Vente par le créancier et vente sous contrôle de justice

Aperçu

L'hypothèque donne au créancier accès à la valeur du bien grevé. Le choix du recours de vente détermine qui dirige les opérations, quels droits subsistent sur le titre de l'acquéreur et comment le produit revient aux créanciers concurrents. Une économie apparente de procédure peut donc masquer une diminution considérable du prix réalisable.

La vente par le créancier et la vente sous contrôle de justice permettent toutes deux de procéder de gré à gré, par appel d'offres ou aux enchères. La première vise normalement les biens d'une entreprise et est conduite par le créancier. La seconde exige une personne désignée par le tribunal et ne comporte pas cette restriction relative aux biens d'entreprise. En règle générale, aucune des deux ne libère le débiteur du solde impayé du seul fait que le bien a été vendu.

Cette leçon prolonge les mesures préalables à l'exercice des droits hypothécaires et la prise en paiement. Elle porte sur le rapport entre le titre offert à l'acquéreur et le recouvrement attendu par le créancier. L'analyse suppose une créance hypothécaire susceptible d'exécution et un défaut identifié; une procédure d'insolvabilité peut exiger une analyse distincte.

Objectifs d'apprentissage

• Choisir entre les deux recours selon les biens admissibles, la direction des opérations et les droits qui subsisteront.
• Organiser les avis, la commercialisation, l'évaluation du prix et la reddition de compte en distinguant les règles de chaque recours.
• Calculer la distribution et le solde impayé, notamment lorsque le bien est acquis par un créancier garanti.

Choisir le recours et obtenir le délaissement

Les biens d'entreprise et l'exception relative aux titres

Selon l'art. 2784 CCQ, la vente par le créancier exige une hypothèque sur les biens d'une entreprise. Il peut s'agir de meubles ou d'immeubles. Un immeuble comprenant des logements résidentiels peut constituer un actif d'entreprise lorsque des activités locatives organisées procurent un avantage économique. Le caractère résidentiel des logements ne règle donc pas, à lui seul, la qualification du bien. Inversement, la résidence personnelle d'un particulier ne devient pas un bien d'entreprise simplement parce qu'elle garantit un prêt commercial.

Examiner les activités réellement exercées, la fonction du bien, l'acte constitutif d'hypothèque et les transferts subséquents. La source rapporte une divergence doctrinale sur le moment pertinent: suffit-il que le bien soit un bien d'entreprise lors de la constitution, ou cette condition doit-elle encore exister lors du recours après un transfert à un propriétaire qui n'exploite pas d'entreprise? Ne pas présumer que l'admissibilité initiale survit nécessairement. La vente sous contrôle de justice permet d'éviter cette difficulté particulière puisqu'elle n'est pas limitée aux biens d'entreprise. Voir le fascicule 21, par. 4–5, pages combinées 665–666.

Les valeurs mobilières et titres intermédiés bénéficient du régime particulier de l'art. 2759 CCQ. La convention avec le constituant doit permettre leur disposition; lorsque le créancier n'en a pas la maîtrise, les valeurs ou titres doivent être négociables sur une bourse ou sur les marchés de capitaux. Si ces conditions sont réunies, le créancier peut en disposer sans préavis, délaissement ni respect des délais ordinaires. Cette voie n'est pas non plus limitée aux biens d'entreprise. Le créancier agit au nom du constituant sans devoir dénoncer sa qualité à l'acquéreur.

L'exception suppose les actifs financiers visés et la convention requise. Une permission contractuelle générale de vendre de l'équipement ordinaire ne produit pas le même effet. Le créancier doit aussi pouvoir réaliser le transfert par le certificat, l'émetteur ou l'intermédiaire en valeurs mobilières approprié. Si les conditions exceptionnelles ne sont pas réunies, il faut traiter les exigences ordinaires de préavis et de délaissement. Les autres règles de la vente par le créancier s'appliquent avec les adaptations nécessaires.

Distinguer le préavis d'exercice de l'avis de vente

Normalement, le créancier doit signifier et publier un préavis, attendre l'expiration du délai applicable et obtenir le délaissement. Le préavis doit identifier le recours de vente exercé. Passer de la prise en paiement à la vente par le créancier exige davantage qu'une modification du projet d'acte. La source exige un nouveau préavis pour ce changement de recours. Le mode précis de vente n'a toutefois pas à être arrêté dès le préavis.

Les art. 2757 et 2758 CCQ régissent ces formalités préalables. Le délai ordinaire à compter de l'inscription est de 20 jours pour un meuble et de 60 jours pour un immeuble; il est de 30 jours pour un meuble grevé d'une hypothèque accessoire à un contrat de consommation. Ces délais se distinguent tant du délai ultérieur de l'avis de vente que de ceux permettant de contester une vente judiciaire accomplie.

Le délaissement volontaire doit révéler l'intention requise; la seule absence d'occupants dans l'immeuble ne l'établit pas de façon fiable. Le délaissement forcé exige les constatations du tribunal relatives à la créance, au défaut, au refus de délaisser et à l'absence de cause valable d'opposition, selon l'art. 2765 CCQ. Le délaissement permet l'accès au bien pour l'exercice du recours; il ne rend pas le créancier propriétaire.

L'intervention judiciaire demeure nécessaire pour organiser une vente sous contrôle de justice même après un délaissement volontaire. Dans la vente par le créancier, le tribunal peut avoir ordonné le délaissement sans que cette intervention transforme la transaction subséquente en vente judiciaire. Identifier le recours selon son régime, plutôt que selon la présence d'un jugement à une étape du dossier.

Conduire la vente par le créancier

Choisir et documenter le mode de vente

Dans la vente de gré à gré, le créancier recherche un acquéreur et négocie les conditions. L'appel d'offres peut être lancé sur invitation ou par appel public. Il doit fournir assez de renseignements pour permettre aux intéressés de présenter leur soumission en temps utile. Selon l'art. 2787 CCQ, la soumission la plus élevée doit être acceptée, sauf si ses conditions la rendent moins avantageuse qu'une offre inférieure ou si son prix n'est pas commercialement raisonnable.

Une offre supérieure, assortie d'un financement incertain et d'inspections prolongées, peut être moins avantageuse qu'une offre inférieure sans condition. Documenter les risques concrets et les frais de conservation supplémentaires. La préférence du créancier pour un acquéreur connu n'est pas une justification fondée sur les conditions de la soumission.

Pour les enchères, l'art. 2788 CCQ exige de respecter les date, heure et lieu indiqués dans l'avis de vente signifié à celui contre qui le recours est exercé et au constituant, puis notifié aux autres créanciers ayant publié leurs droits sur le bien. Les intéressés qui demandent des renseignements doivent également être informés. Cet avis remplit une fonction distincte du préavis d'exercice: il permet de participer à la vente aux enchères. Les règles ordinaires des enchères s'appliquent; la concurrence publique entre enchérisseurs ne transforme pas l'opération en vente sous contrôle de justice.

Le prix, le délai et l'intérêt du débiteur

L'art. 2785 CCQ impose trois exigences simultanées: vendre sans retard inutile, obtenir un prix commercialement raisonnable et agir dans le meilleur intérêt de celui contre qui le droit est exercé. La bonne foi doit se traduire dans les opérations concrètes. Le paiement intégral de la seule créance du vendeur ne suffit pas à démontrer que le résultat est acceptable.

Le prix dépend des circonstances, notamment du bien, du marché, du lieu, du moment et des conditions de réalisation. Il n'égale pas nécessairement celui qu'obtiendrait un vendeur qui n'est pas pressé de vendre. Toutefois, l'exercice du recours n'autorise pas une réduction arbitraire. Une évaluation, l'exposition au marché, les offres comparables, les renseignements sur les réparations et les motifs de refus permettent d'établir le prix que justifiaient les circonstances.

Un délai utile peut permettre aux acheteurs spécialisés d'inspecter une machine ou de financer l'acquisition. Un retard inutile peut accumuler des frais d'entreposage pendant que l'équipement se détériore. Une vente immédiate peut également être préjudiciable si une exposition légèrement prolongée permettrait d'améliorer sensiblement le résultat. Plusieurs biens peuvent être vendus ensemble ou séparément; expliquer pourquoi le regroupement choisi améliore le produit net attendu.

Application: deux offres sur de l'équipement

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Supposer que les machines d'un atelier ont été délaissées et que toutes les exigences préalables sont remplies. Une soumission sur invitation offre 180 000 $, sous réserve d'une longue condition de financement; une autre offre 172 000 $, avec paiement et enlèvement rapides. Le créancier estime à 12 000 $ les frais supplémentaires d'entreposage et d'entretien durant le délai proposé par la première offre.

La représentation, les garanties et la responsabilité

Le créancier agit au nom du propriétaire et doit dénoncer sa qualité à l'acquéreur selon l'art. 2786 CCQ. Les obligations légales du vendeur incombent normalement au propriétaire. La vente par le créancier ne bénéficie pas automatiquement de l'exemption de garantie de qualité que l'art. 1731 CCQ accorde à la vente sous contrôle de justice. Toute exclusion proposée doit être examinée selon les règles de la vente applicables.

Le pouvoir de vendre s'accompagne aussi d'une responsabilité pour la conduite du créancier. La source envisage l'annulation et les dommages comme réponses possibles à une violation, selon les conditions et le recours établis. L'absence d'autorisation préalable ne supprime pas le contrôle judiciaire ultérieur.

Organiser la vente sous contrôle de justice

Le jugement et la personne désignée

L'art. 2791 CCQ confie au tribunal l'organisation de la vente hypothécaire sous contrôle de justice. Le tribunal désigne la personne chargée de vendre, fixe les charges et conditions, indique le mode permis et peut établir une mise à prix après examen de la valeur. La personne désignée doit être indépendante des intéressés et posséder les compétences nécessaires.

Préparer la preuve de la créance et du défaut, du préavis et de sa signification, de l'inscription, du délaissement, des titres, de la valeur et des compétences de la personne proposée. Le projet de jugement devrait traiter des conditions de vente, de la rémunération, de la publicité, de la conservation des fonds, des ajustements et de tout prix minimal. Un jugement imprécis peut empêcher la personne désignée de déterminer si une offre est autorisée.

Le créancier ne peut simplement confier la vente à son employé pour qu'il agisse comme son représentant. La personne désignée agit au nom du propriétaire, dénonce sa qualité et informe les intéressés de ses démarches sur demande. L'art. 2793 CCQ impose également le respect, avec adaptations, des règles procédurales de vente et de distribution. Tenir un dossier assez détaillé pour rendre compte des opérations et des sommes reçues.

L'art. 742 du Code de procédure civile (CPC) distingue ce recours hypothécaire de la vente de biens saisis en exécution d'un jugement, laquelle relève de l'huissier. Dans le recours hypothécaire, le Code civil gouverne le recours et les règles procédurales s'appliquent avec les adaptations nécessaires. Les directives du tribunal demeurent déterminantes pour la personne désignée.

La publication, le prix et l'intervention avant la vente

L'avis de vente indique le bien, le mode, les charges et les conditions. Les art. 748 et 749 CPC exigent sa publication au registre des ventes et, pour un immeuble, au registre foncier, au moins 30 jours avant la vente projetée. La notification au débiteur, aux tiers saisis et aux créanciers visés accompagne la publication. Conserver des preuves distinctes pour cette étape et pour le préavis hypothécaire antérieur.

La vente doit servir l'intérêt du débiteur et des créanciers, à un prix commercialement raisonnable, selon l'art. 744 CPC. L'art. 761 CPC rapproche ce prix, autant que possible, de la valeur marchande compte tenu des circonstances. Pour un immeuble, le seuil légal est de 50 % de l'évaluation inscrite au rôle municipal, multipliée par le facteur applicable, sauf si le tribunal est convaincu qu'une vente à ce prix est impossible dans un délai acceptable.

Ainsi, une évaluation de 400 000 $ et un facteur de 1,10 donnent un seuil légal de 220 000 $. Ce résultat n'invite pas à accepter 220 000 $ lorsque la preuve justifie sensiblement davantage. Une mise à prix distincte de 270 000 $, ordonnée par le tribunal, doit également être respectée. Demander la modification appropriée lorsque les conditions du marché empêchent de s'y conformer.

Selon l'art. 750 CPC, un intéressé peut présenter des observations sur le mode, les conditions ou la mise à prix; une personne insatisfaite peut saisir le tribunal dans les 10 jours avant la vente. Cette demande ne suspend pas elle-même la vente: une ordonnance est nécessaire. Soulever les difficultés connues avant la conclusion, alors que des directives correctrices peuvent encore préserver la valeur.

La distribution, les droits subsistants et le solde impayé

Vente par le créancier: imputer le produit et rendre compte

L'art. 2789 CCQ impose d'affecter le produit aux frais engagés pour la vente, puis aux créances primant les droits du vendeur et enfin à sa propre créance. Établir l'admissibilité juridique de chaque dépense et son montant. Un relevé de paiement ne démontre pas que toute facture peut être imputée au débiteur.

Une priorité peut exiger une recherche dépassant les hypothèques inscrites. Obtenir les renseignements fiscaux pertinents et examiner les créances de construction lorsque nécessaire. Le mécanisme de dénonciation de l'art. 2654 CCQ est accessible au créancier hypothécaire mobilier ayant inscrit son préavis; il exige les formalités prescrites d'inscription et de notification. Une recherche de registre sans autre inscription ne prouve pas l'absence de toute créance préférable.

Si d'autres créanciers ont des droits à faire valoir, le créancier vendeur rend compte au greffier compétent et lui remet le reliquat après l'imputation prescrite. Sinon, il doit rendre compte au propriétaire et lui remettre l'excédent dans les 10 jours. La reddition de compte doit permettre de comprendre et de justifier les recettes, les dépenses admissibles, les paiements selon leur rang et le solde.

Les effets sur le titre se distinguent de ce calcul monétaire. Selon l'art. 2790 CCQ, l'acquéreur reçoit le bien grevé des droits réels existant lors de l'inscription du préavis, sauf l'hypothèque du créancier vendeur et les créances qui primaient ses droits. Une hypothèque subséquente peut donc subsister lorsque sa créance reste impayée. Les droits créés après l'inscription du préavis sont inopposables à l'acquéreur sans son consentement.

Vente judiciaire: distribution et purge plus étendue

La personne désignée doit organiser la distribution selon l'art. 2793 CCQ. L'état de collocation ordonne les créances reconnues, leur rang et leur paiement sur les fonds disponibles. Vérifier les montants et préférences avant de remettre l'argent; avoir entrepris le recours ne donne pas automatiquement le premier rang. Consulter la leçon sur le rang pour ordonner les droits concurrents.

La purge des droits réels prévue à l'art. 2794 CCQ et à l'art. 759 CPC dépasse celle de la vente ordinaire par le créancier, mais comporte des exceptions précises. Les droits maintenus dans les conditions de vente subsistent. Les servitudes ne sont pas purgées. L'emphytéose, les droits nécessaires à la propriété superficiaire et les substitutions non ouvertes subsistent, sous réserve de l'exception légale relative à une créance antérieure ou préférable apparaissant au dossier. La charge administrative d'un immeuble d'habitation à loyer modique subsiste également.

Les baux en cours publiés ne prennent pas fin. L'hypothèque légale garantissant les versements non échus de taxes municipales ou scolaires spéciales répartis sur plusieurs années demeure: ces versements ne deviennent pas immédiatement exigibles et ne sont pas colloqués du seul fait de la vente. Examiner aussi les priorités séparément; la purge des droits réels ne constitue pas une suppression universelle des préférences légales. L'art. 2792 CCQ empêche un créancier de demander une vente à charge de sa propre hypothèque.

Dans une vente ordinaire par le créancier, examiner séparément les règles du bail et les dates de publication plutôt que d'importer le résultat de la vente judiciaire. La disposition particulière de titres selon l'art. 2759 CCQ comporte une purge plus étendue par renvoi aux effets de la vente judiciaire et prévoit la remise de l'excédent au constituant. Ne pas transposer le destinataire de la reddition ordinaire sans examiner cette exception.

Application comparative: sûreté subséquente et insuffisance

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Supposer qu'un bien d'entreprise est vendu 300 000 $. Les frais admissibles sont de 15 000 $, les créances préférables de 85 000 $, la créance du vendeur de 230 000 $ et celle d'un créancier subséquent de 40 000 $. Tenir pour acquis que le rang indiqué est exact, qu'aucune autre créance n'intervient et que l'acquéreur est un tiers indépendant.

Contester une vente judiciaire accomplie

L'art. 760 CPC distingue le contrôle préventif de l'annulation. L'acquéreur peut demander l'annulation lorsqu'il risque l'éviction en raison d'un droit réel non purgé, ou lorsque l'écart dans la description est tel que la description véritable aurait empêché l'achat. Le débiteur ou un créancier peut invoquer un prix manifestement déraisonnable compte tenu du marché, ou des irrégularités graves qui ne pouvaient être soulevées avant la vente malgré une diligence raisonnable.

Le seuil du prix manifestement déraisonnable diffère du prix commercialement raisonnable exigé lors de l'organisation de la vente. Le seuil plus exigeant pour l'annulation protège la stabilité de l'opération; il ne diminue pas les obligations antérieures du vendeur. La demande doit être notifiée dans les 20 jours suivant la vente d'un meuble ou les 60 jours suivant celle d'un immeuble. Ces délais sont de rigueur. Préserver immédiatement l'annonce, le jugement, les évaluations, les offres et le dossier de vente lorsqu'une contestation est envisagée.

Liste de vérification pratique

• Vérifier la qualification de bien d'entreprise ou l'exception précise relative aux actifs financiers avant de choisir la vente par le créancier.
• Distinguer les délais du préavis, du délaissement, de l'avis de vente et de la contestation après vente.
• Comparer les titres et produits nets attendus, notamment les droits subséquents.
• Justifier par une preuve contemporaine la commercialisation, le délai et le prix.
• Obtenir et respecter le jugement requis; vérifier l'indépendance de la personne désignée.
• Rechercher les créances préférables, les frais admissibles et la dénonciation fiscale nécessaire.
• Rendre compte au bon destinataire, terminer la distribution et vérifier les droits subsistants.
• Calculer séparément le solde personnel et la purge des sûretés; appliquer les règles de libération selon la valeur marchande en cas d'acquisition par un créancier.