La prise en paiement

Aperçu

Choisir la prise en paiement remplace l'obligation garantie par la propriété du bien grevé. Le créancier accepte la valeur du bien et les conséquences de son acquisition. Si cette valeur s'avère finalement insuffisante, la dette éteinte ne renaît pas simplement pour permettre de réclamer la différence.

Cet effet explique les protections entourant le recours. Le débiteur peut remédier au défaut. Une autorisation judiciaire peut être requise en raison de la portion de l'obligation déjà acquittée. Le débiteur ou un créancier hypothécaire subséquent peut exiger une vente. Les droits antérieurs et les sûretés bénéficiant d'un rang particulier doivent aussi être examinés avant de considérer le bien comme libre de toute charge.

La leçon suit le JurisClasseur Québec, Droit civil, Sûretés, fascicule 20, « Prise en paiement », par. 1–29, PDF assemblé, p. 646–661. La leçon sur le préavis et le délaissement expose la procédure générale. L'analyse porte ici sur l'intérêt d'accepter la propriété, la disponibilité du recours et les droits qui subsistent après son exercice.

Objectifs d'apprentissage

• Appliquer les conditions préalables et l'exigence d'autorisation judiciaire lorsque la moitié ou plus de l'obligation garantie a été acquittée.
• Distinguer la correction du défaut de la demande d'abandon de la prise en paiement en faveur d'une vente.
• Déterminer les conséquences sur la propriété, la dette, les cautionnements, les autres biens et les droits concurrents.

Choisir la propriété comme résultat du recours

Le créancier hypothécaire peut prendre en paiement un meuble ou un immeuble; le recours n'est pas réservé aux biens d'une entreprise. Il doit néanmoins satisfaire aux conditions ordinaires : une créance garantie existante, une obligation liquide et exigible, le défaut, un préavis régulier et le délaissement. L'art. 2748 CCQ fournit le cadre général; l'art. 2781 CCQ traite du titre par lequel la prise en paiement se réalise. (Fascicule 20, par. 1–5.)

Le créancier ne vend pas le bien au nom du débiteur pour en distribuer le prix. Il en devient propriétaire en paiement de l'obligation garantie. Le rapport entre la valeur marchande et la dette influence donc l'intérêt économique du recours sans créer une exigence universelle d'égalité entre les deux montants. Le bien peut valoir davantage ou moins que la créance, sous réserve des conditions protectrices du régime.

Le créancier doit distinguer la valeur apparente de la valeur réellement disponible. Les hypothèques antérieures, les impôts fonciers assortis d'un droit de suite, les besoins de conservation et les difficultés pratiques de revente peuvent réduire l'avantage de l'acquisition. Une estimation brute ignorant les charges subsistantes ne répond pas à la même question que la valeur du droit réellement acquis.

La source observe que la prise en paiement n'oblige pas normalement le créancier à obtenir l'évaluation et les conditions de vente propres à la vente judiciaire. Cette simplicité procédurale ne dispense pas d'évaluer raisonnablement le bien avant de choisir. Elle ne rend pas non plus l'évaluation inutile lorsque le tribunal doit décider d'autoriser la prise en paiement suivant l'art. 2778 CCQ. (Fascicule 20, par. 10 et 12–13.)

Le piège de l'obligation unique

L'art. 2782 CCQ éteint l'obligation garantie lorsque le bien est pris en paiement. Si plusieurs biens garantissent une seule obligation, une première prise peut supprimer la dette nécessaire à un recours ultérieur sur les autres. Le créancier ne peut donc pas prendre sans risque l'entrepôt aujourd'hui et réserver une seconde prise sur l'équipement demain pour la même dette désormais éteinte.

La source recommande de coordonner l'exercice sur tous les biens que le créancier entend acquérir. Si des meubles et un immeuble garantissent la même obligation, un préavis coordonné peut les identifier ensemble, en respectant le délai le plus long avant de compléter la prise. La publication requise doit néanmoins être effectuée à chaque registre approprié. La simultanéité concerne la réalisation effective, et non la seule préparation de plusieurs préavis le même jour. (Fascicule 20, par. 5, PDF assemblé, p. 648; par. 24, p. 658–659.)

Il s'agit d'une règle de décision plutôt que d'une obligation de réaliser chaque actif disponible. Le créancier peut choisir un seul bien en sachant que la dette sera éteinte. L'erreur consiste à croire que les autres biens continuent de garantir un solde recouvrable après cette prise en paiement.

Le préavis, le délaissement et la dernière possibilité de correction

Le préavis doit identifier la prise en paiement comme recours envisagé. Il dénonce les défauts, rappelle le droit d'y remédier, indique le capital et les intérêts, décrit le bien et somme de délaisser. L'art. 2757 CCQ encadre la signification au débiteur, au constituant, le cas échéant, et aux autres personnes contre lesquelles le créancier entend exercer son droit.

La publication déclenche le délai ordinaire : 60 jours pour un immeuble, 20 jours pour un meuble, ou 30 jours pour le meuble grevé d'une hypothèque dont l'acte constitutif est accessoire à un contrat de consommation. Le délai de consommation ne remplace pas le délai immobilier. L'art. 2749 CCQ interdit l'exercice ordinaire avant l'échéance, même si le propriétaire accepte de remettre le bien plus tôt. Le préavis protège aussi les tiers intéressés. (Fascicule 20, par. 3–5 et 9, PDF assemblé, p. 647–648 et 650–651.)

L'art. 2761 CCQ permet au débiteur ou à un autre intéressé d'arrêter le recours en payant le dû ou en corrigeant les défauts pertinents, avec les frais admissibles. La leçon sur le préavis traite du calcul détaillé. En prise en paiement, le point pratique déterminant est que la correction doit intervenir avant que le recours produise son effet acquisitif.

Lorsque le recours est judiciaire, le jugement opérant le délaissement et la prise en paiement constitue l'échéance décisive. Il ne faut pas le confondre avec la date ultérieure fixée pour quitter physiquement l'immeuble. Le délai pour libérer les lieux n'accorde pas une période supplémentaire pour conserver la propriété en corrigeant le défaut. La source décrit une coïncidence juridique entre le jugement et la prise en paiement. (Fascicule 20, par. 6–7 et 20–21.)

Le délaissement volontaire exige un écrit approprié

Selon l'art. 2764 CCQ, le délaissement volontaire destiné à une prise en paiement doit être constaté par écrit. L'acte doit exprimer le délaissement et être accepté par le créancier. Il peut intervenir après l'expiration du préavis si le créancier l'accepte. L'acte accepté constitue le titre de propriété prévu à l'art. 2781 CCQ.

Remettre les clés, déposer l'équipement devant les locaux du créancier ou cesser d'occuper le bien ne fournit pas, à lui seul, le titre écrit nécessaire. Le document doit également pouvoir être inscrit lorsque la publication est requise. Le dossier doit établir le titulaire du droit délaissé, les biens visés, le recours envisagé et l'acceptation du créancier.

Un accord anticipé ne supprime pas le délai légal. La source met en garde contre la publication d'un délaissement volontaire accepté comme prise en paiement accomplie avant l'échéance : les droits d'intervention des autres intéressés demeurent protégés. La voie volontaire évite une audience contestée seulement lorsque ses conditions légales sont respectées. (Fascicule 20, par. 9, PDF assemblé, p. 650–651.)

À défaut de délaissement volontaire, l'art. 2765 CCQ exige la preuve de la créance, du défaut, du refus de délaisser et de l'absence d'opposition valable. La compétence du tribunal pour ce recours s'apprécie suivant la valeur du bien recherché en paiement plutôt que le seul solde de la dette. Une petite créance garantie par un bien de grande valeur ne peut donc être analysée uniquement à partir du relevé de remboursement. (Fascicule 20, par. 10–11.)

L'autorisation judiciaire lorsque la moitié est acquittée

L'art. 2778 CCQ exige l'autorisation du tribunal lorsque, au moment de l'inscription du préavis, le débiteur a déjà acquitté la moitié ou plus de l'obligation garantie par hypothèque. L'égalité suffit : une règle exigeant strictement plus de la moitié serait inexacte. L'exception vise le délaissement volontaire par celui contre qui le droit est exercé.

Trois propositions doivent rester distinctes. Le seuil atteint rend l'autorisation nécessaire. Il n'interdit pas automatiquement la prise en paiement. Le délaissement volontaire dispense de cette autorisation particulière, sans supprimer les règles relatives au préavis, au délai et aux tiers. Inversement, avoir payé moins de la moitié écarte ce seuil particulier sans dispenser d'obtenir un jugement en délaissement forcé si le détenteur refuse de délaisser.

Le calcul ne se réduit pas au capital initial diminué du capital restant. Dans C.I.B.C. Mortgage Corp. c. Vasquez, [2002] 3 R.C.S. 168, la majorité de la Cour suprême inclut les intérêts dans l'obligation garantie et dans l'évaluation de ce qui a été acquitté. La source attire également l'attention sur les frais applicables déjà payés. Reconstituer l'historique des versements et l'obligation à partir des pièces plutôt que de prendre le solde en capital comme raccourci. (Fascicule 20, par. 12–13, PDF assemblé, p. 651–653; jugement officiel.)

La situation pertinente est celle de l'inscription du préavis. Des paiements ultérieurs peuvent influencer la correction et le solde, mais le seuil légal se rattache à cette date. Conserver un tableau des montants payés, de leur imputation et de la méthode de comparaison entre la portion acquittée et l'obligation garantie. Une ambiguïté dans un relevé sommaire du prêteur doit être résolue avant de finaliser les conclusions recherchées.

Application : l'intérêt modifie l'analyse

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Un emprunteur a reçu 240 000 $. Avant l'inscription du préavis, il a payé 70 000 $ de capital et 95 000 $ d'intérêts; le capital restant est de 170 000 $.

L'autorisation demeure une décision du tribunal

La source identifie la valeur du bien et le solde de la dette comme principales considérations de la discrétion judiciaire, auxquelles peut s'ajouter le comportement des parties. Un écart considérable entre un bien précieux et un faible solde justifie un examen attentif de la prise envisagée. Le tribunal apprécie les circonstances au lieu d'autoriser mécaniquement le recours dès qu'un défaut existe.

Le créancier doit préparer les conclusions subsidiaires et la preuve nécessaires lorsque le seuil s'applique. Le débiteur doit démontrer l'historique des paiements et expliquer les conséquences économiques du recours. Affirmer avoir remboursé l'essentiel du prêt doit se traduire par des données que le tribunal peut apprécier. La source présente l'autorisation comme une exigence procédurale incontournable tout en reconnaissant que le tribunal peut l'accorder. (Fascicule 20, par. 12–13.)

Exiger une vente plutôt que la prise en paiement

L'art. 2779 CCQ protège le débiteur et les créanciers hypothécaires subséquents en leur permettant d'exiger l'abandon de la prise en paiement et la vente par le créancier ou sous contrôle de justice. Cette démarche préserve la possibilité que le prix paie le créancier poursuivant et laisse un montant aux créanciers subséquents ou au débiteur.

Le droit n'appartient pas à tout intéressé. Le titulaire d'une priorité ne peut l'invoquer du seul fait qu'il préférerait une vente. Distinguer la catégorie plus large des personnes pouvant remédier au défaut suivant l'art. 2761 CCQ des personnes expressément autorisées à exiger une vente selon l'art. 2779 CCQ. La rétention ou une position garantie antérieure peut déclencher d'autres protections sans modifier cette règle d'admissibilité. (Fascicule 20, par. 14.)

L'avis exigeant l'abandon doit d'abord être inscrit, puis signifié au créancier poursuivant, au constituant ou au débiteur et à celui contre qui le droit est exercé, avec les notifications de publicité requises. Le demandeur doit rembourser les frais engagés et avancer les sommes nécessaires à la vente. Le créancier hypothécaire subséquent doit, en outre, fournir une caution garantissant un prix suffisamment élevé pour payer intégralement la créance du poursuivant. Cette exigence supplémentaire de caution ne s'applique pas au débiteur. (Fascicule 20, par. 16–17, PDF assemblé, p. 654–656.)

Une simple lettre demandant une vente ne satisfait pas à ces conditions cumulatives. Avant d'intervenir, obtenir une estimation du financement de la vente, examiner les frais remboursables et déterminer la capacité de fournir la caution requise. Le créancier subséquent peut bénéficier d'une vente tout en s'exposant financièrement à un prix insuffisant. Ce risque entre dans l'évaluation de la décision de forcer le changement de recours.

L'échéance ne correspond pas simplement à la fin du préavis

La source rapporte que Fabrication Al-Will Inc. c. KWP Inc., 2016 QCCA 22, rejette l'idée que le délai ordinaire indiqué au préavis constitue l'échéance finale dans une procédure contestée. La demande demeure possible avant le prononcé du jugement en délaissement. Cela n'autorise pas à attendre la date postérieure au jugement fixée pour quitter le bien. (Fascicule 20, par. 15, PDF assemblé, p. 654.)

La conduite prudente demeure d'intervenir pendant le délai du préavis. Une possibilité ultérieure avant jugement ne garantit pas que le bien demeure disponible après une prise volontairement accomplie. Vérifier si un jugement a été rendu ou si un délaissement volontaire accepté a effectivement complété le recours avant de présumer que l'intervention reste possible.

L'art. 2780 CCQ impose la vente au créancier valablement requis, sous réserve de deux possibilités. Il peut désintéresser les créanciers subséquents ayant inscrit l'avis. Si le débiteur a inscrit l'avis, le tribunal peut autoriser la prise en paiement aux conditions qu'il détermine. La source examine le caractère dilatoire, les valeurs relatives et les intérêts affectés; les conditions qu'elle suggère sont des illustrations, non un droit automatique. Si le créancier poursuivant n'agit pas, l'art. 2780 CCQ permet au tribunal d'autoriser l'auteur de l'avis ou une autre personne désignée à procéder à la vente.

La source relève une controverse sur la personne qui choisit entre les deux formes de vente. Il ne faut pas transformer la préférence unilatérale d'une partie en règle générale incontestée. La vente finalement retenue doit satisfaire à ses propres conditions légales. La leçon réunissant les recours en vente explique leurs pouvoirs, obligations et effets respectifs. (Fascicule 20, par. 18–19, PDF assemblé, p. 655.)

Application : préserver une valeur résiduelle possible

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Un immeuble pourrait produire 420 000 $ après les frais supposés pour cet exemple. Le premier créancier poursuivant réclame 260 000 $; un créancier hypothécaire subséquent réclame 80 000 $.

La propriété, l'extinction et les droits subsistants

Suivant l'art. 2781 CCQ, le jugement en délaissement ou l'acte volontaire accepté fournit le titre de propriété. L'art. 2783 CCQ fait remonter cette propriété à l'inscription du préavis. La publication du titre demeure nécessaire à son opposabilité aux tiers. L'art. 2801 CCQ subordonne précisément l'extinction des hypothèques des créanciers subséquents à l'inscription de l'acte volontaire accepté ou du jugement en délaissement. Ce sont des étapes distinctes : préavis, titre d'acquisition, effet rétroactif et publication du titre.

La rétroactivité ne rend pas le créancier propriétaire du seul fait qu'il inscrit un préavis. La prise doit réellement se produire. Elle ne permet pas davantage d'ignorer la publication du titre dans un litige avec des tiers. L'analyse des loyers dans la source illustre cette limite : la rétroactivité n'autorise pas à réclamer les loyers reçus ou susceptibles d'être reçus par le débiteur avant l'exercice effectif et publicisé de la prise. (Fascicule 20, par. 20–25, PDF assemblé, p. 657–659.)

L'art. 2782 CCQ éteint l'obligation, supprimant le fondement d'un recours ultérieur pour le déficit relatif à cette dette. Un engagement contractuel à payer l'écart entre la dette et le produit futur de revente ne peut écarter l'effet d'ordre public décrit dans la source. Les cautionnements accessoires à l'obligation éteinte disparaissent également; une renonciation anticipée ne permet pas de maintenir ces garanties contre cette protection. (Fascicule 20, par. 24 et 26.)

Le créancier ne peut pas non plus réclamer à l'ancien débiteur ce qu'il paie à un créancier prioritaire ou hypothécaire préférable, ni obtenir une subrogation contre cet ancien débiteur pour ce paiement, selon l'art. 2782 CCQ. Une charge antérieure subsistant sur le bien constitue ainsi un risque d'acquisition. Elle ne devient pas automatiquement une facture transférable à l'ancien propriétaire.

Le rang ordinaire et ses exceptions

L'art. 2783 CCQ prévoit que le bien est pris libre des hypothèques publiées après celle du poursuivant. Les hypothèques antérieures subsistent. Les droits réels créés après l'inscription du préavis ne sont pas opposables sans son consentement. La publication de l'hypothèque et celle du préavis servent donc à deux comparaisons différentes; les confondre fausse l'analyse du titre.

Le rang particulier doit également être respecté. L'hypothèque légale de la construction peut primer pour la plus-value malgré une publication ultérieure, suivant l'art. 2952 CCQ. Le créancier conventionnel ne peut effacer cette protection en invoquant simplement l'antériorité de sa propre publication. La prise en paiement par un autre créancier de la construction n'élimine pas davantage les hypothèques de construction existantes qui viennent en concurrence pour la plus-value. La source distingue un droit de construction existant d'un droit réel créé seulement après le préavis. D'autres sûretés mobilières bénéficiant d'un rang spécial demandent aussi leur propre analyse. (Fascicule 20, par. 28–29, PDF assemblé, p. 659–660.)

La priorité n'est généralement pas assortie d'un droit de suite après la sortie du bien du patrimoine du débiteur. La source explique donc pourquoi la prise en paiement n'oblige pas normalement le nouveau propriétaire à acquitter les priorités ordinaires de l'ancien débiteur. Elle maintient expressément des exceptions : le détenteur d'un meuble qui délaisse à charge de la priorité découlant de son droit de rétention suivant l'art. 2770 CCQ, ainsi que les priorités d'impôts fonciers constituant un droit réel avec droit de suite selon l'art. 2654.1 CCQ. Il faut éviter d'affirmer que toute priorité disparaît. (Fascicule 20, par. 27.)

L'examen du titre doit aboutir à une liste des droits éteints, des droits subsistants et des droits nécessitant une preuve supplémentaire. Combiner l'historique du registre avec le moment de création et les règles particulières applicables. La valeur du bien après la prise dépend de cette analyse autant que de son prix de revente estimé.

Liste de vérification pratique

• Identifier tous les biens garantissant la même obligation et coordonner les prises destinées à être simultanées.
• Vérifier la liquidité, l'exigibilité, le défaut, la signification, l'inscription et le délai applicable.
• Déterminer si le défaut a réellement été corrigé avant que la prise produise son effet.
• Exiger un écrit approprié et l'acceptation pour le délaissement volontaire, ou obtenir les conclusions judiciaires nécessaires.
• Calculer la portion acquittée à l'inscription, intérêts compris, et appliquer correctement le seuil de la moitié ou plus.
• Préparer, lorsque l'autorisation est requise, la preuve des paiements, de la valeur, du solde et de la conduite pertinente.
• Examiner toute demande de vente : qualité du demandeur, inscription, signification, frais, avances et caution supplémentaire.
• Distinguer la date du jugement du délai ultérieur pour quitter les lieux.
• Tenir compte de l'extinction de la dette, des cautionnements accessoires et des recours sur les autres biens.
• Publier le titre d'acquisition et examiner les droits antérieurs, les rangs spéciaux et les impôts fonciers avant de considérer le titre libre.