Le Tribunal administratif du logement : compétence, procédure et conservation des logements

Aperçu

Le Tribunal administratif du logement (TAL) est l'instance spécialisée du Québec en matière de baux résidentiels et de certaines mesures de conservation des logements. Sa compétence d'attribution dépend de la nature juridique du litige, des conclusions recherchées et, pour les demandes ordinaires relatives au bail, de la valeur pécuniaire. Cette spécialisation ne lui attribue pas tout différend impliquant un logement. Le JurisClasseur distingue la compétence du tribunal, ses pouvoirs procéduraux et les recours ouverts contre ses décisions. (JurisClasseur Québec, Contrats nommés I, fasc. 32, par. 1–10 et 55–75.)

La Loi sur le Tribunal administratif du logement (L.T.a.l.) constitue la loi applicable. Le régime procédural actuel comprend les modifications entrées en vigueur le 12 juin 2026 concernant la conciliation, la preuve de notification et les procédures abusives. Ces modifications doivent être prises en compte dans l'application des autorités procédurales antérieures. (L.Q. 2026, c. 18, art. 88–90 et 99.)

Objectifs d'apprentissage

• Déterminer si un litige résidentiel relève du TAL et identifier la règle monétaire ou l'exception législative applicable.
• Appliquer les règles de notification, de représentation, de preuve, de mesures provisoires et d'abus procédural.
• Distinguer rectification, rétractation, révision interne et appel, et expliquer les principaux mécanismes de conservation des logements.

Origine et cadre législatif

La Régie du logement a commencé ses activités le 1er octobre 1980. Elle est devenue le TAL le 31 août 2020 à la suite de modifications du cadre législatif existant; ni l'institution ni sa loi constitutive ne sont nées en 2020. La loi s'applique aux logements régis par l'article 1892 C.c.Q., notamment ceux qui sont loués, offerts en location ou devenus vacants après une location. Cette portée doit être lue avec les exclusions du Code, dont la véritable villégiature. (TAL, historique institutionnel; L.T.a.l., art. 1; C.c.Q., art. 1892.)

La L.T.a.l. régit le contentieux et contient des régimes distincts concernant la démolition, l'aliénation dans un ensemble immobilier et la conversion en copropriété divise. Une clause compromissoire ne peut écarter la compétence exclusive attribuée au TAL par l'article 28; il faut d'abord qualifier la demande suivant cette disposition, y compris ses conditions monétaires et ses exceptions. L'article 2639 C.c.Q. exclut de l'arbitrage certaines matières intéressant l'ordre public, mais ne soustrait pas expressément tous les différends relatifs au bail d'un logement et précise que le caractère impératif des règles applicables ne constitue pas à lui seul un obstacle. Hors de la compétence exclusive du TAL, l'arbitrabilité exige une analyse distincte de l'objet du différend et de toute autre interdiction législative. (JurisClasseur Québec, Procédure civile I, fasc. 3, par. 20.)

Les mandats du TAL

Outre le règlement des litiges, le TAL renseigne les locateurs et les locataires sur leurs droits et obligations, favorise la conciliation, réalise des études et publie des statistiques et des décisions. Les services d'information ne tranchent pas les faits contestés et ne remplacent pas un jugement. La conciliation vise une entente dont les parties acceptent les conditions. Suivant l'article 31, modifié le 12 juin 2026, le président, le vice-président désigné ou leur délégué peut imposer une séance de conciliation lorsque l'intérêt de la justice le justifie; cette participation obligatoire ne les contraint pas à régler le litige. (L.T.a.l., art. 5 et 31; L.Q. 2026, c. 18, art. 88 et 99.)

La compétence du TAL

Demandes ordinaires et seuil monétaire

L'article 28, alinéa 1, paragraphe 1 attribue au TAL une compétence exclusive en première instance sur les demandes relatives au bail d'un logement lorsque la somme réclamée ou l'intérêt du demandeur est inférieur au seuil légal. Ce seuil est actuellement de 100 000 $. Une demande admissible sous ce montant relève du TAL; les parties ne disposent pas d'un libre choix entre celui-ci et les tribunaux civils ordinaires. Une demande ordinaire atteignant 100 000 $ échappe à ce volet de sa compétence. (L.T.a.l., art. 28; C.p.c., art. 33 et 35.)

Il faut qualifier les conclusions effectivement recherchées. Une demande de résiliation ne possède pas automatiquement une valeur illimitée du seul fait qu'un logement est concerné. Inversement, depuis le 21 février 2024, le dernier alinéa de l'article 28 permet expressément au TAL de rendre des ordonnances ou d'accorder des autorisations fondées sur les articles 1863, 1867, 1917 et 1918 C.c.Q., même lorsque leur valeur dépasse le seuil ordinaire. Une ordonnance de travaux coûteux et une demande ayant pour seul objet le paiement de dommages-intérêts appellent donc des analyses distinctes. (L.Q. 2024, c. 2, art. 69; JurisClasseur, fasc. 32, par. 1–3, lus avec la disposition modifiée.)

Matières soumises à des règles particulières de compétence

L'article 28, alinéa 1, paragraphe 2 attribue indépendamment au TAL les matières visées aux articles 1941–1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984–1990 et 1992–1994 C.c.Q. Elles comprennent la reconduction du bail, la fixation de loyer, la reprise, l'éviction et certaines règles du logement à loyer modique. L'énumération législative gouverne; elle ne s'étend pas à toutes les dispositions voisines. L'article 1966 a été abrogé, bien que le renvoi subsiste à l'article 28.

Le paragraphe 3 concerne la conservation des logements suivant la section II du chapitre III de la loi, sous réserve des exclusions expresses. Plusieurs recours appartiennent néanmoins expressément à la Cour supérieure, dont l'annulation d'une aliénation non autorisée suivant l'article 46 et la radiation d'une déclaration de copropriété non autorisée suivant l'article 54.9. Les procédures d'exécution font également l'objet des exclusions prévues à l'article 28. Il faut donc lire la loi en fonction de chaque recours.

Un différend relatif au bail

La source juridique de l'obligation importe. Le défaut du locateur d'entretenir un logement peut fonder une demande contractuelle en dommages-intérêts même après le départ du locataire. L'existence d'un bail ne transforme toutefois pas une faute extracontractuelle autonome en différend relatif au bail. Le JurisClasseur examine cette distinction à propos de Kerassinis c. Boretsky, 2012 QCCA 886, concernant le harcèlement d'un locateur par un locataire. (Fasc. 32, par. 8.1.)

De même, les droits d'une coopérative découlant d'un bail résidentiel doivent être distingués du contrôle judiciaire de ses décisions internes concernant les membres. Ce contrôle ne devient pas une affaire du TAL parce que le membre loue aussi un logement. Lorsqu'un contrat de travail, une promesse de vente ou une autre convention accompagne le bail, il faut qualifier le rapport principal et l'objet de la procédure avant de choisir le tribunal. Le TAL peut résoudre des questions juridiques incidentes à un litige qui lui est attribué; il n'acquiert pas pour autant une compétence déclaratoire générale. (JurisClasseur, fasc. 32, par. 7–10.)

Exemple pratique : Réclamation dépassant le seuil ordinaire

Scénario factuel

Hypothèse fictive. Après avoir quitté un logement prétendument impropre à l'habitation, une locataire réclame uniquement des dommages-intérêts : 12 000 $ pour des biens détruits, 25 000 $ pour un préjudice non pécuniaire et 80 000 $ pour un préjudice corporel. Le total réclamé est de 117 000 $. Aucune ordonnance de travaux ni autre autorisation législative particulière n'est demandée.

Abus de procédure et ordonnances de sauvegarde

L'article 63.2 constitue le fondement législatif propre au TAL en matière d'abus de procédure. Après avoir permis aux parties de présenter leurs observations, il peut rejeter une demande ou un acte de procédure abusif ou dilatoire, ou imposer des conditions. Il peut accorder des dommages-intérêts compensatoires, y compris les honoraires extrajudiciaires admissibles, et des dommages punitifs lorsque cela est justifié. Perdre un procès ne démontre pas en soi un abus : la conduite et les circonstances doivent justifier la sanction légale.

Depuis le 12 juin 2026, la disposition vise expressément les actes de procédure aussi bien que les demandes et permet des restrictions en présence d'un comportement vexatoire ou quérulent. L'autorisation préalable d'introduire une procédure constitue un moyen de contrôler les abus; elle n'est pas la conséquence automatique de plusieurs recours infructueux. (L.T.a.l., art. 63.2; L.Q. 2026, c. 18, art. 90 et 99.)

Une ordonnance de sauvegarde préserve les droits des parties dans l'attente du règlement du litige. L'article 9.8, alinéa 2 autorise les ordonnances nécessaires à cette fin. Les critères sont l'apparence d'un droit suffisant, un préjudice imminent et irréparable, la prépondérance des inconvénients et l'urgence; ils doivent être appréciés rigoureusement. La mesure doit demeurer temporaire, exceptionnelle et proportionnée à sa fonction protectrice. Elle ne remplace pas la preuve au fond et n'élargit pas la compétence substantielle du tribunal. (JurisClasseur, fasc. 32, par. 23–35; L.T.a.l., art. 9.8.)

La preuve et la procédure

Les règles substantielles de preuve des articles 2803–2874 C.c.Q. s'appliquent sous réserve des adaptations prévues aux articles 75–78 L.T.a.l. La partie qui invoque un droit doit prouver les faits qui le soutiennent; l'accessibilité ne dispense pas de démontrer la faute, le préjudice ou le lien causal lorsque ces éléments sont requis. La loi et le règlement de procédure applicable régissent l'instance. L'article 86 permet le recours supplétif aux règles compatibles du Code de procédure civile lorsque nécessaire; il n'importe pas ce code dans son ensemble. (JurisClasseur, fasc. 32, par. 17–22 et 36–48.)

Notification et péremption

Le demandeur doit notifier la demande à chaque défendeur. Sauf si elle concerne uniquement la fixation du loyer, la demande doit être accompagnée des pièces ou d’une liste qui les identifie et indique comment les obtenir. La preuve de notification et la liste doivent être déposées dans les 45 jours suivant l'introduction de la demande. Depuis le 12 juin 2026, le dépassement de ce délai de dépôt n'entraîne plus automatiquement la péremption prévue auparavant à l'article 56.2. Le TAL peut attendre le dépôt des documents requis avant de convoquer les parties. S'il les convoque avant le dépôt de la preuve, celle-ci doit être produite à l'audience, à défaut de quoi la demande est rejetée. (L.T.a.l., art. 56.1–56.2, modifiés par L.Q. 2026, c. 18, art. 89; TAL, notification.)

La règle distincte de l'article 56.3 demeure en vigueur. Le locateur qui demande la fixation du loyer doit retourner le formulaire de renseignements requis, le notifier au locataire et déposer la preuve dans les 90 jours suivant sa transmission par le TAL. Le point de départ est la transmission du formulaire, non l'introduction de la demande. Suivant cette disposition, la demande est périmée et le dossier est fermé lorsque le locateur est le demandeur et qu’il omet de déposer la preuve de notification dans ce délai de 90 jours. L'article 59 permet de relever une partie d'un défaut procédural pour des motifs raisonnables, en l'absence de préjudice grave pour l'autre partie; ce redressement exige une demande étayée et ne se présume pas. (TAL, renseignements nécessaires à la fixation.)

Exemple pratique : Dépôt tardif de la preuve de notification

Scénario factuel

Hypothèse fictive. Un locateur introduit une demande en septembre 2026. Le locataire reçoit celle-ci et la liste des pièces le dix-septième jour. Le locateur dépose la preuve de notification le cinquante-troisième jour, avant toute audience.

Représentation des parties

Pour les demandes introduites depuis le 21 février 2024, une personne physique peut comparaître personnellement ou être représentée à l'audience par le mandataire de son choix, dont un avocat, sous réserve des exclusions légales concernant certaines personnes suspendues, radiées ou limitées dans leur exercice professionnel. Le mandataire non avocat doit détenir un mandat écrit. Une personne morale peut être représentée par un dirigeant ou un mandataire autorisé par son conseil d'administration; une résolution est requise pour le représentant qui n'est ni dirigeant ni avocat. Les procédures antérieures demeurent soumises aux règles transitoires applicables. (L.T.a.l., art. 72 et 74; TAL, représentation à l'audience.)

Le pouvoir de représenter à l'audience doit être distingué du pouvoir de signer la demande introductive. Le TAL identifie la personne physique concernée ou un avocat comme signataire pour un particulier, et un dirigeant ou un avocat pour une personne morale. Les successions et les fiducies relèvent de règles particulières. Un mandat général de représentation à l'audience confié à un non-avocat n'autorise pas à lui seul tous les actes professionnels réservés par la loi. (TAL, signatures.)

L'article 73 interdit la représentation par avocat lorsque la demande a pour seul objet le recouvrement d'une créance d'au plus 15 000 $, sans les intérêts, dans les catégories qu'il précise. Le montant ne suffit pas : une demande recherchant aussi la résiliation n'a pas pour seul objet le recouvrement. L'interdiction s'applique également à la rétractation d'une décision portant sur cette petite créance. (L.T.a.l., art. 73.)

Révision et appel des décisions

Exécution, rectification et rétractation

L'exécution doit être appréciée suivant l'article 82 et toute ordonnance d'exécution provisoire. Il faut distinguer les recours suivants. La rectification, suivant l'article 88, corrige une erreur d'écriture, de calcul ou autre erreur matérielle comparable, ainsi que certaines omissions ou conclusions excessives résultant d'une inadvertance. Elle est disponible lorsque les conditions légales relatives à l'appel, à la révision et au commencement de l'exécution sont réunies; aucun délai général de dix jours ne s'applique à la rectification.

La rétractation, suivant l'article 89, vise l'empêchement de comparaître ou de présenter une preuve par surprise, fraude ou autre cause suffisante, ainsi que certaines omissions ou conclusions excédant la demande. Elle doit être demandée dans les dix jours de la connaissance de la décision ou, selon le cas, de la cessation de l'empêchement. Le défaut de mettre à jour son adresse empêche d'invoquer la non-réception d'un avis d'audience transmis à l'ancienne adresse. Les demandes de rectification et de rétractation suspendent l'exécution et interrompent le délai d'appel ou de révision jusqu'à la notification de la décision rendue sur ces demandes. (JurisClasseur, fasc. 32, par. 55–62; L.T.a.l., art. 88–89.)

Révision interne et appel à la Cour du Québec

L'article 90 prévoit une révision interne en matière de fixation de loyer, de modification d'une autre condition du bail, de révision de loyer et de certaines décisions d'un greffier spécial. La demande doit être présentée dans le mois de la date de la décision. Une formation plus nombreuse révise la décision rendue par des membres; l'exception légale concerne les décisions d'un greffier spécial. Ce recours doit être distingué de la rétractation et de l'appel statutaire. (L.T.a.l., art. 90–90.1; JurisClasseur, fasc. 32, par. 63–66.)

Les autres décisions peuvent faire l'objet d'un appel sur permission de la Cour du Québec suivant l'article 91. Cette disposition exclut l'appel des décisions portant sur la fixation de loyer ou la modification des conditions du bail, les petites créances admissibles, l'autorisation de déposer le loyer suivant les articles 1907–1908 C.c.Q. et la conservation des logements, sauf les affaires indemnitaires des articles 39 et 54.10. L'absence d'appel statutaire ne doit pas être confondue avec la compétence de surveillance distincte et exceptionnelle de la Cour supérieure.

La demande de permission doit être signifiée et produite dans les 30 jours de la connaissance de la décision, comme le prévoit expressément l'article 92 depuis la modification de 2024. L'article 93 rend ce délai de rigueur et prévoit des règles particulières concernant le décès et les décisions par défaut. La demande de permission ne suspend pas elle-même l'exécution. Suivant l'article 94, un sursis peut être demandé lorsque l'expulsion causerait un préjudice grave et que les conditions légales sont réunies; une fois la permission accordée, l'appel suspend l'exécution sauf si l'exécution provisoire a été ordonnée. (L.T.a.l., art. 91–94; L.Q. 2024, c. 2, art. 74.)

Normes applicables en appel statutaire

Les normes de l'appel statutaire découlent de Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration) c. Vavilov, 2019 CSC 65, par. 37, et de Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33. Les questions de droit sont contrôlées selon la décision correcte. Les constatations factuelles et les questions mixtes sans erreur de droit isolable relèvent de l'erreur manifeste et déterminante. Un désaccord sur la crédibilité ne permet normalement pas une nouvelle appréciation de l'ensemble du dossier. L'article 83.1 de la Loi sur les tribunaux judiciaires reflète les normes d'appel applicables à la Cour du Québec. (Vavilov, par. 37; Renvoi relatif au Code de procédure civile (Qc), art. 35, 2021 CSC 27.)

Conservation du parc locatif

Démolition d'un logement

Il faut d'abord identifier le régime municipal de démolition applicable. Les articles 32–44 L.T.a.l. gouvernent lorsque la municipalité n'a pas adopté le règlement de démolition visé à l'article 32. Dans ce régime, le locateur donne l'avis dans les délais auxquels renvoie l'article 33. Le locataire dispose d'un mois pour s'opposer; le silence vaut acceptation, et l'opposition d'un locataire profite aux autres destinataires de l'avis. Cette procédure doit être distinguée de la règle actuelle selon laquelle le silence vaut refus d'une éviction fondée sur l'article 1959 C.c.Q. (L.T.a.l., art. 32–35.)

L'article 39 renvoie à l'indemnité de l'article 1965, alinéa 1 C.c.Q. : un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un minimum de trois mois et un maximum de 24 mois, plus les frais raisonnables de déménagement. Les avis antérieurs nécessitent l'examen du droit transitoire. L'indemnité est généralement payable à l'expiration du bail et les frais de déménagement sur pièces justificatives. Le locataire ne peut être forcé de partir avant l'expiration du bail ni avant trois mois suivant l'autorisation. (TAL, démolition; L.T.a.l., art. 39 et 44.)

Le TAL fixe le délai pour entreprendre et terminer la démolition. L'article 42 prive l'autorisation d'effet si les travaux n'ont pas commencé à l'expiration du délai fixé pour les terminer; si le locataire occupe encore le logement, le bail se reconduit de plein droit. Le défaut de terminer les travaux ouvre le recours distinct de l'article 43. (L.T.a.l., art. 40–43.)

Aliénation dans un ensemble immobilier

Un ensemble immobilier suppose des immeubles voisins comprenant plus de douze logements au total, une administration commune par la même personne ou des personnes liées, et un accessoire, une dépendance ou un élément de charpente commun autre qu'un mur mitoyen. Tous les éléments de l'article 45 sont nécessaires. La propriété commune et la proximité ne suffisent pas.

L'article 46 exige généralement l'autorisation du TAL pour aliéner un immeuble de l'ensemble ou conférer certains droits autres qu'un bail. L'article 47 prévoit des exceptions, dont la vente de l'ensemble par un seul contrat à une seule personne. Le TAL examine les effets légaux sur les locataires, les services, l'état de l'immeuble et le financement; il peut imposer des conditions protectrices. Tout intéressé peut demander à la Cour supérieure de constater la nullité d'une opération contraire à l'article 46. (L.T.a.l., art. 45–50.)

Conversion en copropriété divise

La conversion en copropriété divise exige généralement l'autorisation du TAL si l'immeuble comporte, ou a comporté au cours des dix années précédentes, au moins un logement. L'article 51 interdit la conversion de certains logements ayant bénéficié d'une aide publique et établit une interdiction dans l'agglomération de Montréal, sous réserve d'une dérogation municipale. À l'extérieur de cette agglomération, les règlements municipaux peuvent restreindre la conversion. La restriction municipale de l'article 51 ne s'applique pas lorsque tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis; cette exception ne supprime pas l'exigence distincte d'autorisation du TAL.

L'avis d'intention est régi par l'article 52 et précède les démarches municipales ou devant le TAL ainsi que certaines activités préparatoires. L'article 53 restreint les travaux après cet avis. L'article 54 interdit la reprise de logement contre les locataires protégés, sous réserve des exceptions concernant le cessionnaire après l'avis et le locataire entré après l'autorisation. L'article 54.5 précise quand ces restrictions cessent, notamment lors de l'abandon du projet ou de l'expiration des délais légaux. Ces règles concernent la reprise; l'éviction suivant l'article 1959 C.c.Q. obéit à des motifs et restrictions distincts.

Le propriétaire doit présenter sa demande dans le délai de six mois calculé suivant l'article 54.1. Après l'autorisation, la déclaration doit être inscrite, avec l'autorisation annexée, dans l'année, sous réserve d'une prolongation demandée avant l'expiration suivant l'article 54.4. L'article 54.7 accorde au locataire un droit de préemption lors de la première vente, aux mêmes prix et conditions que ceux proposés à un autre acquéreur; le locataire dispose d'un mois pour répondre. L'article 54.8 prévoit le recours en annulation devant la Cour supérieure en cas de violation, dans l'année de la connaissance de la vente. Une reprise illégale ou des travaux d'éviction liés à la conversion peuvent aussi justifier des dommages-intérêts compensatoires et punitifs suivant l'article 54.10. (L.T.a.l., art. 51–54.14.)

Liste de vérification pratique

• Qualifier le rapport juridique principal, chaque conclusion et sa valeur pécuniaire avant de choisir le tribunal.
• Vérifier les attributions particulières de l'article 28 et l'exception concernant les ordonnances fondées sur les articles 1863, 1867, 1917 et 1918 C.c.Q.
• Notifier chaque défendeur et déposer la preuve et la liste des pièces dans les 45 jours; distinguer la règle de renseignements de l'article 56.3.
• Vérifier le mandat de représentation à l'audience et le pouvoir distinct de signer la demande.
• Identifier les faits et la preuve de chaque élément juridique et de toute mesure provisoire recherchée.
• Choisir le recours approprié contre une décision et calculer son point de départ et son délai propres.
• Vérifier les règles municipales, les avis, les autorisations et les protections des locataires avant une opération de conservation.