Le louage et le crédit-bail : nature, formation et distinctions

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Le louage, aussi appelé bail, est l'un des contrats nommés les plus courants en droit civil québécois. Par ce contrat, une personne (le locateur) met un bien à la disposition d'une autre (le locataire) pendant un certain temps, moyennant un loyer (art. 1851 C.c.Q.). Les art. 1851 à 1891 C.c.Q. établissent un régime général applicable à tous les baux, tandis que les art. 1892 à 2000 C.c.Q. imposent un régime particulier et largement impératif pour le bail d'habitation. Le crédit-bail (art. 1842 à 1850 C.c.Q.), malgré son appellation, constitue un contrat de financement distinct du louage. Cette leçon présente les règles du droit commun du louage, les conditions de formation du bail, le régime des clauses exonératoires de responsabilité et les règles relatives à la publication des droits résultant du bail.

Dans les baux autres que le bail d'habitation, les règles du Code civil sont en principe supplétives lorsque les éléments essentiels du bail sont présents, de sorte que les parties peuvent souvent y déroger contractuellement. Cette liberté n'est toutefois pas absolue : elle demeure encadrée notamment par les art. 1474 et 1623, al. 2 C.c.Q., par les règles relatives aux contrats d'adhésion et de consommation, par l'abus de droit et par les normes interdisant la discrimination.

Objectifs d'apprentissage

• Identifier les éléments constitutifs du contrat de bail (jouissance paisible, loyer, durée) et les distinguer du crédit-bail.
• Comprendre le caractère synallagmatique, consensuel et intuitu personæ du bail.
• Analyser la portée et les limites des clauses exonératoires de responsabilité dans les baux non résidentiels, à la lumière de l'arrêt Prelco de la Cour suprême du Canada.

Le crédit-bail : une distinction préalable

Le crédit-bail est un contrat de financement distinct du louage. Le crédit-bailleur acquiert un bien meuble d’un tiers vendeur, à la demande du crédit-preneur et selon ses instructions, puis le met à sa disposition pour une durée déterminée et une contrepartie, à des fins d’entreprise (art. 1842 C.c.Q.). Le vendeur peut être un fabricant ou un distributeur, sans devoir l’être. L’opération comporte une vente et un contrat de financement distincts, mais liés. Le crédit-bailleur doit dénoncer le crédit-bail dans l’acte d’achat (art. 1844 C.c.Q.). Voir JurisClasseur Québec, Contrats nommés I, fasc. 18, par. 5–16.

L’absence d’un élément constitutif de l’art. 1842 C.c.Q. empêche la qualification de crédit-bail au sens du Code. Selon ses obligations réelles, l’opération peut alors constituer un bail, une vente, un autre contrat nommé ou un financement innommé. Le droit commun des contrats et les dispositions impératives applicables continuent de la régir (JurisClasseur, fasc. 18, par. 5–16).

Exemple pratique. Une entreprise souhaite acquérir un photocopieur industriel. Plutôt que de l'acheter directement, elle s'adresse à un organisme de financement (le crédit-bailleur), qui achète l'appareil auprès du fabricant et le met à la disposition de l'entreprise en échange de versements périodiques. Ce montage constitue un crédit-bail, non un louage, et les règles des art. 1851 à 1891 C.c.Q. n'y trouvent pas application.

Exemple pratique : Crédit-bail commercial tripartite d'une cellule robotisée

Scénario factuel

Exemple pédagogique fictif. La société Usinage Laurentien inc. a choisi une cellule de soudage robotisée à axes multiples fabriquée par Robotique Mondiale ltée au prix de 450 000 $ pour automatiser sa chaîne de montage. Afin de préserver ses liquidités, Usinage Laurentien s'est adressée à Financement Industriel Métropolitain (le crédit-bailleur) pour conclure un contrat de crédit-bail (art. 1842 C.c.Q.).

Financement Métropolitain a acheté l'équipement chez Robotique Mondiale selon les devis du client et l'a loué à Usinage Laurentien pour une durée de 60 mois moyennant un loyer mensuel de 9 500 $, avec option d'achat terminale de 1 $. Trois mois après l'installation, un défaut d'usinage du servomoteur paralyse la cellule. Usinage Laurentien cesse de verser ses mensualités au crédit-bailleur et exige le remplacement de la machine. Financement Métropolitain intente une action en réclamation du solde des loyers en invoquant la clause de paiement inconditionnel et invite Usinage à poursuivre le fabricant.

Les éléments constitutifs du contrat de bail

L'art. 1851 C.c.Q. définit le contrat de louage et en identifie trois éléments constitutifs : la jouissance paisible d'un bien, le loyer et la durée.

La jouissance paisible

Le locateur doit procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. Cette obligation est à la fois un élément de qualification du bail et une composante de son régime juridique. La jouissance paisible sert de critère pour distinguer le bail d'autres contrats et fonde plusieurs protections accordées au locataire.

Il faut distinguer la suppression de l’obligation de procurer la jouissance d’une limitation des dommages dus pour son inexécution. Le débat ancien sur l’obligation essentielle présenté dans JurisClasseur, fasc. 20, par. 144–146, doit être lu à la lumière de l’arrêt Prelco. La seule importance de l’obligation inexécutée n’invalide pas automatiquement une limitation de responsabilité.

Les obligations et recours prévus aux art. 1854–1863 C.c.Q. peuvent souvent être aménagés dans un bail commercial, sous réserve des limites légales et du texte de la clause. Pour les logements, l’art. 1893 rend notamment impératifs l’art. 1854, al. 2, et les art. 1858, 1861 et 1863. Il ne rend pas indistinctement impératif tout le régime général.

Les clauses exonératoires et leurs limites

L’arrêt 6362222 Canada inc. c. Prelco inc., 2021 CSC 39 porte sur un contrat de services informatiques négocié de gré à gré entre deux entreprises. La Cour suprême a refusé d’écarter la clause de non-responsabilité au seul motif que l’inexécution touchait une obligation essentielle. Aux par. 75–84, elle distingue la limitation de responsabilité de la suppression de toutes les prestations réciproques. La question plus large de l’absence de cause ne se posait pas, puisque des obligations significatives et une sanction subsistaient.

L’art. 1474 C.c.Q. interdit de limiter la responsabilité pour un préjudice matériel causé par une faute intentionnelle ou lourde, ainsi que pour un préjudice corporel ou moral. La bonne foi, l’abus de droit, les règles des contrats d’adhésion ou de consommation et les autres normes impératives demeurent applicables. L’absence de faute lourde ne suffit donc pas à rendre toute clause valide. L’acceptation du bien « tel quel », la renonciation à une diminution de loyer et la limitation des dommages produisent des effets différents (JurisClasseur, fasc. 20, par. 23, 51, 132.1 et 144–146).

Dans Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251, par. 90–108, la fermeture obligatoire d’un gymnase empêchait le locateur de procurer la jouissance convenue. Le tribunal a accordé une dispense de loyer pendant la période pertinente et a rejeté l’interprétation donnée par le locateur à la clause particulière de force majeure.

Cette décision précède Prelco. Elle ne signifie pas que toute restriction gouvernementale supprime le loyer commercial ou invalide une clause exonératoire. Il faut examiner l’usage promis, l’impossibilité réelle ou la perte de jouissance, la répartition contractuelle des risques et les recours prévus aux art. 1693–1694 et 1854 C.c.Q. Une baisse de rentabilité ne démontre pas à elle seule l’inexécution du locateur.

Exemple pratique. Un restaurant touché par une fermeture de salle à manger doit vérifier si la vente à emporter demeure possible et ce que garantit son bail. Le résultat obtenu pour le gymnase ne peut être transposé automatiquement.

Le loyer

Le loyer est la contrepartie due par le locataire pour la jouissance du bien. Le loyer convenu peut prendre la forme d’argent, de biens ou de services. L’art. 1855 impose le paiement du loyer convenu sans énumérer ces formes (JurisClasseur, fasc. 19, par. 2 et 5; fasc. 21, par. 1). Le caractère onéreux du bail le distingue du prêt à usage, contrat essentiellement gratuit (art. 2313 C.c.Q.).

Éléments à vérifier :

• une contrepartie identifiable;
• une modalité de paiement licite et convenue;
• un lien direct avec la jouissance du bien loué.

Exemple pratique. Un propriétaire consent la jouissance d'un local en échange de services d'entretien hebdomadaires plutôt que d'une somme d'argent. Cette prestation peut constituer un loyer valide si les parties l'ont clairement convenue comme contrepartie du bail.

La durée

Le bail peut être à durée fixe ou indéterminée. L’absence de date de fin convenue ne l’empêche pas d’exister : la durée peut être indéterminée (art. 1851 C.c.Q.). L’art. 1880 limite le terme à 100 ans; le bail qui excède cette durée est réduit à 100 ans (JurisClasseur, fasc. 19, par. 2 et 12).

Les caractéristiques du contrat de bail

Le caractère synallagmatique et consensuel

Le bail est un contrat synallagmatique : il engendre des obligations pour chacune des parties. Le locateur doit procurer la jouissance paisible du bien; le locataire doit payer le loyer et utiliser le bien en personne prudente et diligente. Le bail est également consensuel : il se forme par le seul échange des consentements, sans formalité particulière. L'offre et l'acceptation peuvent être expresses ou tacites. Le caractère onéreux du bail le range parmi les contrats à titre onéreux, et l'obligation de procurer la jouissance sur un certain temps en fait un contrat à exécution successive.

Le caractère intuitu personae

Le bail est généralement conclu en considération de la personne du locataire. Le locateur souhaite évaluer la capacité du locataire éventuel d'exécuter ses obligations de paiement et d'utiliser le bien avec diligence. L'art. 1870 C.c.Q. exige le consentement du locateur à toute sous-location et cession de bail, confirmation du caractère intuitu personae du contrat en ce qui concerne la personne du locataire (JurisClasseur, fasc. 19, par. 8; fasc. 22, par. 29).

Ce caractère personnel se reflète dans la pratique des baux non résidentiels, où les parties stipulent fréquemment que certains droits (option de prolongation, droit de première offre, droit de premier refus, droit d'expansion) sont personnels au locataire initial et ne peuvent être exercés par un sous-locataire ou un cessionnaire.

La cession de bail et la sous-location

Les baux non résidentiels imposent souvent des restrictions au droit du locataire de céder le bail ou de sous-louer. L'art. 1873 C.c.Q. permet aux parties de stipuler que le locataire demeure responsable de toutes les obligations malgré la cession.

En pratique, les baux commerciaux prévoient aussi que la cession ou la sous-location est permise sans le consentement du locateur en faveur de certaines personnes liées au locataire (filiale, membre du groupe, personne « liée » au sens de la loi applicable), à condition que le locataire initial demeure responsable et que le locateur soit avisé avec la documentation pertinente. Le locateur renonce alors à l'exigence du consentement prévue à l'art. 1870 C.c.Q., mais conserve son droit d'être avisé.

Exemple pratique. Une société locataire souhaite céder son bail commercial à une filiale en propriété exclusive. Le bail prévoit que la cession à une filiale est permise sans le consentement du locateur, à condition que le locataire initial demeure solidairement responsable et qu'un avis soit donné au locateur. La cession sera valide si ces conditions sont remplies, même sans approbation formelle du locateur.

Exemple pratique : Cession de bail commercial et refus du locateur pour motif sérieux

Scénario factuel

Exemple pédagogique fictif. Librairie du Quartier inc. exploitait une librairie dans un local commercial loué à Immeubles Commerciaux Cartier pour un loyer mensuel de 8 000 $ sous un bail de dix ans. En sixième année, la librairie convient de vendre son fonds de commerce et de faire une cession de bail (art. 1870 C.c.Q.) à Café Aromatique ltée, une brûlerie artisanale en pleine expansion.

Librairie du Quartier transmet un avis formel de cession de bail avec états financiers certifiés démontrant la solidité du café et offrant deux cautions personnelles. Cartier refuse la cession dans les 15 jours, invoquant une clause du bail stipulant son consentement discrétionnaire et affirmant vouloir récupérer le local pour le relouer à 12 000 $/mois à une institution bancaire. Librairie du Quartier demande que le refus soit judiciairement déclaré injustifié (art. 1871 C.c.Q.).

La formation du contrat de bail

L'offre et l'acceptation

Les règles générales du Code civil relatives aux obligations et au contrat s'appliquent au bail (art. 1371 à 1707 C.c.Q.). Le bail étant consensuel, il naît du seul échange de consentement (art. 1385 C.c.Q.).

Pour déterminer si un bail s'est formé, reconstituer les échanges plutôt que de se fier au titre du formulaire. Une annonce peut simplement ouvrir des négociations. Dans ce cas, la proposition complète soumise ensuite par le candidat locataire peut être l'offre. Les circonstances peuvent aussi désigner le locateur comme offrant au sens de l'art. 1389 C.c.Q. Vérifier alors quel document exprimait une volonté de s'engager et quel échange l'a accepté. Les versions successives d'un projet expliquent parfois pourquoi la signature n'arrive qu'après la négociation. Certains formulaires commerciaux précisent d'ailleurs que leur remise ne constitue pas une offre du locateur; cette précision fait partie des éléments à lire avant de conclure qu'un consentement a été donné.

Une offre acceptée peut constituer un bail, une promesse de bail ou une entente de négociation selon l’intention des parties et les conditions encore en suspens. La signature ultérieure peut être une formalité ou une condition de leur engagement; la présence des éléments principaux ne suffit pas toujours à trancher (JurisClasseur, fasc. 19, par. 12–13).

Le bail mobilier et le bail immobilier

Le bail mobilier ne se présume pas. L'art. 1853, al. 1 C.c.Q. établit que la personne qui utilise un bien meuble avec la tolérance du propriétaire est présumée l'avoir emprunté en vertu d'un prêt à usage. À moins de repousser cette présomption en prouvant un bail, le propriétaire ne peut exiger de loyer sur ce fondement; l'emprunteur doit user du bien avec prudence et diligence (art. 2313, 2317 à 2326 C.c.Q.).

Pour un immeuble, l'art. 1853, al. 2 C.c.Q. rattache au contraire une présomption de bail à l'occupation tolérée. Deux faits doivent être examinés : le propriétaire savait-il que les lieux étaient occupés sans s'y opposer, et l'occupant reconnaissait-il les droits du propriétaire plutôt que de prétendre à un titre concurrent? Lorsque ces conditions sont réunies, le bail par tolérance remonte au début de l'occupation. Le loyer se détermine d'après la valeur locative, même si les parties n'en avaient pas fixé le montant.

L’occupation continue et le paiement d’un loyer ne permettent pas toujours de conclure à un bail à durée fixe susceptible de publication. Il faut établir le fondement juridique de l’occupation et, s’il s’agit d’un logement, examiner séparément les protections résidentielles (JurisClasseur, fasc. 19, par. 39–40).

L'objet licite et la capacité

La cause et l’objet du bail doivent être licites (art. 1411 et 1413 C.c.Q.). Une interdiction de zonage touchant l’activité convenue peut soulever des questions de nullité, de consentement ou de garantie du locateur. Il faut examiner l’interdiction précise et le bail; tout refus de permis n’entraîne pas automatiquement la nullité (JurisClasseur, fasc. 19, par. 14 et 34–35; fasc. 20, par. 25–26 et 36).

Les baux commerciaux attribuent souvent au locataire les vérifications réglementaires et les démarches de permis. Une telle clause n’autorise pas une activité interdite et ne neutralise ni le dol ni l’ordre public.

L’art. 156 C.c.Q. répute majeur le mineur de 14 ans ou plus pour les actes relatifs à son emploi ou à l’exercice de son art ou de sa profession. Selon l’art. 157, le mineur peut contracter seul pour ses besoins ordinaires et usuels, compte tenu de son âge et de son discernement. Un bail de logement peut en faire partie, sans que tout mineur ait automatiquement la capacité de conclure tout bail (JurisClasseur, fasc. 19, par. 17.1).

La publication des droits résultant du bail

Le régime de publication des droits résultant du bail varie selon que le bail porte sur un bien meuble ou un immeuble.

La publication obligatoire du bail mobilier

L’art. 1852, al. 2 C.c.Q. soumet à la publicité les droits résultant de certains baux de plus d’un an : véhicules routiers et autres meubles déterminés par règlement, ainsi que meubles requis pour le service ou l’exploitation d’une entreprise, sous réserve des exclusions réglementaires. Une convention de renouvellement ou de même effet susceptible de porter la durée au-delà d’un an entraîne l’application de cette règle.

Selon le Code actuel, la publication dans les sept jours rend les droits opposables depuis le bail; une inscription ultérieure ne bénéficie pas de cette rétroactivité. L’art. 1847 impose séparément la publication des droits de propriété du crédit-bailleur, avec le même délai de sept jours. Les anciens délais de 15 jours présentés dans JurisClasseur, fasc. 18, par. 30, et fasc. 19, par. 43, ont été modifiés. Voir C.c.Q., art. 1847 et 1852, modifiés par 2023, c. 24, art. 167–168. L’inscription mobilière se fait au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM).

La publication facultative et le bail immobilier

L’art. 1852 autorise également la publicité lorsqu’elle n’est pas obligatoire. L’opposabilité du bail dépend des règles applicables et du moment de l’inscription. Pour un bail immobilier à durée fixe, l’inscription avant celle de l’acte d’aliénation ou de l’acte à l’origine de l’extinction du titre empêche l’acquéreur d’exercer le droit spécial de résiliation anticipée de l’art. 1887. Le Registre foncier est le registre approprié. La seule connaissance du bail non publié ne remplace pas l’inscription (art. 2963). Le maintien dans les lieux en matière résidentielle est protégé séparément par les art. 1936–1937.

Les droits du bail sont des droits personnels expressément admis à la publicité par la loi (art. 2938). Les restrictions et renonciations au droit de publier, ainsi que les clauses pénales qui s’y rapportent, sont sans effet (art. 2936). L’insertion d’une option d’achat dans un bail ne la rend pas, à elle seule, publiable : il faut distinguer les droits locatifs de la promesse de vente distincte.

L’art. 2999.1 permet l’inscription des droits résultant d’un bail immobilier non résidentiel ou de la cession de ce bail par avis. L’avis fait référence au bail, identifie le locateur et le locataire et contient la désignation de l’immeuble. Sauf si l’inscription vise la cession du bail ou l’extinction des droits qui en résultent, l’avis doit aussi indiquer le début et, le cas échéant, la fin du bail ou les éléments permettant de les déterminer, ainsi que les droits de renouvellement ou de reconduction, s’il en est. Son exactitude doit, dans tous les cas, être attestée par un avocat ou un notaire. Le loyer n’a pas à y figurer. Voir JurisClasseur, fasc. 19, par. 41–46, et fasc. 23, par. 18–21, lus avec l’exception de l’art. 2999.1, al. 2 C.c.Q.

Exemple pratique. Le bail de 18 mois d’un chariot élévateur requis pour l’exploitation d’une entreprise relève de la publication obligatoire au RDPRM. La publication tardive peut compromettre l’opposabilité des droits du locateur à un tiers acquéreur.

Liste de vérification pratique

• Les trois éléments constitutifs du bail sont-ils présents (jouissance paisible, loyer, durée)?
• Le contrat doit-il être qualifié de louage, de crédit-bail ou de contrat innommé?
• Les clauses exonératoires sont-elles conformes aux limites de l'art. 1474 C.c.Q. et à l'arrêt Prelco?
• Les clauses exonératoires dans un bail commercial éliminent-elles totalement la prestation de l'obligation principale?
• Le consentement du locateur a-t-il été obtenu pour une cession de bail ou une sous-location (art. 1870 C.c.Q.), ou une exception contractuelle s'applique-t-elle?
• Les exigences de publicité et les délais actuels de sept jours des art. 1847 et 1852 ont-ils été respectés?
• Le bail immobilier a-t-il été publié au Registre foncier, le cas échéant?
• L'objet du bail est-il licite au regard de la réglementation municipale de zonage?
• La question de l'offrant et de l'acceptant a-t-elle été clarifiée dans les documents contractuels?