Les sanctions en cas d'inexécution des obligations du bail

Aperçu

L'art. 1863 C.c.Q. constitue la disposition centrale en matière de sanctions applicables à l'inexécution des obligations découlant d'un bail. Elle permet au locateur comme au locataire de demander l'exécution en nature, la résiliation ou des dommages-intérêts. La diminution de loyer constitue un recours propre au locataire. En matière non résidentielle, les parties peuvent renoncer contractuellement à certains recours de l'art. 1863 C.c.Q., notamment à la diminution de loyer ou à la résiliation, sous réserve des limites applicables aux clauses contractuelles et de la bonne foi. En matière de bail de logement, des protections impératives encadrent les droits des parties, et le Tribunal administratif du logement exerce une compétence spécialisée. Cette leçon présente les sanctions judiciaires et extrajudiciaires, les règles relatives à la mise en demeure ainsi que la compétence des tribunaux.

Objectifs d'apprentissage

• Identifier les conditions d'exercice de chacun des recours prévus à l'art. 1863 C.c.Q.
• Distinguer les règles applicables à tous les baux de celles propres au bail de logement.
• Appliquer les limites de l'exécution en nature en matière de bail.

Les sanctions judiciaires

Les recours de l'art. 1863 C.c.Q. doivent être choisis selon l'obligation inexécutée, le préjudice et le résultat recherché. Le régime impératif du logement limite les renonciations contractuelles selon l'art. 1893 C.c.Q.

L'exécution en nature

L'art. 1863 C.c.Q. prévoit que l'exécution en nature de l'obligation violée peut être obtenue « dans les cas qui le permettent ». La demande emprunte généralement la voie de l'injonction ou de l'ordonnance de faire ou de ne pas faire.

Quatre restrictions encadrent ce recours. Premièrement, l'exécution en nature sera refusée lorsque la prestation est physiquement impossible : par exemple, si la structure du bâtiment ou la nature du sol ne permet pas la réalisation des travaux demandés. Deuxièmement, l'exécution ne peut être ordonnée si elle a pour conséquence de porter atteinte aux droits d'un tiers sans motif suffisant. Les tribunaux refusent ainsi d'ordonner au locateur de délivrer à un locataire un bien loué déjà remis à un tiers de bonne foi. Troisièmement, la complexité des travaux peut rendre l'exécution en nature inappropriée lorsque la surveillance judiciaire de leur réalisation s'avérerait impraticable. Quatrièmement, l'exécution en nature ne peut exiger l'intervention personnelle et individuelle de la partie visée. Toutefois, l'obligation d'une personne morale pourrait être exécutée par l'entremise d'un sous-traitant, ce qui atténue la portée de cette dernière restriction.

L'exécution en nature conserve toute sa pertinence dans le contexte des baux commerciaux. Une injonction mandatoire peut être accordée pour contraindre le locataire d'un centre commercial à respecter son obligation d'exploitation continue et à maintenir son commerce ouvert aux heures prévues au bail. Pour le locateur, cette mesure protège l'éventail de locataires (tenants mix) et la diversité de l'offre commerciale du centre, éléments sur lesquels repose l'attractivité globale de l'ensemble immobilier.

Mini-hypothèse : Un locataire de centre commercial cesse d'exploiter son magasin six mois avant l'expiration de son bail de dix ans. Le locateur, qui a négocié l'éventail des commerces en prévision d'une offre diversifiée, demande une injonction mandatoire. Le tribunal peut ordonner au locataire de reprendre ses activités et de maintenir son commerce ouvert conformément aux heures prévues au bail, si la preuve satisfait aux critères de l'injonction, au-delà de la seule possibilité matérielle d'exécuter l'obligation.

La résiliation du bail

Selon l'art. 1863 C.c.Q., la résiliation exige une inexécution causant un préjudice sérieux, sous réserve de la règle résidentielle spéciale du non-paiement expliquée ci-dessous. La gravité du préjudice s'apprécie selon les circonstances. L'importance apparente de l'obligation violée ne tranche pas seule la question : une faute relativement légère peut causer une perte substantielle de jouissance (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 20, par. 123–125).

Pour un bail immobilier, le préjudice des autres occupants peut également être considéré. L'exception d'inexécution constitue un moyen distinct : l'art. 1591 exige un manquement substantiel à une obligation corrélative et une retenue proportionnelle; toute inexécution ne permet pas de retenir tout le loyer (fasc. 20, par. 143).

Les deux obligations doivent être exigibles. La retenue est exclue lorsque la loi, la volonté des parties ou les usages imposent à celui qui invoque l'exception d'exécuter d'abord sa propre prestation (art. 1591 C.c.Q.).

La résiliation pour défaut de paiement du loyer

Règles applicables à tous les baux. Selon l'art. 1883 C.c.Q., le locataire poursuivi en résiliation pour défaut de payer son loyer peut éviter la résiliation en versant, avant jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais. L'affaire 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc. laisse entendre qu'un locataire peut valablement renoncer à ce droit dans un bail non résidentiel. La validité d'une renonciation doit être appréciée selon sa rédaction et le contexte du bail commercial.

Le taux d'intérêt maximal applicable pour éviter la résiliation est celui fixé par l'art. 28 de la Loi sur l’administration fiscale. Les parties peuvent convenir d'un taux différent, pourvu qu'il ne dépasse pas le taux légal. En matière de bail de logement, cette règle revêt un caractère impératif en vertu de l'art. 1893 C.c.Q.

Règles particulières au bail de logement. JurisClasseur présente des décisions interprétant le paiement avant jugement par référence au moment où le locataire a effectivement pris connaissance de la décision (Contrats nommés I, fasc. 28, par. 49). Le locataire devrait payer effectivement avant jugement et ne pas présumer qu'un appel lui rendra une occasion de payer déjà perdue.

Le locateur dispose d'un recours simplifié en matière de logement : il peut obtenir la résiliation au motif que le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer (art. 1971 C.c.Q.). Le locateur n'a pas à prouver un préjudice sérieux pour ce motif, mais doit établir le loyer impayé et le retard. Le locataire peut opposer un moyen de défense valable ou payer selon l'art. 1883 avant jugement; l'expulsion exige le jugement approprié et son exécution légale. Le paiement des arriérés ne fait pas automatiquement échec à un recours distinct fondé sur des retards fréquents causant un préjudice sérieux (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 28, par. 48–52).

Un point de prudence s'impose pour le locateur. Le fait d'encaisser un loyer portant sur une période postérieure à la date de résiliation et de l'ordonnance d'expulsion, sans émettre de réserves, peut être interprété comme une reconnaissance du droit du locataire à son maintien dans les lieux et comme une renonciation au droit d'expulsion.

Mini-hypothèse : Un locataire résidentiel accumule deux mois d'arriérés de loyer. Le locateur obtient la résiliation du bail et une ordonnance d'expulsion du Tribunal administratif du logement. Après cette ordonnance, le locataire lui remet un chèque correspondant au mois suivant, que le locateur encaisse sans réserve. Le locateur risque alors de perdre son droit d'expulsion, le tribunal pouvant interpréter l'encaissement comme une renonciation tacite à la résiliation.

Exemple pratique : Résiliation pour non-paiement de loyer et délai légal de plus de trois semaines

Scénario factuel

Exemple fictif. Un locataire doit un loyer mensuel de 1 100 $ le premier jour du mois. Le loyer d'octobre demeure impayé. Le 24 octobre, le locateur demande la résiliation pour un retard de plus de trois semaines. Avant jugement, le locataire paie tous les loyers d'octobre et de novembre alors exigibles, avec les intérêts et frais requis.

La résiliation pour un autre motif

Règles applicables à tous les baux. La résiliation peut être obtenue pour tout manquement causant un préjudice sérieux. Dans le cas d'un bail immobilier, le préjudice peut être celui subi non seulement par le locateur ou le locataire, mais aussi par les autres occupants de l'immeuble (art. 1863, al. 1 C.c.Q.). L'art. 1860 C.c.Q. constitue une application de ce principe.

Règles particulières au bail de logement. Si le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer et que le locateur subit un préjudice sérieux, la résiliation peut être demandée en vertu de l'art. 1971 C.c.Q. Le préjudice sérieux peut être pécuniaire (difficultés de remboursement du prêt hypothécaire, par exemple) ou non pécuniaire (démarches de perception anormalement lourdes). Les simples inconvénients ordinaires de la gestion locative ne suffisent pas. Il peut relever de fait ou de droit.

L'art. 1973 C.c.Q. introduit une particularité propre au droit du logement. Le tribunal saisi d'une demande de résiliation pour un motif autre que le loyer impayé depuis plus de trois semaines peut considérer le maintien du lien contractuel. Le tribunal dispose d'un pouvoir discrétionnaire lui permettant de résilier le bail immédiatement ou d'ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations. Si le débiteur ne se conforme pas à cette ordonnance d'exécution, le tribunal, à la demande du créancier, résilie le bail sans qu'une preuve supplémentaire de préjudice soit requise (art. 1973, al. 2 C.c.Q.). La preuve de préjudice sérieux exigée par l'art. 1863 C.c.Q. doit être administrée lors de l'audience sur la demande initiale, et non au moment de la demande subséquente de résiliation pour non-conformité.

L'ordonnance doit être suffisamment précise. Sa durée, la reconduction du bail et son respect s'apprécient selon ses termes et la preuve. La demande subséquente exige encore la preuve d'un véritable manquement à l'ordonnance; les gestes attribuables au locateur et les circonstances établissant la conformité doivent être considérés (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 28, par. 43–45).

La résiliation par le syndicat de copropriété

L'art. 1079 C.c.Q. confère au syndicat d'une copropriété divise la qualité et l'intérêt pour demander la résiliation du bail d'une partie privative lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble. Il s'agit d'une mesure exorbitante des règles habituelles du droit des obligations, qui reconnaît au syndicat un intérêt à agir fondé sur le préjudice subi par des tiers. Cette demande doit être précédée d'un avis au locateur et au locataire. Selon l'objet du bail, la compétence relève des tribunaux de droit commun ou du Tribunal administratif du logement.

Mini-hypothèse : Un locataire d'un appartement en copropriété génère des nuisances sonores répétées qui affectent les copropriétaires voisins. Le syndicat de copropriété, après avoir transmis un avis au locateur et au locataire, saisit le Tribunal administratif du logement d'une demande de résiliation en invoquant le préjudice sérieux subi par les occupants de l'immeuble.

La diminution de loyer

Lorsqu'un locataire subit une diminution de la jouissance du bien loué, il peut demander une réduction proportionnelle du loyer. Ce recours constitue une application du droit à la réduction de l'obligation corrélative prévu à l'art. 1590 C.c.Q. La diminution opère pour la durée pendant laquelle la jouissance est entravée; une fois l'obligation exécutée par le locateur, celui-ci retrouve le droit au plein loyer pour l'avenir.

Le locataire devrait transmettre une mise en demeure et donner au locateur une occasion raisonnable de remédier au défaut. Une demande distincte n'est pas nécessaire lorsque le débiteur est déjà en demeure de plein droit. La période et le montant de la réduction dépendent de la perte de jouissance prouvée et des règles d'avis applicables (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 20, par. 128–132.1).

Mini-hypothèse : Le système de chauffage d'un local commercial tombe en panne en plein hiver. Le locataire envoie une mise en demeure au locateur, qui tarde à effectuer les réparations pendant six semaines. Le locataire saisit le tribunal d'une demande de diminution de loyer correspondant à la période durant laquelle la jouissance des lieux a été substantiellement réduite.

L'exécution en nature à la place du locateur

L'exécution par le locataire. L'art. 1867 C.c.Q. permet au locataire de s'adresser au tribunal pour obtenir l'autorisation d'exécuter lui-même les réparations ou améliorations que la loi oblige le locateur à faire ou dont les parties ont convenu et que ce dernier omet d'exécuter. En matière de bail de logement, l'art. 1907, al. 1 C.c.Q. élargit ce droit : le locataire peut demander l'autorisation de faire sanctionner tout manquement du locateur, quelle que soit la nature de l'obligation, et de l'exécuter lui-même. Ce droit n'est pas limité aux seules réparations.

Pour les réparations ou dépenses urgentes et nécessaires à la conservation ou à la jouissance du bien, l'art. 1868 C.c.Q. permet d'agir sans autorisation judiciaire après avoir informé ou tenté d'informer le locateur, qui n'agit pas à temps. Seules les dépenses raisonnables sont admissibles. Le locataire doit rendre compte des travaux et fournir les pièces justificatives selon l'art. 1869; le locateur peut reprendre la conduite des travaux (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 20, par. 140–142).

Le dépôt de loyer

L'art. 1907, al. 2 C.c.Q. prévoit un second recours propre au bail de logement : le locataire peut obtenir l'autorisation judiciaire de déposer son loyer lorsque le locateur n'exécute pas ses obligations. Le recours est assorti d'une formalité préalable. Avant de saisir le Tribunal administratif du logement, le locataire doit transmettre au locateur un préavis écrit de dix jours indiquant le motif du dépôt. Ce préavis vise à offrir au locateur l'occasion de corriger son défaut.

Si, après l'expiration du délai, le locateur demeure en défaut et que le Tribunal considère le motif sérieux, il fixe le montant et les conditions du dépôt (art. 1907, al. 2 C.c.Q.). Le locataire doit ensuite déposer son loyer à chaque échéance, faute de quoi il s'expose à une résiliation pour retard de plus de trois semaines ou pour préjudice sérieux en cas de retards fréquents (art. 1971 C.c.Q.).

Dépôt de loyer et exception d'inexécution. Le dépôt de loyer doit être distingué de l'exception d'inexécution de l'art. 1591 C.c.Q. Les deux mesures coexistent. Le dépôt de loyer offre cependant un avantage pratique considérable : il protège le paiement des termes effectivement déposés conformément à l’autorisation. Il n’efface ni les arriérés antérieurs ni les dépôts manquants et ne fait pas obstacle à un recours fondé sur un autre manquement. L'exception d'inexécution, en revanche, comporte un risque d'appréciation. L'art. 1591 C.c.Q. impose au locataire de limiter sa retenue à une mesure correspondant au manquement du locateur. Un dépassement significatif dans cette appréciation pourrait entraîner la résiliation du bail. Le recours au dépôt de loyer constitue donc la voie la plus prudente.

L'art. 1908 C.c.Q. prévoit également la possibilité de déposer le loyer lorsque le locateur refuse le paiement ou qu'il est difficile à identifier. Les sommes déposées peuvent être remises au locateur dès qu'il a exécuté ses obligations, ou au locataire pour lui permettre de les exécuter (art. 1909 C.c.Q.). Le locataire ne doit pas entreprendre de travaux sans autorisation préalable, sauf en cas d'urgence; à défaut, la retenue de loyer en compensation ne lui sera pas reconnue.

Mini-hypothèse : Le locateur laisse persister une fuite majeure malgré les avis du locataire. Le locataire demande au tribunal l'autorisation de faire exécuter les réparations et, s'il s'agit d'un logement, de déposer le loyer après le préavis écrit requis.

Les dommages-intérêts

Les dommages-intérêts peuvent être demandés seuls ou avec un recours compatible selon l'art. 1863 C.c.Q. Ils indemnisent le préjudice prouvé suivant les règles générales de responsabilité, de causalité et de minimisation. Une même perte ne peut être indemnisée deux fois par les dommages et la diminution de loyer (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 20, par. 110–115 et 130).

Les dommages-intérêts punitifs exigent un fondement légal. Depuis la modification de 2024, l'art. 1917 C.c.Q. permet expressément leur attribution, à la demande du locataire, lorsque le logement est devenu impropre à l'habitation en raison de la négligence du locateur. Tout retard dans les réparations ne donne donc pas automatiquement droit à ces dommages. Code civil, art. 1917.

Les sanctions extrajudiciaires

La résiliation de plein droit

Parmi les situations légales où le bail résidentiel est résilié de plein droit figurent les suivantes :

1. Le locataire refuse de prendre possession du logement qui lui est délivré parce qu'il est impropre à l'habitation (art. 1914 C.c.Q.).
2. Après l'abandon d'un logement impropre à l'habitation, le locataire n'a pas fourni sa nouvelle adresse ou, avisé du retour à l'habitabilité, n'a pas informé le locateur dans les dix jours de son intention de réintégrer le logement (art. 1916 C.c.Q.).
3. L'art. 1975 C.c.Q. vise le départ sans motif du locataire qui emporte ses effets mobiliers. Les faits doivent révéler un abandon définitif et une volonté manifeste de ne plus assumer le bail. Une fois cette résiliation acquise, le locateur peut rechercher un nouveau locataire pour limiter la perte de loyers; le départ matériel et ses conséquences juridiques doivent donc être établis avant de calculer les dommages.

La résiliation pour violence ou agression sexuelle

L'art. 1974.1 C.c.Q. permet au locataire résidentiel de résilier lorsque la violence sexuelle, conjugale ou envers un enfant habitant le logement menace sa sécurité ou celle de l'enfant. L'avis doit être accompagné de l'attestation d'un fonctionnaire ou officier public désigné. Le texte actuel permet de fonder cette attestation sur un jugement constatant la violence, ou sur la déclaration sous serment du locataire appuyée des éléments factuels prescrits.

La résiliation prend normalement effet deux mois après l'envoi de l'avis. Le délai est d'un mois pour un bail à durée indéterminée ou de moins de douze mois; un bail de douze mois exactement exige deux mois. Elle peut prendre effet plus tôt par entente ou si le logement libéré est reloué pendant le délai. Code civil, art. 1974.1, Formulaire du TAL.

La clause résolutoire du bail non résidentiel

La résiliation extrajudiciaire d'un bail non résidentiel soulève des questions distinctes liées à l'interaction entre les art. 1605 et 1883 C.c.Q. En 1995, dans l'affaire Place Fleur de Lys c. Tag’s Kiosque inc., la Cour d'appel a refusé d'appliquer la résolution de plein droit prévue à l'art. 1605 C.c.Q. au cas de non-paiement du loyer, au motif que cela priverait le locataire du droit d'éviter la résiliation en payant ce qui est dû avant jugement (art. 1883 C.c.Q.).

En 2003, dans l'affaire 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc., le juge Chamberland a décidé que cette restriction ne fait pas autorité lorsque le bail contient une clause résolutoire stipulant clairement la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement. Tout en reconnaissant la validité de cette clause (fréquente dans les baux non résidentiels), le juge Chamberland a formulé deux mises en garde. Le créancier d'une obligation inexécutée qui invoque à tort une résiliation de plein droit risque de devoir assumer les conséquences financières de son erreur. De plus, l'exercice du droit de résiliation doit se faire dans le respect de la bonne foi, avec un avis d'une durée suffisante. La clause ne permet pas de reprendre les lieux de force ou de changer secrètement les serrures; une expulsion contestée exige l'intervention judiciaire (JurisClasseur, Contrats nommés I, fasc. 23, par. 25–27).

En matière de logement, une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement serait sans effet en raison des art. 1893 et 1883 C.c.Q. Pour les autres causes de défaut, une telle clause contreviendrait aux art. 1893 et 1863 C.c.Q. (exigence de préjudice sérieux) et à l'art. 1973 C.c.Q. (pouvoir discrétionnaire du tribunal d'ordonner l'exécution en nature plutôt que de résilier).

La mise en demeure

L'art. 1594 C.c.Q. distingue la demeure résultant d'une stipulation expresse, d'une demande extrajudiciaire, d'une demande en justice ou de la loi. Selon l'art. 1597, elle peut notamment résulter d'une obligation qui ne pouvait être utilement exécutée que dans un délai écoulé, de l'urgence ou d'un refus clair du débiteur.

Un bail commercial peut prévoir la demeure par le seul écoulement du temps, mais l'arrivée d'une échéance ne suffit pas automatiquement à remplir les conditions de l'art. 1597. Il faut vérifier les avis et la demeure requis pour le recours choisi. L'écrit aide aussi à prouver le défaut et l'occasion de le corriger. Le dépôt de loyer de l'art. 1907 exige son préavis particulier de dix jours. Code civil, art. 1594–1598 et 1907.

Les tribunaux compétents

En vertu de l'art. 35 du Code de procédure civile, la Cour du Québec a compétence exclusive pour les demandes dont la valeur de l'objet du litige ou la somme réclamée est inférieure à 75 000 $. Elle a compétence concurrente avec la Cour supérieure, au choix du demandeur, lorsque la valeur atteint 75 000 $ mais demeure inférieure à 100 000 $. La Cour supérieure a compétence exclusive pour les demandes de 100 000 $ et plus. La Cour du Québec entend également les demandes accessoires portant sur l'exécution en nature d'une obligation contractuelle.

Ces règles doivent être lues à la lumière de l'art. 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, qui attribue au Tribunal une compétence exclusive de première instance pour toute demande relative au bail d'un logement dont la valeur ne dépasse pas la limite supérieure de compétence concurrente de la Cour du Québec. Cet article prévoit aussi que le Tribunal peut entendre en première instance certaines demandes d'ordonnance ou d'autorisation visées aux art. 1863, 1867, 1917 et 1918 C.c.Q. même lorsque la valeur excède cette limite. D'autres matières énumérées à l'art. 28 relèvent aussi du TAL sans cette limite. La Cour supérieure est seule compétente pour les demandes d'injonction selon l'art. 33 C.p.c.; la Cour du Québec peut néanmoins ordonner l'exécution en nature accessoire à une demande relevant de sa compétence selon l'art. 35. L'ordonnance du TAL et l'injonction de la Cour supérieure doivent donc être distinguées. C.p.c., art. 35, Loi sur le TAL, art. 28.

Mini-hypothèse : Un locataire résidentiel poursuit son locateur pour des réparations évaluées à 30 000 $. La demande relève de la compétence exclusive du Tribunal administratif du logement, puisqu'elle porte sur un bail de logement et que la valeur est inférieure à la limite de compétence concurrente de la Cour du Québec.

Exemple pratique : Clause d'exploitation continue en centre commercial et injonction mandatoire

Scénario factuel

Exemple fictif. Le locataire d'un magasin principal s'engage à exploiter son commerce pendant les heures d'ouverture du centre commercial. Il ferme le magasin tout en payant le loyer. Le locateur demande une injonction mandatoire de réouverture en invoquant la clause expresse et une preuve des effets sur les commerces voisins.

Liste de vérification pratique

• Qualifier le bail : résidentiel ou non résidentiel, car les règles d'ordre public diffèrent.
• Identifier la nature de l'inexécution reprochée : défaut de paiement ou autre manquement.
• Évaluer si le préjudice atteint le seuil de gravité objective requis par l'art. 1863 C.c.Q.
• Transmettre une mise en demeure avant d'exercer un recours, sauf demeure de plein droit (art. 1597 C.c.Q.).
• En matière de logement, vérifier si le retard de paiement excède trois semaines (art. 1971 C.c.Q.).
• Avant de résilier un bail non résidentiel de plein droit en vertu d'une clause résolutoire, confirmer que l'avis est suffisant et que le droit est exercé de bonne foi.
• Pour le dépôt de loyer, respecter le préavis écrit de dix jours au locateur (art. 1907, al. 2 C.c.Q.).
• Identifier le tribunal compétent selon la nature du bail, la valeur de la demande et les exceptions légales qui attribuent certaines ordonnances ou autorisations au Tribunal administratif du logement.
• En copropriété, vérifier si le syndicat a la qualité pour agir en vertu de l'art. 1079 C.c.Q. et si l'avis préalable a été transmis.
• Après l'obtention d'une ordonnance d'expulsion, ne pas encaisser de loyer postérieur sans émettre de réserves.