Les sûretés relatives aux baux

Aperçu

Le droit québécois des baux génère deux catégories distinctes de sûretés (securities). D'une part, le locateur cherche à protéger sa créance locative contre l'insolvabilité ou le défaut du locataire; d'autre part, le locateur offre ses revenus de location en garantie à ses propres créanciers, le plus souvent un prêteur hypothécaire. Ces deux mouvements coexistent dans la pratique des baux commerciaux et résidentiels et reposent sur des mécanismes juridiques distincts régis par le Code civil du Québec.

L'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994 a profondément modifié l'architecture des sûretés locatives. L'ancien privilège du locateur prévu au Code civil du Bas-Canada n'a pas été reconduit, et l'obligation de garnir les lieux loués n'a pas davantage été rétablie. Le locateur doit donc recourir à des mécanismes conventionnels pour sécuriser sa position.

Cet article présente le régime actuel des sûretés en matière de baux au Québec, en distinguant les garanties protégeant le locateur de celles qu'il consent à ses propres créanciers sur les loyers.

Objectifs d'apprentissage

• Comprendre les conséquences de la disparition du privilège du locateur et de l'obligation de garnir sous le Code civil du Québec
• Identifier les mécanismes conventionnels de sûreté dont dispose le locateur : hypothèque mobilière, dépôt de garantie, cautionnement et lettre de crédit
• Évaluer les limites de chaque instrument de garantie, particulièrement en cas de faillite du locataire

Les garanties du locateur

La disparition du privilège et de l'obligation de garnir

L'ancien privilège du locateur a été aboli à l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994. Le bail ne confère donc pas, à lui seul, une priorité ou une sûreté générale sur les meubles du locataire. JurisClasseur explique le recours aux sûretés conventionnelles qui en résulte (Contrats nommés I, fasc. 21, par. 1).

Le bail commercial peut obliger le locataire à maintenir certains équipements ou meubles sur les lieux. Cette obligation ne crée pas elle-même une hypothèque : une stipulation distincte doit respecter les règles de constitution et de publicité de la sûreté. Inversement, une hypothèque valable ne dépend pas d'une obligation supplémentaire de garnir.

L'hypothèque mobilière conventionnelle

Le locataire commercial peut consentir une hypothèque mobilière sans dépossession sur des équipements déterminés ou une universalité admissible de meubles. L'acte doit être écrit, indiquer la somme garantie et décrire suffisamment les biens ou l'universalité; il est normalement publié au RDPRM. Il faut aussi vérifier la capacité du constituant et les restrictions des art. 2683 et 2684 C.c.Q. L'art. 2684 vise spécialement les universalités, et non toute hypothèque mobilière (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 24, par. 54–56).

Le recouvrement dépend de la valeur de revente, des frais de réalisation et du rang des autres créanciers. La faillite ajoute une limite : dans Canpro Investments Inc. c. Restaurant Ocean Drive Inc. (Syndic), [1998] R.J.Q. 30 (C.A.), le locateur ne pouvait améliorer son rang légal en faillite au moyen d'une hypothèque garantissant les obligations du bail. Cette règle ne signifie pas que toute hypothèque ou tout créancier garanti perd ses droits en faillite (fasc. 24, par. 57).

Le rang du loyer impayé en faillite

L'art. 136(1)f) LFI prévoit une réclamation privilégiée pour les trois mois d'arriérés précédant immédiatement la faillite et, si le bail le prévoit, au plus trois mois de loyer anticipé. Le total est plafonné au produit de réalisation des biens situés sur les lieux et demeure soumis aux droits des créanciers garantis et à l'ordre légal de distribution. La présence de meubles ne garantit donc aucun paiement. Le loyer anticipé ainsi payé est porté au compte du loyer d'occupation du syndic; le solde admissible demeure chirographaire selon l'art. 136(3). Loi sur la faillite et l'insolvabilité, art. 136.

Le dépôt de garantie

Le locateur résidentiel ne peut exiger un dépôt pour dommages, un dépôt de garantie ou une autre somme que le loyer selon l'art. 1904 C.c.Q. JurisClasseur oppose cette règle aux garanties du bail commercial (Contrats nommés I, fasc. 21, par. 1).

En matière commerciale, l'étiquette « dépôt de garantie » ne détermine ni la propriété de la somme ni son traitement en faillite. Une somme remboursable détenue à titre de sûreté peut demeurer dans le patrimoine du locataire et devoir être remise au syndic. Un véritable paiement anticipé imputé à des termes de loyer déterminés peut plutôt être entré dans le patrimoine du locateur. JurisClasseur distingue expressément ces situations; la qualification détermine si le syndic peut en exiger la remise (fasc. 24, par. 65–67).

Il faut examiner la convention, le transfert de propriété, le droit au remboursement, les règles du dépôt, du gage ou d'une autre hypothèque et le droit fédéral de l'insolvabilité. Qualifier simplement une sûreté remboursable de « loyer non remboursable » ne tranche pas sa qualification. Ainsi, un fonds de garantie remboursable de 50 000 $ et un véritable paiement de 50 000 $ pour des termes futurs déterminés peuvent avoir des conséquences différentes en faillite.

Le cautionnement

Le cautionnement constitue une sûreté personnelle par laquelle un tiers s'engage à garantir l'exécution des obligations du locataire. L'art. 1881 C.c.Q. prévoit une règle de portée limitée : la sûreté consentie par un tiers pour garantir l'exécution des obligations du locataire ne s'étend pas au bail reconduit. Cette règle peut être écartée par un engagement exprès de la caution couvrant les reconductions; sinon, le locateur doit obtenir son nouvel engagement (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 24, par. 74). Il faut distinguer une option contractuelle de renouvellement dont toutes les modalités sont déterminées et qui prolonge simplement le bail existant : le cautionnement peut alors continuer pendant cette prolongation, selon la rédaction du bail et de la garantie (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 23, par. 8–9).

La portée du cautionnement dépend de sa rédaction. Un cautionnement limité « à la garantie du loyer » ne couvre pas l'ensemble des obligations du locataire, telles que l'obligation de réparer les dommages causés aux lieux ou de respecter les clauses restrictives du bail. Le locateur qui souhaite une protection étendue doit rédiger le cautionnement de manière à viser toutes les obligations découlant du bail.

Le cautionnement doit être exprès (art. 2335 C.c.Q.). Il faut vérifier les accessoires de la dette (art. 2344 C.c.Q.), y compris les frais communs qualifiés de loyer additionnel, ainsi que les droits d'information et de subrogation de la caution (art. 2345, 2355 et 2365 C.c.Q.; JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 24, par. 68–74). Par ailleurs, le locateur ne peut exiger une garantie de façon discriminatoire (Charte québécoise, art. 10 et 12). En matière résidentielle, la Charte des droits et libertés de la personne et les dispositions du Code civil encadrent strictement les conditions dans lesquelles une garantie peut être exigée.

Exemple : Une société-mère cautionne le bail de sa filiale pour un local commercial. Le bail est tacitement reconduit après cinq ans. Si l'engagement initial ne couvre pas expressément les reconductions et que la société-mère ne s'engage pas de nouveau, la garantie ne couvre pas les obligations du bail reconduit.

La lettre de crédit et la lettre de garantie

En matière de louage non résidentiel, le locateur exige fréquemment que le locataire lui remette une lettre de crédit (letter of credit) ou une lettre de garantie (guarantee letter) émise par une institution financière.

Pour utiliser une lettre de crédit, le locateur doit présenter à l'institution les documents prévus dans l'engagement avant son expiration. La conformité de cette présentation déclenche le paiement de la somme promise par cet engagement irrévocable. Dans un bail commercial, le document exigé est souvent une déclaration écrite du locateur constatant le défaut du locataire. La rédaction de la lettre détermine donc les pièces à préparer et le délai dans lequel la demande doit parvenir à l'institution.

L'institution ne peut refuser de payer lorsque les documents requis lui sont dûment présentés, indépendamment de tout différend entre le locateur et le locataire, sauf dans un cas manifeste de fraude. Cette indépendance de la lettre de crédit par rapport au contrat sous-jacent en fait un instrument de garantie particulièrement fiable.

Les lettres de crédit sont toutefois émises pour des périodes limitées, souvent de douze mois. Le bail doit prévoir que le locataire est tenu de renouveler la lettre annuellement, par exemple trente jours avant son échéance, à défaut de quoi il est en défaut. La lettre elle-même doit aussi permettre un tirage conforme pour ce motif avant son échéance. Une obligation du locataire de renouveler n'est pas une clause bancaire de renouvellement automatique : cette dernière doit figurer dans la lettre.

Une garantie à demande peut remplir une fonction semblable, mais son texte détermine si elle constitue un engagement autonome ou un cautionnement accessoire. Les RPIS 98 ne s'appliquent que si l'instrument les incorpore. Guide de la CCI sur les lettres de crédit stand-by. JurisClasseur insiste sur l'échéance, les tirages partiels, le renouvellement et l'effet d'une cession du bail (Contrats nommés I, fasc. 24, par. 75–77).

L'institution financière exige du locataire des garanties et des frais avant d'émettre la lettre. Dans certains cas, elle accepte les sûretés qu'elle détient déjà sur les actifs du locataire. La rédaction de la lettre requiert un soin particulier, car sa validité et son opposabilité sont souvent contestées en cas de faillite du locataire.

Selon la formulation retenue, la lettre peut aussi prévoir sa cession ou son transfert à un acquéreur des droits du locateur ou à un créancier hypothécaire, et survivre à la résiliation, à l’annulation ou à la faillite du locataire.

Exemple pratique : Appel d'une lettre de crédit stand-by irrévocable en matière de bail commercial

Scénario factuel

Exemple fictif, et non décision rapportée. Un locataire commercial fournit une lettre de crédit stand-by de 270 000 $. Après une panne de ventilation, il retient 90 000 $ de loyer et cherche à empêcher la banque d'honorer une demande conforme, en invoquant les manquements du locateur.

Les sûretés consenties par le locateur

Les locateurs offrent fréquemment leurs revenus locatifs en garantie à un tiers créancier, le plus souvent un prêteur hypothécaire finançant l'acquisition ou la construction de l'immeuble. Ce second volet des sûretés locatives concerne la relation entre le locateur-emprunteur et son créancier.

L'hypothèque sur les loyers

Les loyers à percevoir des locataires peuvent faire l'objet d'une hypothèque sur les loyers consentie par le locateur à un tiers créancier. Lorsque ces revenus proviennent d'un immeuble, l'art. 2695 C.c.Q. répute cette hypothèque sûreté immobilière. Elle est donc publiée au registre foncier et prend rang suivant la date, l'heure et la minute de présentation, sous réserve des exceptions légales (art. 2941 et 2945 C.c.Q.).

L'art. 2743 C.c.Q. confère au créancier le droit de percevoir les loyers dès l'inscription de l'hypothèque, sans que le locateur-débiteur ne soit en défaut en vertu de l'acte de prêt. Il faut cependant tenir compte de l'autorisation de percevoir accordée au constituant et de l'information donnée au locataire.

L'hypothèque sur les créances mobilières est régie par les art. 2710 à 2713 C.c.Q., qui prévoient des formalités de notification distinctes.

L'opposabilité au locataire

L'art. 2743 C.c.Q. confère au créancier hypothécaire d'une créance le droit de percevoir les sommes qui viennent à échéance. Ce mécanisme se distingue de la réalisation d'une hypothèque selon l'art. 2748 C.c.Q. Il ne signifie pas que la seule inscription oblige toujours un locataire non informé à changer de destinataire du loyer.

Avant d'exiger le paiement, le créancier devrait fournir au locataire une preuve suffisante de ses droits et identifier le bénéficiaire du paiement. Les art. 1641 et 2710 C.c.Q. régissent l'opposabilité des créances mobilières; pour les loyers immobiliers, l'art. 1908 protège expressément le locataire résidentiel qui n'a pas été personnellement avisé du nom et de l'adresse de la personne à payer. Il peut demander l'autorisation de déposer son loyer au TAL. Le paiement de bonne foi au créancier apparent relève de l'art. 1559; son effet libératoire dépend des faits. TAL : Dépôt de loyer.

L'autorisation de percevoir les loyers

L'acte autorise habituellement le locateur à percevoir les loyers en vertu de l'art. 2744 C.c.Q. L'art. 2745 permet au créancier de retirer cette autorisation à tout moment, sous réserve de ses engagements contractuels et de la bonne foi. Il doit notifier au constituant et aux débiteurs des créances hypothéquées qu'il percevra désormais les sommes exigibles, puis inscrire le retrait.

Cet avis de retrait se distingue du préavis requis pour prendre l'immeuble en paiement ou le vendre dans le cadre d'un recours hypothécaire. Après un retrait effectif et une notification régulière, payer le locateur expose le locataire à payer une seconde fois. La seule affirmation de bonne foi ne neutralise pas un avis reçu. Registre foncier : Retrait d'autorisation de percevoir les loyers.

Le statut juridique du créancier hypothécaire

La perception d'une créance de loyer hypothéquée ne transfère pas, à elle seule, la propriété de l'immeuble ou la totalité du bail au créancier. Le locateur demeure responsable de ses obligations. Un mandat, une véritable prise en charge d'obligations, l'acquisition de l'immeuble ou un autre fondement juridique peut modifier l'analyse.

Le créancier reçoit la créance sous réserve des moyens de défense qui lui sont légalement opposables. L'art. 1680 C.c.Q. régit notamment l'effet de l'acquiescement à une cession ou de son opposabilité sur la compensation. Il faut vérifier la chronologie et les conditions de la compensation; un jugement contre le locateur ne crée pas automatiquement un droit général au remboursement contre le prêteur.

Le recouvrement du loyer et la signature des baux

Le droit de percevoir peut donner lieu à un recours en recouvrement lorsque le créancier a qualité pour agir. L'art. 2746 précise qu'il n'est pas tenu de poursuivre pendant l'hypothèque, mais doit informer le constituant des irrégularités de paiement dans un délai raisonnable. L'art. 2713 vise le recours en recouvrement d'une créance hypothéquée avec mise en cause de l'autre partie.

Le simple droit de perception ne confère pas une autorisation générale de signer de nouveaux baux ou de résilier ceux qui existent. Il faut examiner le mandat, les pouvoirs d'administration, les conclusions recherchées et la participation du locateur. Le recouvrement du loyer et la résiliation ne mettent pas nécessairement en jeu les mêmes droits.

L'inopposabilité des baux frauduleux

Un créancier peut demander qu'un bail consenti en fraude de ses droits lui soit déclaré inopposable selon les art. 1631 à 1636 C.c.Q. Il faut vérifier les conditions légales : préjudice, comportement frauduleux et, pour le contrat à titre onéreux, connaissance de l'autre contractant selon les règles applicables. Les exigences relatives à la créance et le délai d'un an de l'art. 1635 doivent aussi être respectés.

Selon l'art. 1634 C.c.Q., la créance doit être certaine au moment de l'introduction de l'action, puis liquide et exigible au moment du jugement. Elle doit normalement précéder l'acte attaqué, sauf si celui-ci visait à frauder un créancier futur. Le délai de déchéance d'un an court dès la connaissance du préjudice, interprétée comme incluant celle du caractère frauduleux de l'acte; le créancier ne peut négliger les renseignements révélant une opération potentiellement frauduleuse. Pour le syndic de faillite agissant collectivement pour les créanciers, il court dès sa nomination (art. 1635). L'inopposabilité profite au demandeur et aux créanciers admissibles intervenus à l'instance, sous réserve de leurs priorités et hypothèques respectives (art. 1636). Voir JurisClasseur Québec, Obligations, fasc. 12, par. 19, 21 et 32–35.

Un loyer faible ou un lien familial constitue un élément à examiner, et non une preuve automatique de fraude (JurisClasseur Québec, Obligations, fasc. 12, par. 26–31). Lorsque le prêteur a déjà acquis l'immeuble, le fondement du recours contre le bail et l'effet de cette acquisition exigent une analyse distincte. La maxime selon laquelle la fraude corrompt tout ne dispense ni de la preuve, ni de la qualité pour agir, ni d'une décision judiciaire. Un bail résidentiel contesté n'autorise pas une expulsion privée. Code civil, art. 1631–1636.

Repères jurisprudentiels et législatifs

• JurisClasseur Québec, Contrats nommés I, fasc. 21, par. 1 : abolition du privilège et garanties commerciales.
• JurisClasseur Québec, Contrats nommés I, fasc. 24, par. 54–77 : hypothèques mobilières, dépôts, cautionnement et garanties bancaires.
• Art. 1881, 1904 et 2702 C.c.Q. : reconduction, dépôts résidentiels exigés et gage.
• Art. 2695, 2743–2747, 2941 et 2945 C.c.Q. : hypothèque des loyers, perception, reddition et publicité.
• Art. 136(1)f) LFI : réclamation privilégiée du locateur.
• Canpro Investments Inc. c. Restaurant Ocean Drive Inc. (Syndic), [1998] R.J.Q. 30 (C.A.) : rang en faillite.
• Angelica-Whitewear, [1987] 1 R.C.S. 59, et Eurobank, 2024 CSC 11 : conformité documentaire et exception de fraude.

Exemple pratique : Retrait de l'autorisation de percevoir les loyers par le créancier hypothécaire

Scénario factuel

Exemple fictif. Un prêteur détient une hypothèque publiée sur les loyers présents et futurs d'un immeuble de bureaux. L'acte autorise le propriétaire à percevoir jusqu'au retrait de cette autorisation après un défaut de paiement. Après le défaut, le prêteur notifie au propriétaire et à chaque locataire qu'il percevra les sommes exigibles, puis inscrit le retrait selon l'art. 2745 C.c.Q.

Liste de vérification pratique

• Distinguer la sûreté du locataire de l'hypothèque du locateur sur ses revenus locatifs.
• Respecter l'interdiction résidentielle d'exiger un dépôt; ne pas déduire du seul bail une hypothèque légale ou une priorité du locateur.
• Vérifier l'écrit, la somme garantie, la description, la publicité et le rang d'une hypothèque mobilière.
• Évaluer le rang en faillite et distinguer la sûreté remboursable, le gage et le véritable loyer payé d'avance.
• Vérifier la portée du cautionnement, les reconductions, l'information et la subrogation.
• Coordonner les conditions de tirage, l'échéance et le renouvellement de la lettre de crédit avec le bail; une clause du bail ne lie pas, à elle seule, la banque émettrice.
• Notifier le constituant et les locataires du retrait de perception, puis l'inscrire.
• Vérifier le mandat et les pouvoirs d'administration avant de signer un bail ou d'en demander la résiliation.
• Établir les conditions légales du recours contre un bail frauduleux et respecter le délai applicable.