Autres hypothèques légales : créances publiques, copropriété et jugements

Aperçu

Une cotisation fiscale, une contribution de copropriété impayée et un jugement ordonnant un paiement peuvent chacun donner ouverture à une hypothèque légale, mais leurs conditions diffèrent. Le statut du créancier constitue seulement le point de départ. La créance doit appartenir à la catégorie protégée, le bien doit être correctement identifié et l'inscription requise doit être accomplie.

L'art. 2724 CCQ énumère limitativement les catégories de créances pouvant donner lieu à une hypothèque légale. Cette leçon réunit l'État et les personnes morales de droit public, les syndicats de copropriétaires et les créanciers détenteurs d'un jugement. L'hypothèque légale de la construction fait l'objet d'une leçon distincte parce que son existence initiale sans publicité, sa limite de plus-value et ses délais de conservation exigent une méthode particulière.

Quatre questions demeurent distinctes : la dette personnelle, sa garantie, l'opposabilité de la sûreté et la possibilité d'entreprendre l'exécution. L'inscription peut protéger le créancier avant que l'exécution immédiate soit permise. Inversement, la disparition d'une inscription n'éteint pas nécessairement la dette personnelle. Le caractère accessoire de la sûreté et les conditions d'exercice de l'art. 2748 CCQ encadrent les trois catégories.

Objectifs d'apprentissage

• Identifier la créance protégée, le bien grevé et les formalités d'acquisition de chacune des trois hypothèques légales.
• Distinguer la sûreté du syndicat, ses recours personnels et les obligations d'un acquéreur subséquent.
• Analyser le rang, la conservation, l'exécution du jugement et les limites de la substitution judiciaire.

L'État et les personnes morales de droit public

Une créance publique protégée exige un fondement légal

Selon l'art. 2724 CCQ, les créances de l'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales peuvent donner lieu à une hypothèque légale. Les autres créances de l'État et celles des personnes morales de droit public exigent une disposition particulière. Le statut public ne garantit pas toutes les factures impayées. La créance commerciale ordinaire d'une entreprise publique exige donc l'examen de sa loi et de la dette précise en cause.

La source distingue la créance fiscale des autres créances spécialement garanties par une loi. Les sommes fiscales peuvent comprendre l'impôt et les accessoires imposés par la loi fiscale pertinente, mais la nature juridique de chaque montant doit être vérifiée. Pour une créance issue d'une loi particulière, identifier la disposition créant la garantie, les biens qu'elle vise et ses conditions propres est nécessaire. Un pouvoir général de recouvrement n'équivaut pas automatiquement au pouvoir d'inscrire une hypothèque légale.

La source relève aussi une incertitude sur l'inclusion de la Couronne fédérale dans le terme État employé par ce régime. Elle privilégie l'interprétation visant l'État québécois tout en recensant des décisions contraires dans des contextes voisins. Un dossier de recouvrement fédéral exige donc l'examen du régime applicable; les règles québécoises ne se transposent pas simplement parce que les deux créanciers sont des autorités publiques. L'interprétation débattue ne constitue pas une règle universelle sur la Couronne dans tout le Code civil. [Source : fascicule 12, par. 1–7, PDF assemblé, p. 390–396.]

Acquisition, avis et désignation des biens

L'art. 2725 CCQ permet de grever des biens meubles ou immeubles, sous réserve des limites de la loi créant la sûreté particulière. L'acquisition résulte de l'inscription au registre approprié : le registre foncier pour les immeubles et le Registre des droits personnels et réels mobiliers, généralement appelé RDPRM, pour les meubles.

L'avis indique la loi créant l'hypothèque, les biens du débiteur visés, la cause et le montant de la créance. Il doit être signifié au débiteur. Préparer une cotisation, envoyer une facture ou communiquer une décision administrative interne ne remplace pas l'inscription et la signification. La source distingue leur moment respectif et examine le préjudice découlant d'une signification tardive. Un avis non signifié ne doit pas être traité comme un dossier complété.

La propriété du bien doit également être vérifiée. L'autorité ne peut simplement grever le bien d'autrui parce qu'elle soupçonne que son débiteur le contrôle économiquement. Un droit de propriété contesté doit être reconnu par la voie appropriée. L'identification exacte du débiteur devient particulièrement pertinente lorsqu'une société, son actionnaire et une société liée utilisent les mêmes locaux ou arrangements bancaires.

L'acquisition et l'exercice de l'hypothèque demeurent des étapes différentes. La source reconnaît que l'inscription peut précéder le caractère liquide et exigible de la créance, tandis que l'art. 2748 CCQ encadre l'exercice des recours hypothécaires. Il faut identifier la dette légale déjà existante. Cette distinction n'autorise pas la garantie d'une responsabilité simplement hypothétique que la loi applicable ne permet pas d'établir. [Source : fascicule 12, par. 8–10, PDF assemblé, p. 397–398.]

Rang, priorités et substitution

L'hypothèque prend normalement rang par l'inscription suivant l'art. 2945 CCQ. Un créancier public ne reçoit pas l'avantage de rang propre à la construction parce que son hypothèque est légale. Il faut obtenir les inscriptions et comparer les dates et heures pertinentes, tout en vérifiant les dispositions particulières susceptibles de modifier le résultat.

La priorité constitue un autre fondement de paiement préférentiel. L'art. 2725 CCQ préserve expressément la possibilité pour l'État d'invoquer sa créance prioritaire fiscale malgré l'inscription d'une hypothèque légale mobilière pour les mêmes sommes. Identifier le droit exercé, les biens visés et le montant protégé évite les confusions. La pluralité des recours ne permet pas de percevoir deux fois la même dette. La leçon sur les priorités développe ce régime distinct.

Le pouvoir judiciaire de substitution de l'art. 2731 CCQ exclut expressément les hypothèques légales de l'État et des personnes morales de droit public. Le débiteur ne peut donc supposer qu'une garantie bancaire équivalente lui donne droit à une substitution judiciaire suivant cet article. L'exclusion ne valide pas une inscription illégale et ne supprime pas toutes les voies légales ou consensuelles de radiation. Elle limite le mécanisme particulier de réduction et de substitution établi par cette disposition.

Pour les hypothèques en faveur de l'État, l'art. 3068 CCQ prévoit des certificats et des voies gouvernementales déterminés permettant la réduction ou la radiation. Le signataire autorisé et la nature de la loi à l'origine de la garantie comptent. Un formulaire de mainlevée ordinaire employé par un créancier privé ne doit pas être substitué aux exigences applicables sans vérification. [Source : fascicule 12, par. 9 et 12–15, PDF assemblé, p. 397–400.]

Application : dette, inscription et garantie offerte

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Supposons qu'une autorité fiscale québécoise détient une créance fiscale valide de 45 000 $ et inscrit l'avis requis sur l'immeuble du débiteur. Une banque y a publié antérieurement une hypothèque conventionnelle. L'autorité signifie correctement son avis.

Le syndicat des copropriétaires

Le créancier et la nature des charges communes

Le syndicat des copropriétaires constitué suivant l'art. 1039 CCQ peut acquérir la sûreté prévue aux art. 2724 et 2729 CCQ. Elle grève la fraction du copropriétaire en défaut depuis plus de 30 jours de payer sa quote-part des charges communes. Il s'agit d'une sûreté immobilière sur la fraction concernée, sans hypothèque générale sur tous les biens de cette personne.

Les charges communes comprennent les contributions régulièrement établies aux fonds de prévoyance et d'autoassurance ainsi que les cotisations spéciales admissibles. La désignation portée au compte ne décide pas de la qualification. Une pénalité pour violation de la déclaration de copropriété, une réclamation individuelle en dommages ou une obligation personnelle de remboursement exige une analyse distincte. Même une dépense faite dans l'intérêt collectif ne relève pas automatiquement de la garantie.

La source distingue les primes d'assurance ordinaires supportées collectivement des sommes réclamées individuellement en raison de la conduite d'un copropriétaire. Elle distingue aussi les honoraires intégrés au budget commun pour un litige collectif des honoraires imputés exclusivement au copropriétaire défaillant pour recouvrer la créance hypothécaire. L'art. 2667 CCQ exclut les honoraires pour services professionnels qu'il vise. Une clause contractuelle de remboursement ne doit pas servir à élargir automatiquement l'hypothèque légale. L'existence éventuelle d'une créance personnelle exige son propre examen. [Source : fascicule 14, par. 1–4 et 21–34, PDF assemblé, p. 461–462 et 470–478.]

Établir la contribution et le défaut

L'art. 1072 CCQ confie au conseil d'administration la détermination annuelle des contributions, après consultation de l'assemblée des copropriétaires. Le conseil fixe les sommes nécessaires aux charges communes, y compris les fonds pertinents, et le syndicat informe sans délai chaque copropriétaire du montant et de l'échéance. L'art. 1072.1 CCQ exige aussi la consultation avant une contribution spéciale. Cette consultation ne doit pas être assimilée à un pouvoir général de l'assemblée de remplacer toutes les décisions budgétaires du conseil.

Le fonds de prévoyance vise les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Le fonds d'autoassurance répond aux affectations liées à l'assurance que la loi lui attribue. Leur régime demeure distinct même si les contributions font partie des charges communes. Les art. 1071 et 1072 CCQ actuels rattachent le financement du fonds de prévoyance à l'étude et à ses recommandations. Il faut appliquer les règles d'entrée en vigueur et de transition pertinentes; une ancienne affirmation générale selon laquelle un pourcentage fixe suffirait pour toutes les copropriétés ne remplace pas cet examen.

Le dossier de recouvrement doit contenir le budget, la preuve de consultation, la décision du conseil, la répartition et l'avis de cotisation. Il faut ensuite établir l'exigibilité et calculer la durée du défaut. Un élément manquant peut compromettre l'exigibilité de la somme et la condition de défaut depuis plus de 30 jours. L'art. 2729 CCQ n'impose pas de montant minimal général, mais la créance doit toujours être admissible et la conduite du créancier doit respecter les exigences ordinaires du droit. [Source : fascicule 14, par. 2 et 12–20.1, PDF assemblé, p. 461 et 466–470; art. 1071, 1072 et 1072.1 CCQ actuels.]

L'inscription et les montants couverts

L'art. 2729 CCQ exige un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible à l'inscription ainsi que les charges et créances prévues pour l'année financière en cours et les deux années suivantes. Ces estimations permettent à la sûreté de couvrir des obligations successives. Elles ne rendent pas toutes les contributions futures immédiatement exigibles et n'autorisent pas l'ajout de pénalités étrangères à la garantie.

Identifier la fraction et tous les propriétaires pertinents à partir du titre actuel est nécessaire. La fraction de copropriété comprend la partie privative et les droits correspondants dans les parties communes. Des lots distincts servant de garage ou de rangement exigent leur propre examen du titre. L'adresse municipale ne remplace pas la vérification des droits immobiliers effectivement grevés.

Contrairement aux art. 2725 et 2730 CCQ, l'art. 2729 CCQ n'impose pas la signification de l'avis d'acquisition comme condition constitutive. La source recommande d'informer le copropriétaire ou de lui signifier rapidement l'avis. Cette recommandation pratique reste distincte d'une obligation légale. Le préavis d'exercice ultérieur comporte ses propres formalités. Le syndicat devrait aussi organiser la réception des informations relatives aux recours concurrents, plutôt que présumer qu'il en apprendra l'existence de manière informelle. [Source : fascicule 14, par. 5–11, PDF assemblé, p. 463–465.]

Application : distinguer trois postes comptables

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Le compte d'un copropriétaire indique 2 000 $ de charges communes régulièrement établies et impayées depuis plus de 30 jours, une pénalité de 500 $ pour violation de la déclaration et 1 200 $ d'honoraires professionnels engagés exclusivement pour recouvrer sa dette. Supposons que la cotisation et le défaut sont prouvés.

Conservation pendant trois ans et acquisition subséquente

L'art. 2800 CCQ éteint l'hypothèque du syndicat trois ans après son inscription, à moins de sa conservation par la publication d'une action contre le propriétaire en défaut ou l'inscription d'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. Le point de départ est l'inscription, contrairement à la fin des travaux en matière de construction. Intenter une procédure sans effectuer la publication nécessaire ne suffit pas.

La prescription de la créance personnelle demeure une question distincte. Un préavis hypothécaire ne remplit pas nécessairement toutes les fonctions d'une demande judiciaire. Il faut surveiller l'exigibilité du compte et la survie de la sûreté. Lorsque les arrérages sont payés, examiner si le maintien d'une inscription pour des contributions projetées demeure justifié. La source rapporte des approches différentes et insiste sur les circonstances et la bonne foi. Ni le maintien permanent automatique ni la radiation systématique en toute situation ne constitue une instruction universelle valable. [Source : fascicule 14, par. 7–9 et 35–39, PDF assemblé, p. 464 et 479–480.]

L'art. 1069 CCQ rend séparément l'acquéreur subséquent responsable, avec les intérêts, des charges communes dues relativement à la fraction lors de l'acquisition. Il s'applique même à une acquisition résultant d'un recours hypothécaire. Le proposant acquéreur peut demander un état des charges; il n'est alors tenu au paiement de ces charges que si le syndicat lui fournit l'état dans les 15 jours de la demande. Il faut consigner la demande, sa réception et la réponse au lieu de se fier seulement aux assurances du vendeur.

Cette obligation personnelle ne confère pas au syndicat un rang supérieur inventé lors de la distribution du produit contre l'ancien propriétaire. Le recours d'un créancier antérieur peut affecter l'inscription du syndicat tandis que les obligations de l'acquéreur exigent une analyse distincte. Ainsi, le prêteur qui envisage une prise en paiement doit examiner les charges communes même si son hypothèque précède celle du syndicat. [Source : fascicule 14, par. 35–43, PDF assemblé, p. 479–483.]

Le créancier détenteur d'un jugement

Un jugement ordonnant un paiement est nécessaire

L'art. 2730 CCQ permet au créancier en faveur de qui un tribunal ayant compétence au Québec a rendu un jugement portant condamnation à verser une somme d'argent d'acquérir une hypothèque légale sur les biens meubles ou immeubles du débiteur. Le jugement n'a pas à créer expressément l'hypothèque. La condamnation fournit le fondement admissible et l'inscription procure la sûreté.

Le créancier détenteur d'un jugement doit lire attentivement le dispositif. Une ordonnance de faire, de ne pas faire ou de déposer des fonds pour leur conservation ne constitue pas automatiquement une condamnation pécuniaire à cette fin. Une observation judiciaire selon laquelle une somme pourrait être due n'équivaudrait pas nécessairement à une ordonnance de paiement. Les jugements étrangers et sentences arbitrales exigent les étapes québécoises de reconnaissance ou d'homologation applicables avant de servir de fondement judiciaire exécutoire.

La source permet l'inscription fondée sur un jugement admissible de première instance même si un appel est pendant. L'inscription présente un caractère conservatoire. Elle ne supprime pas un sursis applicable et n'autorise pas un recouvrement prématuré. Il faut déterminer séparément si le jugement est exécutoire au moment envisagé et si le recours hypothécaire choisi peut être entrepris. [Source : fascicule 15, par. 16–23, PDF assemblé, p. 492–496.]

Biens, avis et confidentialité

Les biens doivent appartenir au débiteur judiciaire lors de l'inscription, sous réserve des règles particulières applicables. Le créancier ne peut grever la résidence d'un actionnaire parce que le jugement condamne sa société. Lorsque le débiteur possède une quote-part indivise, c'est ce droit qui est pertinent. Les limites relatives aux biens insaisissables de l'art. 2668 CCQ demeurent applicables.

L'avis désigne le bien et indique le montant de l'obligation. En matière de rente ou d'aliments, l'art. 2730 CCQ exige le montant des versements et, le cas échéant, l'indice d'indexation. L'avis doit être signifié au débiteur. Il est normalement présenté avec une copie du jugement; la seule signification du jugement ne remplace pas celle de l'avis.

Le texte actuel prévoit une exception pour l'hypothèque immobilière faisant suite à un jugement en matière familiale. Au lieu de publier le jugement complet, l'avis reproduit les extraits pertinents du dispositif et, s'il y a lieu, ceux de l'entente à laquelle il renvoie. Un avocat ou un notaire atteste l'exactitude du contenu, sous réserve du traitement prévu pour l'avis notarié. Employer les extraits requis permet de ne pas exposer inutilement d'autres renseignements familiaux. [Source : fascicule 15, par. 2–11 et 24–26, PDF assemblé, p. 488–491 et 497–498; art. 2730 CCQ actuel.]

Application : le jugement ne fixe pas la date du rang

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Un créancier obtient un jugement pécuniaire le 1er juin. Un prêteur inscrit valablement une hypothèque conventionnelle le 5 juin. Le créancier judiciaire inscrit son hypothèque légale le 10 juin. Supposons que le bien appartient au débiteur condamné et qu'aucune règle particulière ne modifie le rang.

Exécution, substitution et dette subsistante

Le jugement peut permettre l'exécution contre les biens du débiteur sans obtenir préalablement un second jugement dans un recours hypothécaire. Le choix d'exercer plutôt un droit hypothécaire entraîne ses propres conditions. Les leçons sur les mesures préalables, la prise en paiement et les ventes expliquent ces choix. L'existence d'une sûreté légale ne rend pas tous les recours disponibles sur tous les biens.

Pour l'hypothèque du syndicat et celle du créancier judiciaire, l'art. 2731 CCQ permet au propriétaire de demander la détermination ou la réduction des biens grevés, ou une substitution de sûreté suffisante. Il faut démontrer le préjudice pratique, la suffisance de la garantie proposée et son efficacité. Sa valeur nominale ne suffit pas : une garantie de rang inférieur ou un engagement révocable peut exposer le créancier à un autre risque. Une ordonnance effective peut autoriser la radiation; une proposition pendante ne doit pas être traitée comme une libération accomplie.

Il faut distinguer la prescription de la durée apparente de l'inscription. Selon l'art. 2924 CCQ, le droit résultant d'un jugement se prescrit normalement par 10 ans s'il n'est pas exercé. Le texte actuel prévoit une exception pour le jugement obtenu contre le responsable d'un préjudice résultant d'une infraction criminelle, ainsi qu'une règle particulière après le décès de ce responsable. Il serait donc inexact d'affirmer que tous les jugements expirent après 10 ans. Une inscription ne prouve pas, à elle seule, que le droit garanti peut encore être exécuté.

L'insolvabilité impose une autre vérification. La source examine la vulnérabilité de l'hypothèque judiciaire en faillite et certaines controverses lorsque le bien a été transféré avant celle-ci. Il ne faut pas présumer que l'inscription québécoise garantit le statut de créancier garanti dans toute procédure fédérale d'insolvabilité, ni qu'une simple difficulté financière produit les mêmes effets qu'une faillite. Les procédures, les dates, l'historique de propriété et les ordonnances doivent être obtenus avant de conclure. [Source : fascicule 15, par. 6 et 12–14, 28–32, PDF assemblé, p. 489, 491 et 499–501.]

Liste de vérification pratique

• Identifier la catégorie légale et établir que la créance précise y appartient.
• Confirmer le débiteur, la propriété actuelle, le droit concerné et les limites de saisissabilité.
• Choisir le registre et vérifier les mentions relatives à la créance, au bien et à la loi.
• Distinguer la signification obligatoire de la communication recommandée et conserver les preuves.
• Comparer acquisition et inscription avec les droits concurrents; ne pas déduire le rang du statut public ou de la date du jugement.
• Pour le syndicat, vérifier cotisation, consultation, avis, défaut supérieur à 30 jours et postes admissibles.
• Calculer les trois ans de conservation et surveiller séparément la prescription.
• Lors d'une acquisition de fraction, demander et suivre l'état des charges communes.
• Pour le jugement, vérifier la condamnation, l'exécution possible, l'appel et l'exception de publicité familiale.
• Examiner substitution effective, radiation et insolvabilité sans supposer qu'une question résout les autres.