Les règles générales applicables à tous les baux

Aperçu

Les art. 1851–1891 du Code civil du Québec régissent les baux mobiliers et immobiliers. Leur application dépend du contrat et du régime particulier pertinent. La plupart de ces règles peuvent être modifiées dans un bail commercial, sous réserve de l’ordre public et de la bonne foi. Pour les logements, les art. 1892–2000 complètent ou écartent les règles générales, et l’art. 1893 rend certaines protections impératives. Il faut donc distinguer les règles générales des exceptions résidentielles.

Objectifs d'apprentissage

À la fin de cette leçon, le lecteur devrait être en mesure de :

• Identifier les obligations de résultat et de garantie du locateur, y compris la délivrance, la jouissance paisible et la garantie quant à l'usage.
• Distinguer les obligations du locataire envers le locateur de celles qu'il assume envers les autres locataires.
• Appliquer les règles relatives aux réparations nécessaires et aux menues réparations d'entretien.

Les obligations du locateur

Le Code civil du Québec impose au locateur plusieurs obligations qui découlent de l'essence même du contrat de louage : procurer au locataire la jouissance du bien loué. Ces obligations se déclinent en quatre volets principaux : la délivrance, la jouissance paisible, la garantie quant à l'usage et les réparations.

La délivrance du bien loué

Le locateur doit délivrer le bien loué en bon état de réparation de toute espèce (art. 1854, al. 1 C.c.Q.). La délivrance consiste à mettre le locataire en possession réelle du bien décrit au contrat, avec tous ses accessoires et services, à la date convenue. Pour un immeuble, cette obligation se concrétise généralement par la remise des clés; pour un bien meuble, par la remise physique du bien. Le locateur met ainsi le bien à la disposition du locataire (JurisClasseur, fasc. 20, par. 2–4 et 17–18).

La jurisprudence et la doctrine qualifient cette obligation comme une obligation de résultat (obligation of result). La simple constatation de l'absence du résultat suffit à faire présumer la faute du locateur. La preuve de sa diligence ne suffit pas : il doit établir une cause d'exonération applicable, telle une force majeure au sens de l'art. 1470 C.c.Q. ou une inexécution imputable au fait du locataire. L'intervention d'un tiers ne constitue pas, à elle seule, une cause d'exonération. Une cause étrangère invoquée comme force majeure doit présenter les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité (JurisClasseur, Obligations, fasc. 1, par. 40 et 43; Contrats nommés I, fasc. 20, par. 4, 7 et 12–14).

En cas de conflit de baux portant sur le même bien pour la même période, le bail antérieur a normalement priorité si aucun locataire n’a pris possession. La délivrance au locataire concurrent de bonne foi empêche normalement le premier d’obtenir l’expulsion ou la délivrance forcée, le bail ne conférant qu’un droit personnel. Les recours en résiliation et en dommages contre le locateur demeurent soumis à leurs conditions. La mauvaise foi du locataire concurrent appelle une analyse distincte (JurisClasseur, fasc. 20, par. 12–14).

Le bien doit correspondre à la description convenue et aux représentations pertinentes faites avant le bail. L’art. 1854 couvre aussi l’aptitude à l’usage pendant sa durée. Une clause commerciale d’acceptation du bien « tel quel » peut modifier l’obligation de délivrance, mais il faut en examiner la portée et les limites d’ordre public. JurisClasseur, fasc. 20, par. 23, distingue cette clause d’une entente laissant le bien entièrement inutilisable. En matière résidentielle, l’art. 1893 protège expressément l’art. 1854, al. 2; l’art. 1910 exige aussi la délivrance et le maintien du logement en bon état d’habitabilité.

Exemple pratique. Un locateur loue un bureau commercial à deux entreprises différentes pour la même période. La seconde prend possession de bonne foi. La première, dont le bail est antérieur, dispose normalement des recours contre le locateur plutôt que d’un droit à faire expulser la seconde.

La jouissance paisible et les garanties

Le locateur doit procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (art. 1854 C.c.Q.). Cette obligation est normalement de résultat. Le locateur répond de ses propres actes et des personnes qui exécutent ses obligations contractuelles. Les troubles des tiers et les réparations urgentes relèvent de règles particulières, sans créer d’exemption générale. La force majeure peut écarter les dommages pour l’inexécution impossible sans permettre d’exiger le loyer corrélatif selon la répartition ordinaire des risques (art. 1693–1694). Un bail commercial peut modifier cette répartition dans les limites légales (JurisClasseur, fasc. 20, par. 28–39, 90 et 94–99).

Un trouble de droit survient lorsqu’un tiers exerce ou revendique un droit sur le bien qui entrave réellement la jouissance (art. 1858 C.c.Q.). Une menace purement éventuelle ne suffit pas; un jugement préalable n’est pas une condition universelle. Certains obstacles de droit public, dont le zonage touchant l’usage convenu, peuvent être visés. JurisClasseur, fasc. 20, par. 36–37, distingue ces obstacles des restrictions sanitaires générales dans sa discussion de Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada inc., 2022 QCCS 1649. La garantie ne disparaît pas du seul fait que le locateur prouve son absence de faute. Le trouble doit d’abord lui être dénoncé. Les recours de l’art. 1863 demeurent soumis à leurs conditions et aux clauses commerciales valides.

Pour un trouble de fait causé par un tiers indépendant, l’art. 1859 exclut généralement les dommages contre le locateur, mais préserve les autres recours dont les conditions sont remplies. Il n’immunise pas le locateur contre sa propre faute ou celle des personnes exécutant ses obligations. Si le trouble provient d’un autre locataire, l’art. 1861 permet une diminution de loyer ou une résiliation après dénonciation au locateur commun lorsque le trouble persiste. Des dommages peuvent aussi être dus, sauf preuve de prudence et de diligence. Les inconvénients normaux du voisinage ne suffisent pas; un incident isolé et imprévisible n’établit généralement pas la responsabilité du locateur selon cette règle de trouble persistant (JurisClasseur, fasc. 20, par. 94–99).

Hypothèse. Des travaux municipaux indépendants de la volonté du locateur privent un commerce de son accès pendant deux semaines. Sous réserve du bail commercial et des conditions du recours, une diminution de loyer peut être justifiée. L’art. 1859 n’accorde pas, à lui seul, des dommages contre le locateur pour la conduite de ce tiers.

La garantie quant à l'usage et les réparations

L'art. 1854, al. 2 C.c.Q. impose au locateur de garantir que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. Le locateur répond de tous les défauts affectant l'usage, qu'ils soient apparents ou cachés, que le locateur les ait connus ou non. Un défaut réglementaire empêchant l’usage convenu peut engager cette garantie; il faut d’abord examiner la répartition contractuelle des obligations de permis et de conformité. En matière commerciale, les parties peuvent limiter contractuellement sa portée; en matière résidentielle, l'art. 1893 C.c.Q. l'interdit. La responsabilité du locateur pourra toutefois être réduite si le locataire a omis de l'avertir d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle (art. 1866 C.c.Q.).

Pour les réparations, l'art. 1864 C.c.Q. oblige le locateur à faire toutes les réparations nécessaires au bien, à l'exception des menues réparations d'entretien à la charge du locataire. Le locateur peut vérifier l'état du bien et y effectuer des travaux (art. 1857 C.c.Q.), sous réserve d'exercer ce droit de façon raisonnable. S'il s'agit d'un immeuble, ce droit comprend aussi la visite par un locataire ou un acquéreur éventuel. L'art. 1885 C.c.Q. encadre en outre l'affichage et ces visites avant l'expiration d'un bail à durée fixe ou après avis de résiliation d'un bail à durée indéterminée.

Lorsqu'il effectue des réparations, il ne peut changer la forme du bien.

Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires visées par l’art. 1865. Une perte de jouissance peut ouvrir droit à une diminution de loyer ou, selon les conditions applicables, à la résiliation. Les travaux nécessitant une dépossession temporaire exigent une autorisation judiciaire sauf urgence. Les réparations ne constituent pas automatiquement une force majeure exonérant la faute propre du locateur.

En cas de défaut du locateur, le locataire peut demander au tribunal l'autorisation d'effectuer les travaux (art. 1867 C.c.Q.) et compenser le montant des dépenses sur le loyer. En cas d'urgence, l'art. 1868 C.c.Q. permet au locataire d'agir sans autorisation judiciaire, pourvu qu'il ait informé ou tenté d'informer le locateur, que ce dernier n'ait pas agi en temps utile, et que la réparation soit urgente et nécessaire. Le locataire doit rendre compte des travaux et des dépenses, pièces à l'appui (art. 1869 C.c.Q.).

En matière commerciale, le bail confie souvent au locataire un fardeau accru en matière d'entretien et de réparations, surtout lorsqu'il occupe la totalité de l'immeuble. Le locataire n'est pas tenu d'améliorer le bien; il doit le maintenir dans l'état où il se trouvait au début de la location, sous réserve de l'usure normale (art. 1890 C.c.Q.).

Exemple pratique : Infiltration d'eau urgente et réparations d'office par le locataire

Scénario factuel

Exemple pédagogique fictif. Atelier Graphique Inc. loue un local commercial de 3 500 pieds carrés auprès de Gestion Immobilière Mont-Royal en vertu d'un bail commercial de cinq ans au loyer mensuel de 6 500 $ pour y exploiter une imprimerie numérique spécialisée. À la fin de novembre, des pluies torrentielles provoquent une infiltration d'eau majeure à travers la membrane de toiture fortement détériorée, située directement au-dessus de la presse numérique principale évaluée à 280 000 $.

Atelier Graphique contacte immédiatement le gestionnaire d'immeuble par téléphone et par courriel avec photographies à l'appui, puis lui fait signifier une mise en demeure formelle exigeant le colmatage d'urgence sous 24 heures afin de prévenir la destruction irrémédiable des équipements (art. 1854 et 1864 C.c.Q.). Gestion Mont-Royal ne déploie aucun couvreur et ne répond pas pendant 48 heures tandis que l'eau s'accumule dans l'atelier. Face au risque imminent, Atelier Graphique mandate Couvreurs Industriels du Nord pour exécuter des travaux d'étanchéité d'urgence de la membrane pour un montant de 13 200 $. Atelier Graphique transmet les factures détaillées et avise le locateur qu’il souhaite retenir deux mensualités de 6 500 $ puis 200 $ sur une troisième mensualité en application de l'art. 1868 C.c.Q. Gestion Mont-Royal signifie un avis d'expulsion pour défaut de paiement de loyer, arguant que le bail interdit toute retenue de loyer et toute intervention directe du locataire.

Les obligations du locataire

Le paiement du loyer et l'usage du bien

Le locataire est tenu de payer le loyer selon les termes du contrat (art. 1855 C.c.Q.). Le loyer est un élément essentiel du bail; en son absence, le contrat ne pourrait être qualifié de louage. Les dispositions générales du Code civil relatives au paiement s'appliquent. À défaut de convention, le loyer est quérable au domicile du locataire (art. 1566 C.c.Q.), bien qu'en pratique il soit généralement stipulé portable et payé par virements bancaires ou chèques postdatés.

Lorsque plusieurs locataires sont liés par un même bail, chacun doit normalement sa part du loyer. Une clause expresse d'indivisibilité ou une solidarité stipulée par les parties ou prévue par la loi peut imposer le paiement du tout (art. 1519, 1520 et 1525 C.c.Q.). La solidarité est présumée entre les débiteurs d'une obligation contractée pour le service ou l'exploitation d'une entreprise. Pour un bail contracté pour les besoins courants de la famille, l'art. 397 engage aussi le conjoint non séparé de corps de l'époux qui contracte, sauf si ce conjoint avait préalablement informé le locateur de sa volonté de ne pas être engagé (JurisClasseur, fasc. 21, par. 2).

Le locataire doit user du bien avec prudence et diligence (art. 1855 C.c.Q.). Cette obligation générale englobe tous les aspects de l'utilisation du bien.

Selon l’art. 1862, le locataire répond de la perte du bien sauf s’il prouve qu’elle n’est due ni à sa faute ni à celle des personnes auxquelles il en permet l’usage ou l’accès. Le fait d’une personne invitée n’est donc pas automatiquement une cause étrangère exonératoire. Pour la perte d’un immeuble par incendie, le locateur doit prouver la faute du locataire ou de ces personnes. La responsabilité peut viser l’ensemble du préjudice causé (JurisClasseur, fasc. 20, par. 24; fasc. 21, par. 30–31).

Le bail n’exige pas toujours une occupation ininterrompue. La destination convenue et les clauses d’exploitation peuvent cependant imposer l’exercice effectif d’une activité. Le défaut d’exploitation doit être apprécié selon le texte et l’objet du bail; la résiliation exige aussi les conditions de fond et d’avis applicables. Un local commercial vide ne permet pas, à lui seul, de conclure à la résiliation (JurisClasseur, fasc. 21, par. 17–18 et 29; fasc. 23, par. 23–27).

Le locataire est tenu d'aviser le locateur de toute défectuosité ou détérioration substantielle du bien dans un délai raisonnable (art. 1866 C.c.Q.). Le défaut de dénonciation peut réduire ou supprimer la responsabilité du locateur. L'avis n'est cependant pas exigé lorsque le locateur est déjà au fait de la défectuosité ou en est l'auteur.

Les menues réparations et la remise du bien

L’art. 1864 met les menues réparations d’entretien à la charge du locataire, sauf lorsqu’elles résultent de la vétusté ou d’une force majeure. Leur qualification dépend de la nature des travaux et des circonstances; de petits travaux d’entretien se distinguent du remplacement d’un élément structural dégradé. Les parties commerciales peuvent modifier cette répartition (JurisClasseur, fasc. 21, par. 19–20; fasc. 20, par. 73–77 et 86–89).

Ni le locateur ni le locataire ne peuvent changer la forme ou la destination du bien loué (art. 1856 C.c.Q.). Cette obligation de résultat protège l'environnement locatif tel qu'il existait lors de la conclusion du bail. Le changement de destination s'apprécie en fonction de celle prévue au bail ou, à défaut, révélée par l'usage antérieur du bien ou son état au moment de la délivrance.

À la fin du bail, le locataire doit rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf vétusté, usure normale ou force majeure (art. 1890). Il doit enlever ses constructions, ouvrages et plantations (art. 1891). Si l’enlèvement détériore le bien, le locateur peut les conserver en payant leur valeur ou exiger leur enlèvement et la remise en état. Si cette remise en état est impossible, il peut les conserver sans indemnité. Les baux non résidentiels aménagent souvent ces obligations.

Exemple pratique. Un locataire a installé un câblage dans les murs. Le bail et les modalités de l’art. 1891 déterminent l’enlèvement ou la conservation de cet ouvrage. La possibilité de détérioration et de remise en état doit être examinée avant de conclure que le locataire doit tout démanteler.

Les obligations entre locataires

L’art. 1860 oblige chaque locataire à respecter la jouissance normale des autres. Le locataire répond, envers le locateur et les locataires touchés, de sa conduite et de celle des personnes auxquelles il permet l’usage ou l’accès au bien. Le locateur peut demander la résiliation lorsque les conditions légales sont remplies.

Les inconvénients normaux du voisinage se distinguent des troubles donnant ouverture à un recours. La dénonciation et la persistance requises pour agir contre le locateur commun selon l’art. 1861 ne créent pas une immunité pour le locataire responsable d’un événement fautif isolé. Le recours direct contre celui-ci doit être analysé séparément. Sa qualification contractuelle ou extracontractuelle demeure débattue en doctrine (JurisClasseur, fasc. 21, par. 29–32; fasc. 20, par. 97–99).

La sous-location et la cession de bail

La sous-location

Hypothèse. Un commerçant sous-loue son local pour six mois sans céder ses obligations; il demeure tenu envers le locateur principal du paiement du loyer et du respect du bail principal.

La sous-location intervient lorsque le locataire, devenu sous-locateur, consent un louage sur une partie ou la totalité du bien à un tiers, le sous-locataire. Le bail principal subsiste et le locataire demeure responsable de toutes les obligations qui en découlent. Aucun lien contractuel n'existe entre le locateur principal et le sous-locataire, mais l’art. 1876 permet au sous-locataire d’exercer les droits et recours du locataire pour obtenir l’exécution des obligations du locateur en défaut. Il n’en fait pas simplement une partie au bail principal et ne lui attribue pas tous les recours du locataire (JurisClasseur, fasc. 22, par. 15).

Le loyer de la sous-location est dû au sous-locateur. En cas de défaut de celui-ci envers le locateur principal, le sous-locataire peut être tenu responsable du loyer envers le locateur, dans la limite du montant qu'il doit au sous-locateur (art. 1874 C.c.Q.). Le bail de sous-location prend fin au terme du bail principal, même si sa durée stipulée est plus longue. Si les agissements du sous-locataire causent un préjudice sérieux au locateur ou aux autres occupants, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location (art. 1875 C.c.Q.), sans que le bail principal ne soit affecté.

La cession de bail

Hypothèse. Un locataire cède tout son bail à un cessionnaire solvable; sauf clause contraire ou refus sérieux du locateur, le cessionnaire devient le nouveau débiteur des obligations du bail.

La cession de bail (assignment of lease) est le transport par le locataire cédant de l'ensemble de ses droits et obligations à un cessionnaire, qui se substitue au cédant dans la relation avec le locateur. Contrairement à la sous-location, la cession entraîne la libération du cédant (art. 1873 C.c.Q.). Le Code civil opère en cette matière une novation par changement de débiteur, sans exiger le consentement exprès du locateur à cette novation. Les parties peuvent toutefois convenir d'une clause contraire dans le bail, ce qui est généralement le cas en matière commerciale.

La cession transfère la position contractuelle du locataire, comprenant des droits et des obligations. La libération du cédant pour l’avenir relève de l’art. 1873. En matière résidentielle, elle ne peut être écartée par une stipulation contraire. En cas de doute sur la qualification de l’opération, la sous-location est favorisée, conformément au principe selon lequel la novation ne se présume pas (art. 1661 C.c.Q.; JurisClasseur, fasc. 22, par. 17–18).

Les conditions d'exercice et le refus du locateur

La règle générale exige un avis au locateur contenant le nom et l’adresse du sous-locataire ou cessionnaire proposé (art. 1870 C.c.Q.). Le locateur dispose de 15 jours après réception pour communiquer son refus et ses motifs; son silence vaut consentement (art. 1871). En cas d’acceptation, l’art. 1872 permet le remboursement des dépenses raisonnables qui en résultent.

Le critère général est un motif sérieux, par exemple l’incapacité démontrée de remplir les obligations ou un usage incompatible avec le bail. Les inquiétudes financières s’apprécient selon le contexte, notamment la responsabilité maintenue du locataire principal en cas de sous-location. La volonté d’imposer un nouveau bail ne suffit pas à elle seule. Une cession sans avis requis est irrégulière; les décisions accordant exceptionnellement un recours en l’absence de préjudice sérieux ne permettent pas d’ignorer l’avis.

En matière commerciale, il faut lire la clause et la jurisprudence ensemble. JurisClasseur, fasc. 22, par. 29, expose le débat sur le caractère impératif de l’art. 1871 et distingue les clauses exigeant le consentement, celles accordant une discrétion arbitraire et les interdictions complètes. Toute restriction n’est pas automatiquement nulle et tout pouvoir de refus n’est pas illimité. La bonne foi et les règles sur les clauses abusives demeurent pertinentes.

Pour les cessions résidentielles dont l’avis est transmis à compter du 21 février 2024, l’avis doit aussi indiquer la date de cession envisagée. L’art. 1978.2 permet un refus fondé sur un motif autre qu’un motif sérieux; ce refus résilie le bail existant à la date indiquée dans l’avis. Ce mécanisme ne remplace pas la règle générale de sous-location. Voir les explications du TAL sur la cession et la sous-location et les art. 1978.1–1978.2 C.c.Q.

Exemple pratique : Cession de bail commercial et appréciation du motif sérieux de refus

Scénario factuel

Exemple pédagogique fictif. Boutique Gourmande Ltée exploite une épicerie fine et fromagerie artisanale dans un local commercial de 2 000 pieds carrés à Montréal, en vertu d'un bail de dix ans conclu avec Placements Immobiliers Viger. À quatre ans de l'échéance, la propriétaire décide de prendre sa retraite et conclut une vente d'actifs avec Traiteur Véloce Inc., une entreprise traiteur réputée détenue par deux chefs d'expérience.

Boutique Gourmande transmet à Placements Viger un avis formel de cession de bail (art. 1870 C.c.Q.), accompagné du profil d'entreprise de Traiteur Véloce, de trois années de bilans financiers vérifiés attestant d'une excellente rentabilité, d'un rapport de solvabilité commerciale sans tache et des cautionnements personnels des deux administrateurs. Placements Viger refuse son consentement dans les 15 jours en invoquant deux motifs : d'une part, son souhait de reprendre le local pour l'intégrer à une succursale bancaire adjacente, et d'autre part, une clause du bail lui accordant un pouvoir discrétionnaire absolu de refuser toute cession de bail. Boutique Gourmande demande que le refus soit judiciairement déclaré injustifié et que la cession soit validée.

La fin du bail

Exemple pratique. Le maintien dans les lieux plus de dix jours après le terme, sans opposition du locateur, peut entraîner la reconduction tacite du bail immobilier.

Le bail à durée fixe et sa reconduction

Selon le régime général, le bail à durée fixe prend fin au terme sans avis (art. 1877 C.c.Q.), sous réserve du mécanisme convenu de renouvellement. La reconduction mobilière doit être expresse. Pour un immeuble, l’occupation pendant plus de dix jours après le terme, sans opposition du locateur, peut reconduire le bail pour un an ou pour sa durée initiale plus courte, aux mêmes conditions (art. 1878–1879).

Une opposition claire empêche la reconduction tacite; des négociations ne suffisent que si elles manifestent cette opposition. La sûreté d’un tiers ne s’étend normalement pas au bail reconduit (art. 1881), mais il faut examiner ses termes. Les baux de logement bénéficient plutôt de la reconduction et du maintien dans les lieux prévus par la loi, notamment aux art. 1936–1937 et 1941. L’arrivée du terme n’oblige pas, à elle seule, le locataire résidentiel à partir (JurisClasseur, fasc. 23, par. 5–9).

Le décès d’une partie ne résilie pas, à lui seul, le bail (art. 1884). Après la fin effective d’un bail, le locateur peut demander l’expulsion ou la remise du bien selon l’art. 1889.

Le bail à durée indéterminée et cas particuliers

Pour un bail non résidentiel à durée indéterminée, une partie peut donner l’avis prévu aux art. 1877 et 1882. Le délai immobilier correspond à la période de paiement du loyer, jusqu’à concurrence de trois mois; il est de dix jours pour un meuble. La réception et la date effective de fin doivent être établies. La résiliation et la non-reconduction résidentielles exigent une analyse distincte des règles du logement.

Expropriation. L’art. 1888 met fin au bail lors de l’expropriation totale à la date où l’expropriant peut prendre possession selon la Loi concernant l’expropriation, RLRQ, c. E-25. Une expropriation partielle peut justifier une diminution de loyer ou une résiliation. Cette loi régit l’indemnisation par l’expropriant. Elle remplace l’ancienne loi E-24 depuis le 29 décembre 2023, sous réserve des règles transitoires applicables aux procédures antérieures. Voir la loi adoptée et la fiche d’entrée en vigueur de l’Assemblée nationale.

Aliénation. Le transfert du bien ou l’extinction du titre du locateur ne met pas fin, à lui seul, au bail (art. 1886). L’art. 1887 distingue trois cas :

• Le bail à durée indéterminée peut prendre fin selon les règles ordinaires applicables.
• Pour un bail immobilier à durée fixe non publié ayant plus de 12 mois à courir, l’acquéreur peut résilier à l’expiration des 12 mois suivant le transfert ou l’extinction du titre, avec un préavis écrit d’au moins six mois. S’il reste 12 mois ou moins, ce pouvoir particulier ne s’applique pas. L’inscription du bail avant celle de l’acte de transfert ou d’extinction du titre empêche cette résiliation anticipée.
• Pour un bail mobilier à durée fixe, l’avis légal est d’un mois. La protection immobilière de 12 mois ne se transpose pas aux meubles.

Le maintien dans les lieux résidentiel relève séparément des art. 1936–1937. L’inscription n’empêche pas une résiliation ordinaire pour manquement établi et ne crée pas une durée fixe lorsque le bail est indéterminé.

La connaissance d’un bail immobilier non publié ne remplace pas la publicité (art. 2963). L’acquéreur peut néanmoins s’engager à respecter les baux existants ou renoncer au droit spécial de résiliation; cet engagement doit ressortir de l’acte et des circonstances. Le droit du locataire de publier ne peut être écarté (art. 2936). La publication par avis est prévue à l’art. 2999.1. Voir JurisClasseur, fasc. 23, par. 15–22, sous réserve de la nouvelle législation sur l’expropriation.

Repères législatifs et jurisprudentiels

• Les art. 1854–1863 C.c.Q. répartissent les obligations de jouissance et les recours; leur application dépend notamment de l’origine du trouble.
• Les art. 1864–1869 distinguent les réparations ordinaires, les interventions urgentes, la retenue du loyer et l’obligation de rendre compte.
• Les art. 1870–1876 encadrent la sous-location et la cession; les art. 1978.1–1978.2 ajoutent des règles particulières aux cessions résidentielles.
• Les art. 1877–1891 traitent de la fin du bail, sous réserve des protections propres au logement.

Liste de vérification pratique

1. Vérifier que le bail décrit précisément le bien, ses accessoires et les services inclus.
2. Confirmer l'état du bien au moment de la délivrance (photos, procès-verbal d'état des lieux).
3. Préciser contractuellement la répartition des réparations entre locateur et locataire.
4. En matière commerciale, stipuler clairement la portée de l'obligation d'entretien et le caractère « net » ou « brut » du bail.
5. Aviser promptement le locateur de toute défectuosité ou détérioration substantielle.
6. Obtenir le consentement du locateur avant toute sous-location ou cession, en fournissant par écrit le nom et l'adresse du candidat.
7. Consulter les baux publiés au registre foncier avant de signer un nouveau bail commercial.
8. Prévoir les obligations de remise en état à la fin du bail et négocier les clauses pertinentes.
9. Publier le bail immobilier à durée fixe avant l’acte de transfert pour bénéficier de la protection prévue à l’art. 1887.