Les règles particulières au bail d'un logement

Aperçu

Les règles du bail résidentiel québécois protègent le droit au maintien dans les lieux du locataire, sous réserve des exceptions légales. Les articles 1892 à 2000 du Code civil du Québec (C.c.Q.) complètent le droit commun du louage. Le Tribunal administratif du logement (TAL) tranche les questions relevant de sa loi constitutive. La qualification des lieux, le recours exercé et la date des avis déterminent les protections applicables.

Objectifs d'apprentissage

• Identifier les lieux couverts par les protections du bail résidentiel.
• Distinguer les règles impératives, les ententes valables et les exceptions légales.
• Appliquer les règles pertinentes aux avis, à la fixation de loyer, à la reprise et à l'éviction.

Le domaine d'application

Le logement, ses accessoires et ses dépendances

La notion de logement reçoit une interprétation large. L'article 1892 C.c.Q. vise la chambre, la maison mobile placée sur un châssis, avec ou sans fondation permanente, et le terrain destiné à recevoir une maison mobile. La seule vacance ne soustrait pas un logement au régime résidentiel.

L'article 1892 C.c.Q. couvre aussi les services, accessoires et dépendances, notamment certains services rattachés à la personne même du locataire. Un stationnement loué accessoirement au logement peut demeurer dans la relation résidentielle malgré une convention distincte. Le bail et les faits déterminent les droits du locataire dans les lieux communs. La vente séparée d'un stationnement immatriculé distinctement exige une analyse particulière; elle ne permet pas d'affirmer que tous les droits accessoires disparaissent nécessairement. (JurisClasseur Québec, Contrats nommés I, fasc. 26, par. 1–6.)

Les exclusions et les restrictions à la fixation de loyer

L'article 1892 C.c.Q. exclut :

1. Les lieux loués à des fins de villégiature.
2. Les lieux dont plus du tiers de la superficie totale sert à un usage autre que l'habitation.
3. La chambre située dans un établissement hôtelier.
4. La chambre dans la résidence principale du locateur lorsque deux chambres au maximum sont louées ou offertes en location et que la chambre ne possède ni sortie distincte vers l'extérieur ni installations sanitaires indépendantes de celles du locateur.
5. La chambre dans un établissement de santé et de services sociaux, sauf pour l'application de l'art. 1974 C.c.Q.

La qualification dépend de la relation réelle. Une annonce sur une plateforme ou un séjour d'au plus 31 jours ne constitue pas, à lui seul, une exclusion additionnelle prévue à l'art. 1892 C.c.Q. En cas d'usage mixte, la preuve doit établir la superficie réellement consacrée à l'usage non résidentiel. (JurisClasseur, fasc. 26, par. 7–11.)

L'article 1955 C.c.Q. restreint séparément la fixation de loyer et la modification judiciaire des conditions du bail pour les coopératives d'habitation et, pendant les cinq années suivant la disponibilité pour l'usage prévu, certains immeubles nouvellement construits ou transformés. Depuis le 24 février 2026, la restriction applicable aux coopératives dépasse les seuls locataires membres. Le locateur doit mentionner la restriction au bail pour l'opposer au locataire. Pour les baux conclus et les immeubles prêts à l'habitation à compter du 21 février 2024, la restriction concernant les nouveaux immeubles exige aussi l'indication du loyer maximal pour la période de cinq ans. Certaines transformations de lieux d'hébergement pour aînés relèvent de l'exception de l'art. 1955.1 C.c.Q. Les autres protections résidentielles demeurent applicables. 2026, c. 1, art. 152 et 172; C.c.Q., art. 1955.

Le caractère impératif des règles

Ordre public de protection et de direction

L'article 1893 C.c.Q. prive d'effet les clauses dérogeant aux dispositions résidentielles et générales qu'il vise. L'ordre public de protection concerne les intérêts particuliers et entraîne généralement la nullité relative. L'ordre public de direction concerne l'intérêt collectif et peut entraîner la nullité absolue. L'habitabilité, la santé publique et certains aspects du logement à loyer modique ou de la conservation du parc locatif illustrent cette dernière catégorie. La finalité de chaque règle doit être examinée. (JurisClasseur, fasc. 26, par. 12–14; art. 1417–1421 C.c.Q.)

La renonciation aux droits protégés

La renonciation anticipée à un droit protégé est interdite. Une renonciation claire, éclairée et libre peut produire effet après la naissance du droit particulier, lorsque la règle permet cette renonciation. La signature du bail ne rend pas immédiatement disponibles toutes les protections futures. Une convention ultérieure de résiliation reste soumise aux règles sur le consentement, la bonne foi et l'ordre public. (JurisClasseur, fasc. 26, par. 15.)

L'incidence de la Charte en matière de logement

La Charte québécoise protège la jouissance paisible des biens et interdit la discrimination dans les biens et services offerts au public selon les motifs énumérés à l'art. 10. Les articles 10 et 12 s'appliquent au logement. Les dommages dépendent de l'atteinte et du recours applicable; les dommages punitifs fondés sur la Charte exigent une atteinte illicite et intentionnelle selon l'art. 49.

L'article 1899 C.c.Q. interdit notamment de refuser un bail ou d'imposer des conditions plus onéreuses au seul motif qu'une personne est enceinte ou a des enfants, sous réserve de l'exception liée aux dimensions du logement. L'article 1902 C.c.Q. interdit le harcèlement visant à restreindre la jouissance paisible ou à provoquer le départ. Ces deux dispositions autorisent des dommages punitifs lorsque leurs conditions sont réunies. (JurisClasseur, fasc. 26, par. 30–46.)

La formation du bail

Le règlement d'immeuble, les formulaires et la langue

En règle générale, le locateur doit remettre le règlement d'immeuble applicable avant la conclusion du bail; les règles concernant la jouissance, l'usage et l'entretien en font alors partie (art. 1894 C.c.Q.). Pour une unité en copropriété divise, la remise peut avoir lieu dans un délai raisonnable après la conclusion du bail; le règlement ou ses modifications deviennent opposables au locataire dès leur remise par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat (art. 1057 C.c.Q.; JurisClasseur, fasc. 27, par. 2, note 1). L'article 1895 C.c.Q. impose la remise d'une copie du bail dans les dix jours, ou d'un écrit contenant les renseignements prescrits si le bail est verbal. Le formulaire prescrit doit être utilisé lorsqu'il est applicable. Son omission n'efface pas, à elle seule, un bail autrement valable.

L'article 1897 C.c.Q. exige un bail et un règlement d'immeuble en français, sauf volonté expresse des parties d'utiliser une autre langue; les autres exigences linguistiques applicables doivent également être respectées. Les avis doivent normalement être écrits dans la langue du bail et transmis à l'adresse pertinente (art. 1898 C.c.Q.). (JurisClasseur, fasc. 26, par. 16–29.)

Les clauses prohibées

L'article 1900 C.c.Q. prive d'effet les clauses exonérant le locateur, rendant le locataire responsable sans faute, modifiant ses droits en raison d'une hausse du nombre d'occupants sans justification liée aux dimensions du logement, ou restreignant son choix de fournisseurs. L'article 1901 C.c.Q. permet de réduire ou d'annuler une pénalité supérieure au préjudice réel ou une obligation déraisonnable dans les circonstances. La déchéance du bénéfice du terme pour le paiement du loyer est interdite par l'art. 1905 C.c.Q. La nullité d'une clause laisse normalement subsister le reste du bail (art. 1438 C.c.Q.).

L'avis au nouveau locataire

Sous réserve des exceptions légales, l'art. 1896 C.c.Q. exige la divulgation du loyer le plus bas payé dans les douze mois précédant le début du bail, ou du loyer fixé par le TAL pendant cette période, ainsi que des mentions prescrites concernant les services. Si aucun loyer n'a été payé pendant cette période, le dernier loyer et sa date doivent être indiqués. Le sous-locateur doit aussi fournir les renseignements pertinents au nouveau sous-locataire. Le cessionnaire qui poursuit un bail existant se distingue du nouveau locataire qui conclut un nouveau bail.

L'article 1950 C.c.Q. prévoit de courts délais : dix jours après la conclusion du bail lorsque l'avis requis a été donné; deux mois après le début du bail s'il ne l'a pas été; ou deux mois après la découverte d'une fausse déclaration. Pour les baux conclus à compter du 21 février 2024, une fausse déclaration ou l'omission consciente de remettre l'avis peut aussi justifier des dommages punitifs selon l'art. 1896 C.c.Q. TAL, avis au nouveau locataire.

Les règles relatives au loyer

Le paiement et le dépôt du loyer

Le loyer est payable par versements égaux, sauf que le dernier peut être moindre (art. 1903 C.c.Q.). Le locateur ne peut exiger un versement dépassant un mois de loyer, un dépôt de garantie, des chèques postdatés ou une avance autre que le premier versement, lui-même limité à un mois (art. 1904 C.c.Q.). Un dépôt présenté comme volontaire exige un véritable consentement et ne peut dissimuler une exigence.

Sauf convention contraire, le loyer est payable le premier jour de chaque période de paiement et au domicile du locataire (art. 1903 et 1566 C.c.Q.). En cas d'inexécution d'une obligation du locateur, l'art. 1907 C.c.Q. permet le dépôt du loyer au TAL après un préavis de dix jours indiquant le motif et une autorisation du tribunal fondée sur un motif sérieux. Selon l'art. 1908 C.c.Q., le TAL peut aussi autoriser le dépôt lorsque l'identité du créancier est sérieusement incertaine, que le locateur est introuvable ou qu'il refuse le paiement; cette demande n'exige pas de préavis de dix jours. Le locataire ne devrait pas simplement retenir son loyer. (JurisClasseur, fasc. 28, par. 1–9; art. 1907–1909 C.c.Q.)

Le réajustement en cours de bail

Une clause de réajustement est sans effet pendant un bail d'au plus douze mois. Pour un bail plus long, elle ne peut jouer pendant les douze premiers mois ni plus d'une fois par période de douze mois par la suite (art. 1906 C.c.Q.). L'article 1949 C.c.Q. permet à chaque partie de contester un réajustement contractuel excessif ou insuffisant pendant le mois où il doit prendre effet.

La fixation de loyer en 2026

Le TAL applique l'art. 1953 C.c.Q. et le Règlement sur les critères de fixation de loyer. Pour les avis de modification donnés à compter du 1er janvier 2026, la nouvelle méthode utilise un pourcentage de base lié à la variation moyenne des prix à la consommation au Québec sur trois ans, avec les ajustements pertinents pour les taxes, les assurances, les immobilisations et les services personnels applicables. L'ancienne méthode demeure applicable aux avis antérieurs. Le calcul dépend aussi de la date de début de la période de loyer.

Pour une période commençant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027 selon la nouvelle méthode, le pourcentage de base publié est de 3,1 %. Le résultat réel dépend des autres composantes applicables; ce pourcentage ne constitue ni une hausse automatique ni un plafond provincial. TAL, ajustement des loyers en 2026; outils de calcul.

L'état du logement

L'habitabilité et la propreté

Le locateur doit délivrer et maintenir le logement en bon état d'habitabilité (art. 1910 C.c.Q.). Une reconnaissance du locataire ne le libère pas. L'article 1911 C.c.Q. impose la propreté initiale au locateur et son maintien au locataire. Les déficiences ordinaires et un logement impropre à l'habitation au sens juridique soulèvent des questions distinctes. (JurisClasseur, fasc. 27, par. 7–22.)

Le logement impropre à l'habitation

L'article 1913 C.c.Q. vise une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou un logement déclaré impropre par une autorité compétente. À la délivrance, le locataire peut refuser de prendre possession, ce qui résilie le bail de plein droit (art. 1914 C.c.Q.).

Le locataire qui abandonne un logement impropre doit aviser le locateur avant son départ ou dans les dix jours suivants. Le loyer est suspendu pendant l'impropriété, sauf si elle résulte de sa faute (art. 1915 C.c.Q.). Le locataire doit fournir une nouvelle adresse; après remise en état, le locateur doit l'aviser et le locataire dispose de dix jours pour indiquer s'il revient. L'article 1916 C.c.Q. précise les conséquences sur la résiliation lorsque l'adresse n'est pas fournie ou qu'aucune réponse n'est donnée.

Le locataire doit prouver les faits donnant ouverture au recours exercé. Inspections, photographies, avis et, lorsque pertinents, éléments médicaux ou expertises peuvent établir l'impropriété. Aucune règle législative universelle n'exige cinq éléments identiques ou un témoignage médical dans chaque dossier d'abandon. Le lien causal et le préjudice doivent être prouvés lorsque des dommages sont réclamés.

Le droit au maintien dans les lieux

Les bénéficiaires

L'article 1936 C.c.Q. protège le locataire sous réserve des exceptions légales. Selon l'art. 1938 C.c.Q., l'époux ou le conjoint en union civile ou parentale qui poursuit l'occupation après la cessation de la cohabitation peut devenir locataire par un avis donné à temps. Le conjoint de fait, le parent ou l'allié doit aussi avoir habité avec le locataire depuis au moins six mois. Le délai d'avis est de deux mois après la cessation de la cohabitation.

La personne habitant avec le locataire lors de son décès peut devenir locataire en poursuivant l'occupation et en avisant le locateur dans les deux mois. Si personne n'y habitait, le liquidateur ou, à défaut, un héritier peut donner un avis de résiliation de deux mois dans les six mois du décès (art. 1939 C.c.Q.). Si un cooccupant n'exerce pas le droit prévu à l'art. 1938 C.c.Q., une procédure successorale distincte d'un mois s'applique. Le cessionnaire peut bénéficier du maintien; le sous-locataire n'en bénéficie pas (art. 1940 C.c.Q.). C.c.Q., art. 1936–1940.

La reconduction du bail

Le bail à durée fixe est normalement reconduit pour la même période, limitée à douze mois lorsque la durée initiale dépassait douze mois, sauf convention différente (art. 1941 C.c.Q.). Pour un bail ordinaire d'au moins douze mois, le locateur doit donner l'avis de modification de trois à six mois avant l'échéance. Le délai est d'un à deux mois pour un bail plus court ou indéterminé, et de dix à vingt jours pour une chambre (art. 1942 C.c.Q.). Le JurisClasseur distingue l'envoi de l'avis dans ce délai de sa réception par le locataire, qui déclenche le délai de réponse (fasc. 30, par. 1.1).

L'avis doit contenir les changements proposés, les renseignements pertinents sur le loyer, les droits et recours du locataire et le texte réglementaire prescrit (art. 1943 C.c.Q.). Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception pour refuser ou annoncer son départ; le silence vaut acceptation (art. 1945 C.c.Q.). Après le refus, le locateur dispose d'un mois pour saisir le TAL; sinon, la reconduction du bail s'effectue aux conditions antérieures (art. 1947 C.c.Q.). Une restriction valable selon l'art. 1955 C.c.Q. modifie les choix possibles : le refus oblige à quitter à l'échéance.

Le locataire qui n'a reçu aucun avis de modification peut éviter la reconduction selon l'art. 1946 C.c.Q. Des procédures particulières régissent la sous-location dépassant douze mois et la succession d'un locataire décédé (art. 1944–1948 C.c.Q.). TAL, modification d'une condition du bail.

La reprise de logement et l'éviction

Le locateur-propriétaire admissible, personne physique, peut demander une reprise de logement pour lui-même ou les bénéficiaires de l'art. 1957 C.c.Q. : ascendants ou descendants au premier degré, autres parents ou alliés dont il est le principal soutien et certains ex-conjoints dont il demeure le principal soutien après la séparation ou la dissolution prévue par la loi. L'article 1958 C.c.Q. restreint les propriétaires indivis, exigeant normalement deux seuls copropriétaires qui sont conjoints. L'article 1964 C.c.Q. peut empêcher la reprise lorsque le locateur possède un logement vacant équivalent convenable dans les environs.

Il faut d'abord vérifier le moratoire sur les évictions. La loi de 2024 interdit l'éviction selon l'art. 1959 C.c.Q. pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation avant le 6 juin 2027, sous réserve des situations transitoires, exemptions territoriales et cas particuliers concernant les résidences pour aînés. Elle n'interdit pas elle-même la reprise. Le mécanisme légal lié à un taux d'inoccupation de 3 % exige la publication d'un avis ministériel et un délai de soixante jours, sous réserve des décisions gouvernementales. Loi limitant le droit d'éviction des locateurs, art. 1–3 et 8–11.

L'article 1959.1 C.c.Q. protège séparément le locataire ou son conjoint âgé d'au moins 65 ans, occupant le logement depuis au moins dix ans, dont le revenu ne dépasse pas 125 % du plafond applicable d'admissibilité à un logement à loyer modique. Ses trois exceptions concernent la reprise : le locateur d'au moins 65 ans veut y habiter; le bénéficiaire a au moins 65 ans; ou le locateur d'au moins 65 ans veut loger un bénéficiaire plus jeune dans l'immeuble qu'il occupe.

Certaines procédures transitoires conservent les anciens seuils. Ces modifications de 2024 ne s'appliquent généralement pas aux avis transmis avant le 22 mai 2024, ni aux avis ultérieurs suivis d'une acceptation du locataire ou d'une demande du locateur au TAL avant le 6 juin 2024 (loi de 2024, art. 8).

Le préavis est normalement de six mois avant l'échéance pour un bail dépassant six mois, d'un mois pour un bail d'au plus six mois, ou de six mois avant la date prévue pour un bail indéterminé (art. 1960 C.c.Q.). L'article 1961 C.c.Q. exige les motifs prescrits, les renseignements sur le bénéficiaire lorsque pertinents, la date et l'information sur la protection des aînés.

Pour les avis de reprise et d'éviction transmis à compter du 21 février 2024, le locataire dispose d'un mois pour répondre; son silence vaut refus. Le locateur doit présenter sa demande dans le mois du refus ou de l'expiration du délai de réponse (art. 1962–1963 C.c.Q.). L'ancienne règle assimilant le silence à l'acceptation de l'éviction concerne les avis antérieurs.

Lorsque l'éviction est légalement possible selon les nouvelles règles, l'art. 1965 C.c.Q. prévoit les frais raisonnables de déménagement et un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un minimum de trois et un maximum de vingt-quatre mois. Une indemnité supérieure peut être demandée si le préjudice le justifie. L'indemnité de reprise relève de l'art. 1967 C.c.Q. L'article 1968 C.c.Q. permet la réparation du préjudice à moins que le locateur prouve sa bonne foi; le locataire doit prouver la mauvaise foi pour obtenir des dommages punitifs. C.c.Q., art. 1957–1970; TAL, éviction et règles transitoires.

Exemple pratique : reprise contestée

Scénario factuel

Hypothèse. Hélène paie 820 $ par mois. Après l'achat du duplex, Marc demande 1 400 $, puis transmet un avis de reprise désignant son fils. Hélène refuse dans le mois. Marc présente sa demande dans le mois du refus. La preuve révèle que son fils détient un bail de deux ans dans une autre ville et que Marc a annoncé le logement d'Hélène à des fins touristiques.

Exemple pratique : subdivision et protection des aînés

Scénario factuel

Hypothèse. En décembre 2025, un locateur avise Laurent qu'il doit partir le 30 juin 2026 afin que son logement soit divisé en studios. Laurent a 71 ans, occupe les lieux depuis dix-huit ans, paie 900 $ par mois et prouve un revenu inférieur au plafond applicable. Aucune exemption territoriale ni autre exception légale ne s'applique.

Les améliorations et réparations majeures

En règle générale, les travaux majeurs non urgents exigent un avis indiquant leur nature, leur date de début, leur durée estimée et, le cas échéant, l'évacuation temporaire et l'indemnité. Le préavis est d'au moins dix jours, ou de trois mois si l'évacuation doit dépasser une semaine (art. 1922–1923 C.c.Q.).

Le locataire dispose de dix jours pour accepter ou refuser l'évacuation; le silence vaut refus. Le locateur dispose ensuite de dix jours pour demander l'autorisation (art. 1925 C.c.Q.). L'article 1926 C.c.Q. régit la contestation des autres conditions. Les frais raisonnables d'évacuation sont indemnisables et payables au départ; le locataire n'est pas tenu de partir avant le paiement (art. 1924 C.c.Q.). L'évacuation temporaire préserve le droit de retour.

Lorsque les modifications ont fait l'objet d'une entente entre le locateur et le locataire dans le cadre d'un programme public de conservation et de remise en état des logements, aucun avis n'est requis et aucune contestation de ces modifications n'est possible dans ce régime (art. 1929 C.c.Q.).

Sauf urgence, un préavis d'au moins vingt-quatre heures s'applique normalement aux inspections et aux travaux; les visites de locataires éventuels suivent les règles distinctes de relocation. Les visites et inspections ont normalement lieu de 9 h à 21 h et les travaux de 7 h à 19 h. Le changement des serrures exige le consentement de l'autre partie (art. 1930–1934 C.c.Q.). (JurisClasseur, fasc. 27, par. 23–39.)

La résiliation par le locataire et les baux particuliers

L'article 1974 C.c.Q. permet la résiliation lors de l'attribution d'un logement à loyer modique, d'un relogement judiciaire admissible, de l'impossibilité de demeurer dans le logement en raison d'un handicap ou de l'admission permanente d'un aîné dans un lieu offrant les soins ou l'assistance personnelle requis. L'avis exige l'attestation pertinente et, pour l'admission d'un aîné, le certificat prescrit.

L'article 1974.1 C.c.Q. vise la sécurité menacée en raison de violence sexuelle, de violence conjugale ou de violence envers un enfant habitant le logement; l'attestation doit provenir du fonctionnaire ou de l'officier public désigné. Dans les deux régimes, la résiliation prend normalement effet deux mois après l'envoi de l'avis, ou un mois pour un bail indéterminé ou de moins de douze mois. Une entente ou une relocation après le départ peut l'avancer. Les services personnels sont payables uniquement selon les dispositions légales.

Pour les avis de cession transmis à compter du 21 février 2024, le locateur peut refuser la cession pour un motif autre qu'un motif sérieux; le bail prend alors fin à la date de cession proposée. Un refus pour motif sérieux ne produit pas cet effet. Le délai de réponse demeure de quinze jours, le silence valant consentement. Les articles 1978.1–1978.4 C.c.Q. encadrent aussi la contrepartie à la cession et la sous-location. C.c.Q., art. 1974–1978.4; TAL, cession et sous-location.

Sauf stipulation contraire dans le contrat de travail, l'art. 1976 C.c.Q. permet à l'employeur ou au salarié de résilier le bail accessoire à l'emploi sur préavis d'un mois lorsque celui-ci prend fin. Le logement dans un établissement d'enseignement, le logement à loyer modique et le terrain destiné à une maison mobile font l'objet de règles additionnelles (art. 1979–2000 C.c.Q.; JurisClasseur, fasc. 30, par. 58, et fasc. 31).

Liste de vérification pratique

• Qualifier les lieux et vérifier le régime particulier applicable.
• Vérifier le formulaire, les exigences linguistiques, le règlement d'immeuble et la divulgation du loyer antérieur.
• Vérifier les restrictions de l'art. 1955 C.c.Q., notamment la modification de 2026 et le loyer maximal requis.
• Utiliser le calcul correspondant à la date de l'avis et à la période de loyer.
• Vérifier la preuve d'habitabilité et les avis avant un départ ou un dépôt de loyer.
• Calculer séparément les délais de reconduction, de réponse et de demande.
• Vérifier le moratoire, la protection des aînés et les règles transitoires.
• Distinguer évacuation temporaire, reprise, éviction, résiliation et cession.