviolabilité de la demeure et l'interdiction de pénétrer chez autrui sans consentement. Un locateur qui fait mettre les biens d'une locataire à la rue par un huissier à la suite d'une éviction illégale contrevient à ces dispositions et s'expose à d'importants dommages punitifs.

Les droits et obligations des parties

La conclusion du bail et ses formalités

Le locateur qui a établi un règlement de l'immeuble doit le remettre au locataire avant la conclusion du bail. Ce règlement, portant sur l'usage et l'entretien des logements et des lieux communs, fait partie du bail (art. 1894 C.c.Q.). Le locataire qui ne l'a pas reçu n'est pas tenu de s'y conformer.

La loi n'exige pas un bail écrit, mais le locateur doit remettre un écrit au locataire dans les dix jours de la conclusion d'un bail verbal. Depuis 1996, des formulaires de bail obligatoires sont prescrits par règlement et varient selon la situation visée (art. 1895 C.c.Q.). Le bail, les avis et le règlement d'immeuble doivent être rédigés en français, sauf convention expresse des parties (art. 1897 C.c.Q.).

L'art. 1896 C.c.Q. impose au locateur de donner un avis au nouveau locataire indiquant le loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédant le bail ou le loyer fixé par le T.A.L. Cet avis permet au locataire d'évaluer la variation du loyer et, le cas échéant, de saisir le T.A.L. pour faire fixer le loyer selon l'art. 1950 C.c.Q.

Les clauses prohibées

L'article 1900 C.c.Q. déclare sans effet un certain nombre de clauses. Sont nulles : la clause qui limite ou exonère la responsabilité du locateur; la clause qui rend le locataire responsable d'un préjudice causé sans sa faute; la clause qui modifie les droits du locataire en raison d'une augmentation du nombre d'occupants (sauf si les dimensions du logement le justifient); la clause qui limite le droit du locataire d'acheter des biens ou d'obtenir des services de personnes de son choix.

La stipulation d'une clause de déchéance du bénéfice du terme est interdite (art. 1905 C.c.Q.). Toute clause pénale excédant la valeur du préjudice réel est abusive (art. 1901, al. 1 C.c.Q.), et le tribunal peut la réduire ou l'annuler. Le contrat reste valide quant au reste malgré la présence d'une clause nulle (art. 1438 C.c.Q.).

Le loyer et ses modalités

Exemple : si le locateur exige le premier et le dernier mois de loyer à la signature, l'exigence du dernier mois est sans effet en vertu de l'art. 1904 C.c.Q.

Le loyer est payable par versements égaux ne pouvant excéder un mois chacun (art. 1903 C.c.Q.). Le locateur ne peut exiger de dépôt, de chèques postdatés ni plus d'un mois de loyer d'avance (art. 1904 C.c.Q.). Contrevenir à l'art. 1904 C.c.Q. constitue une infraction pénale.

Pour un bail de 12 mois ou moins, aucun réajustement de loyer n'est permis en cours de bail (art. 1906, al. 1 C.c.Q.). Pour un bail de plus de 12 mois, le loyer ne peut varier au cours des 12 premiers mois ni plus d'une fois par période de 12 mois par la suite (art. 1906, al. 2 C.c.Q.). Si une entente de réajustement s'avère lésionnaire après un an, le T.A.L. peut fixer le loyer conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer (art. 1949 C.c.Q.).

Le bail doit indiquer un loyer en argent ayant cours légal. En l'absence de montant déterminé, il n'y a pas de bail résidentiel au sens de la loi.

L'incertitude sur l'identité du créancier et le dépôt du loyer

Lorsque le locataire n'est pas certain de la personne à qui il doit payer le loyer, ou fait face à un refus de paiement, il peut demander au T.A.L. l'autorisation de déposer le loyer (art. 1908 C.c.Q.). Cette mesure vise notamment le cas où le locataire n'a pas été personnellement avisé du nom et de l'adresse du nouveau locateur après l'aliénation de l'immeuble, ou encore celui où il existe une incertitude réelle et sérieuse quant au véritable créancier du loyer.

Le T.A.L. n'a pas pour fonction, dans ce cadre, de trancher le litige opposant plusieurs créanciers potentiels. Il autorise plutôt le dépôt jusqu'à ce qu'un tribunal compétent détermine à qui le loyer est payable. Aucun préavis n'est requis avant une telle demande.

L'état du logement et l'habitabilité

Le logement doit être délivré en bon état de propreté (art. 1911 C.c.Q.) et d'habitabilité (art. 1910 C.c.Q.). Le locateur doit le maintenir en bon état d'habitabilité pendant toute la durée du bail. Toute clause exonératoire est sans effet (art. 1910, al. 2 C.c.Q.).

Le logement impropre à l'habitation est celui dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public (art. 1913 C.c.Q.). Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un tel logement. Le locataire qui prend possession d'un logement impropre à l'habitation peut refuser la délivrance; le bail est alors résilié de plein droit (art. 1914 C.c.Q.). Si le logement devient impropre en cours de bail, le locataire peut l'abandonner après avoir avisé le locateur (art. 1915 C.c.Q.) et cesse d'être tenu au paiement du loyer pour la période d'impropreté, sauf si l'état résulte de sa propre faute.

Le test jurisprudentiel exige du locataire qui invoque le déguerpissement la preuve de cinq éléments : les problèmes affectant les lieux; la dénonciation au locateur; l'inaction du locateur; le caractère impropre du logement au sens de l'art. 1913 C.c.Q. (preuve médicale requise si la santé est en cause); le lien causal entre l'état du logement et les dommages réclamés.

Les améliorations et réparations majeures

Pour réaliser des améliorations ou réparations majeures qui ne sont pas urgentes, le locateur doit aviser le locataire par écrit et, si une évacuation temporaire est requise, offrir une indemnité égale aux dépenses raisonnables encourues (art. 1922 C.c.Q.). L'avis doit indiquer la nature des travaux, la date de leur début, leur durée estimée et, le cas échéant, la période d'évacuation et le montant de l'indemnité offerte. Il doit être transmis dix jours avant le début des travaux ou, si l'évacuation doit durer plus d'une semaine, au moins trois mois à l'avance (art. 1923 C.c.Q.).

En cas d'avis déficient, le locateur n'a pas le droit d'entreprendre les travaux sous ce régime particulier. Si l'avis exige l'évacuation du logement, le locataire dispose de dix jours pour accepter ou refuser; son silence vaut refus. Le locateur doit alors s'adresser au T.A.L., qui appréciera le caractère raisonnable des travaux, la nécessité de l'évacuation et les conditions de leur exécution. Le locataire qui a dû quitter conserve son droit de réintégrer le logement une fois les travaux terminés.

L'accès, la visite et les serrures

Les visites du logement par un locataire éventuel, un acquéreur éventuel ou pour en vérifier l'état doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h, alors que les travaux doivent être exécutés entre 7 h et 19 h, sauf urgence (art. 1931 à 1933 C.c.Q.). Hors urgence, un préavis d'au moins 24 heures est requis, sauf pour certaines visites liées à la relocation. Le locateur ne peut pas pénétrer dans le logement sans la permission du locataire. En cas de refus abusif, il peut toutefois obtenir une ordonnance d'accès et, si le préjudice est sérieux, d'autres sanctions.

Ni le locateur ni le locataire ne peut changer ou ajouter une serrure ou un autre mécanisme restreignant l'accès sans le consentement de l'autre partie (art. 1934 C.c.Q.). Lorsque le mécanisme empêche l'accès en l'absence du locataire, celui-ci doit fournir les moyens nécessaires pour permettre l'intervention en cas d'urgence.

Le droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux constitue le coeur du louage résidentiel. Il s'accompagne du contrôle des hausses de loyer, et les exceptions qui y dérogent doivent être interprétées restrictivement.

La reconduction du bail

Le locateur peut aussi empêcher la reconduction du bail si le logement a été sous-loué pendant plus de 12 mois, de façon continue ou intermittente, ou si le locataire est décédé sans cooccupant, sous réserve des avis et contestations prévus aux art. 1944 et 1948 C.c.Q.

Le bail de logement se reconduit de plein droit au terme convenu, avec ou sans modification (art. 1941 C.c.Q.). Le locateur qui souhaite modifier les conditions du bail (loyer, durée ou autre) doit aviser le locataire dans les délais prévus à l'art. 1942 C.c.Q., variant selon la durée du bail. À défaut d'avis, le bail se reconduit aux mêmes conditions pour une durée maximale de 12 mois.

L'avis de modification doit indiquer le nouveau loyer ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage, la durée proposée, toute autre modification souhaitée et le fait que le locataire dispose d'un mois pour refuser (art. 1943 C.c.Q.). Le locataire qui ne répond pas dans le mois est réputé avoir accepté les modifications.

Si le locataire refuse, le locateur doit saisir le T.A.L. d'une demande de fixation du loyer dans le mois du refus (art. 1947 C.c.Q.). À défaut, le bail est reconduit sans augmentation. Le T.A.L. fixe le loyer selon les critères réglementaires, en tenant compte de la variation des dépenses d'exploitation, des dépenses d'immobilisation et d'un ajustement du revenu net.

Le locataire peut aussi prendre l'initiative de ne pas reconduire son bail en donnant un avis de non-reconduction dans les mêmes délais que ceux imposés au locateur (art. 1946 C.c.Q.).

Les bénéficiaires du maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux profite d'abord au locataire, mais aussi à certaines personnes qui poursuivent l'occupation du logement dans les cas prévus par la loi. L'époux, le conjoint uni civilement, le conjoint de fait remplissant les conditions prévues par l'art. 1938 C.c.Q., ainsi qu'un parent ou allié qui continue d'occuper les lieux, peut devenir locataire s'il avise le locateur dans les délais requis après la cessation de la cohabitation. De même, la personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès peut devenir locataire si elle continue l'occupation et donne l'avis exigé.

En revanche, le sous-locataire ne bénéficie pas du maintien dans les lieux, alors que le cessionnaire d'un bail y a accès. L'acquéreur d'une maison mobile située sur un terrain loué devient aussi, sauf avis contraire, locataire de ce terrain.

La reprise du logement et l'éviction

La démolition du logement obéit à un régime distinct prévu par la L.T.a.l., notamment ses art. 32 à 44, et ne se confond pas avec la reprise ni l'éviction de l'art. 1959 C.c.Q.

Exemple : un propriétaire transmet un avis d'éviction pour agrandissement substantiel mais ne dépose aucun projet conforme à la réglementation applicable; le T.A.L. pourra refuser l'éviction faute de preuve sérieuse.

Le locateur-propriétaire peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien, ou un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (art. 1957 C.c.Q.). Ce droit appartient à un véritable propriétaire, y compris au nouvel acquéreur une fois la vente complétée, mais non à une personne morale. Le propriétaire indivis ne peut l'exercer que dans le cas restreint prévu à l'art. 1958 C.c.Q.

L'avis de reprise ou d'éviction doit être donné dans les délais de l'art. 1960 C.c.Q. et contenir les mentions prévues à l'art. 1961 C.c.Q. La procédure diffère ensuite selon le recours. En matière de reprise, le silence du locataire ne dispense pas le locateur d'intenter sa demande au T.A.L. dans le délai requis. En matière d'éviction, le silence du locataire vaut plutôt consentement à quitter, et c'est le locataire qui doit s'opposer s'il entend contester.

Dans tous les cas, le fardeau de preuve repose sur le locateur. En matière de reprise, il doit démontrer une intention véritable et l'absence de prétexte. En matière d'éviction, il doit établir la légalité et le sérieux du projet. L'éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation donne droit à trois mois de loyer et aux frais raisonnables de déménagement (art. 1965 C.c.Q.), alors que la reprise peut aussi être assortie de conditions justes et raisonnables, notamment des frais de déménagement. En cas de mauvaise foi, le locataire peut réclamer des dommages matériels, moraux et punitifs (art. 1968 C.c.Q.).

La protection des aînés

L'article 1959.1 C.c.Q. interdit la reprise ou l'éviction d'un logement occupé par un locataire (ou son conjoint) âgé de 70 ans ou plus, y résidant depuis au moins 10 ans, dont le revenu est égal ou inférieur au seuil d'admissibilité à un logement à loyer modique. Trois exceptions s'appliquent : le locateur-propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite habiter le logement; le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus; le locateur-propriétaire est âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger un bénéficiaire de moins de 70 ans dans le même immeuble qu'il occupe.

L'avis de reprise ou d'éviction doit désormais mentionner les restrictions et exceptions applicables lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus, afin de lui permettre de préparer sa défense.

La résiliation en cours de bail par le locataire

L'article 1974 C.c.Q. permet au locataire de résilier unilatéralement son bail dans trois situations : l'attribution d'un logement à loyer modique; l'impossibilité d'occuper le logement en raison d'un handicap survenu ou aggravé en cours de bail; l'admission permanente d'une personne âgée dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, une résidence pour aînés offrant les soins requis ou tout autre lieu d'hébergement offrant de tels soins.

Pour la personne âgée, cette possibilité s'applique sans distinction quant au type d'hébergement, quelle qu'en soit l'appellation, pourvu que les soins ou services requis soient offerts. L'avis doit être accompagné de l'attestation de l'autorité concernée. Sauf convention contraire, la résiliation prend effet deux mois après l'envoi de l'avis, ou un mois dans le cas d'un bail à durée indéterminée ou de moins de 12 mois.

La résiliation pour violence au sens de l'art. 1974.1 C.c.Q.

L'art. 1974.1 C.c.Q. permet au locataire de résilier le bail si, en raison de violence sexuelle, de violence conjugale ou de violence envers un enfant qui habite le logement, sa sécurité ou celle de l'enfant est menacée. Les modalités sont proches de celles de l'art. 1974 C.c.Q., mais l'attestation doit alors être délivrée par un fonctionnaire ou un officier public désigné par le ministre de la Justice. Comme il s'agit d'une disposition d'exception, les formalités sont appliquées strictement.

Les baux particuliers

Le bail accessoire à un contrat de travail

L'art. 1976 C.c.Q. permet à l'employeur comme au salarié de résilier, sur avis d'un mois, le bail accessoire à un contrat de travail lorsque le lien d'emploi prend fin, sous réserve de la qualification réelle du rapport principal.

Les régimes spéciaux

Le Code prévoit des règles propres au bail dans un établissement d'enseignement, au logement à loyer modique et au terrain destiné à recevoir une maison mobile (art. 1979 à 2000 C.c.Q.).

Repères jurisprudentiels et textuels

• art. 1944 et 1948 C.c.Q. : non-reconduction dans certains cas de sous-location et de décès
• art. 1957 à 1968 C.c.Q. : reprise, éviction, procédure et mauvaise foi
• art. 1976 C.c.Q. : bail accessoire à un contrat de travail
• art. 1979 à 2000 C.c.Q. : baux particuliers

Liste de vérification pratique

1. Vérifier que le local visé par le bail constitue un logement au sens de l'art. 1892 C.c.Q. et qu'aucune exception ne s'applique.
2. S'assurer que le bail est rédigé sur le formulaire obligatoire prescrit et qu'il est en français, sauf convention expresse.
3. Confirmer que l'avis au nouveau locataire (art. 1896 C.c.Q.) a été remis et qu'il contient le loyer le plus bas des 12 derniers mois.
4. Vérifier l'absence de clauses prohibées (art. 1900 C.c.Q.) et de toute clause de dépôt de garantie ou de chèques postdatés.
5. Vérifier, en cas d'incertitude sur le créancier du loyer, si un dépôt au T.A.L. en vertu de l'art. 1908 C.c.Q. est requis.
6. S'assurer que le logement est en bon état d'habitabilité (art. 1910 C.c.Q.) et ne constitue pas un logement impropre (art. 1913 C.c.Q.).
7. Respecter les délais et le contenu des avis de travaux majeurs, de modification du bail et de reprise ou d'éviction.
8. En cas de locataire âgé de 70 ans ou plus, vérifier l'application de l'art. 1959.1 C.c.Q. et ses exceptions.
9. En cas de résiliation par le locataire, distinguer les régimes de l'art. 1974 C.c.Q. et de l'art. 1974.1 C.c.Q. et joindre l'attestation pertinente.

Glossaire

• Bail résidentiel / residential lease : contrat de louage portant sur un logement, soumis aux art. 1892 à 2000 C.c.Q.
• Droit au maintien dans les lieux / right to maintain occupancy : droit personnel du locataire de demeurer dans son logement s'il remplit ses obligations.
• Éviction / eviction : droit du locateur de mettre fin au bail afin de subdiviser le logement, de l'agrandir substantiellement ou d'en changer l'affectation (art. 1959 C.c.Q.).
• Logement impropre à l'habitation / dwelling unfit for habitation : logement dont l'état menace sérieusement la santé ou la sécurité des occupants ou du public (art. 1913 C.c.Q.).
• Ordre public de protection / public order of protection : régime d'ordre public visant la protection d'intérêts privés, dont la violation entraîne la nullité relative.
• Reconduction / renewal : prolongation automatique du bail à son terme (art. 1941 C.c.Q.).
• Reprise du logement / repossession : droit du locateur-propriétaire de reprendre le logement pour y loger certaines personnes (art. 1957 C.c.Q.).
• Dépôt du loyer / deposit of rent : versement du loyer au T.A.L. lorsque l'identité du créancier est incertaine ou que le paiement est refusé (art. 1908 C.c.Q.).
• T.A.L. / Administrative Housing Tribunal : Tribunal administratif du logement, compétent sur les litiges relatifs au bail résidentiel.

Références et lectures complémentaires

• Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 1892 à 2000.
• Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 1908, 1922 à 1928, 1931 à 1934, 1957 à 1968, 1974 et 1974.1.
• Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01.
• Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.
• Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l'avis au nouveau locataire, RLRQ, c. T-15.01, r. 3.
• Charte des droits et libertés de la personne, RLRQ, c. C-12, art. 5, 6, 7, 8, 10, 12.
• Loi sur les établissements d'hébergement touristique, RLRQ, c. E-14.2.
• Garcia Transport Ltée c. Cie Trust Royal, [1992] 2 R.C.S. 499.
• Camping Koa Montréal-Ouest c. Gauthier, Cour d'appel du Québec.

Avertissement

Cet article est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit civil québécois peut évoluer par voie législative et jurisprudentielle. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un notaire qualifié au Québec.