L'usufruit et l'usage : jouissance, dépenses et restitution

Aperçu

Un propriétaire peut permettre à une autre personne de jouir d'un bien tout en en conservant la substance pour le récupérer ultérieurement. L'usufruit fournit un droit réel à cette fin. Son bénéficiaire peut percevoir des revenus, habiter un logement ou utiliser d'autres biens sans acquérir tous les attributs du propriétaire. L'aménagement exige une analyse attentive de la durée, de la distinction entre capital et revenus et de la répartition des dépenses.

Le Code civil du Québec classe l'usufruit et l'usage parmi les démembrements de la propriété à l'art. 1119 CCQ. L'art. 1120 CCQ rattache la jouissance à l'obligation de conserver la substance du bien. Le droit d'usage présente une portée personnelle plus limitée selon l'art. 1172 CCQ. Aucun de ces droits ne devrait être assimilé à un domaine de common law ou à une permission informelle sans examen préalable de l'acte constitutif.

Le JurisClasseur Québec, Biens et publicité des droits, fascicule 14, « Usufruit et usage », fournit l'orientation doctrinale principale. La leçon organise la matière autour des décisions que soulève l'aménagement : qualifier le droit, obtenir la délivrance, gérer les recettes et les dépenses, réagir à la détérioration et restituer le bien. Les exemples reposent sur des faits inventés et appliquent les règles distinctes du Code à chacune de ces décisions.

Objectifs d'apprentissage

• Distinguer l'usufruit de l'usage et identifier leur constitution, leur durée et leurs effets envers les autres personnes.
• Répartir les recettes, les réparations, les sûretés et les autres obligations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
• Appliquer les règles d'extinction et de restitution à des faits documentés sans traiter toute recette comme un revenu ni toute dépense comme remboursable.

Identifier le droit et sa durée

Deux titulaires aux prérogatives différentes

L'usufruitier exerce le droit de jouissance. Le nu-propriétaire conserve la propriété sous réserve de ce droit. Ils ne détiennent pas chacun une quote-part indivise du même droit du seul fait que leurs prérogatives concernent un même bien. La séparation porte sur les pouvoirs exercés sur ce bien. L'acquéreur doit donc déterminer si la transaction vise l'usufruit, la nue-propriété ou les deux.

Selon l'art. 1124 CCQ, la jouissance s'étend aux accessoires et à l'accession naturelle relative à un immeuble. L'usufruitier prend le bien dans son état existant. L'art. 1125 CCQ lui permet d'exiger que le nu-propriétaire cesse les actes qui empêchent l'exercice complet de son droit. L'aliénation par le nu-propriétaire ne porte pas elle-même atteinte à l'usufruit, mais la publicité et la situation des tiers doivent aussi être examinées.

L'usufruit peut être établi par contrat, testament ou loi, ainsi que par jugement dans les cas autorisés, conformément à l'art. 1121 CCQ. L'instrument choisi doit satisfaire à ses propres exigences de forme. Un droit réel immobilier engage aussi les règles de publicité de l'art. 2938 CCQ; l'art. 2941 CCQ traite de l'opposabilité et du rang. Le dossier doit préciser l'origine du droit, les biens, les bénéficiaires et les inscriptions pertinentes plutôt que de considérer le mot usufruit dans une correspondance comme une preuve définitive.

Durée, jouissance successive et cession

L'art. 1123 CCQ impose une durée maximale de 100 ans. Sans terme stipulé, l'usufruit d'une personne physique est viager; celui d'une personne morale dure 30 ans. Le plafond de cent ans ne garantit pas un droit de cette durée à toute personne physique. Il faut lire les règles de durée avec celles du décès ou de la dissolution de l'art. 1162 CCQ et avec tout aménagement successif valide.

L'art. 1122 CCQ autorise des usufruitiers conjoints ou successifs et exige que chaque bénéficiaire existe à l'ouverture de l'usufruit en sa faveur. La jouissance conjointe et la jouissance successive commandent des calendriers différents. Selon l'art. 1166 CCQ, l'extinction du droit d'un usufruitier conjoint profite au nu-propriétaire; l'usufruit successif s'éteint au décès ou à la dissolution du dernier bénéficiaire, sous réserve de la durée maximale. L'acte devrait préciser quelle jouissance commence et se termine à chaque événement.

L'usufruitier peut céder son droit ou louer un bien compris dans l'usufruit selon l'art. 1135 CCQ. La cession ne crée pas une nouvelle durée illimitée. L'art. 1136 CCQ permet aux créanciers de faire saisir et vendre les droits respectifs, sous réserve de ceux de l'autre titulaire. Il faut identifier le droit détenu par le débiteur avant de décrire le bien offert aux créanciers. La procédure d'exécution et les sûretés concurrentes nécessitent un examen distinct.

Établir un dossier fiable à l'ouverture

Inventaire et sûreté remplissent des fonctions différentes

L'inventaire constitue une preuve des biens et de leur état. L'art. 1142 CCQ exige que l'usufruitier le prépare selon les règles pertinentes de l'administration, à ses frais, puis en fournisse une copie au nu-propriétaire. Le constituant peut avoir lui-même dressé l'inventaire ou accordé une dispense, mais la dispense est impossible pour un usufruit successif. Des photographies, des numéros de série et une description des dommages existants rendent le document utile lors de la restitution.

L'art. 1143 CCQ empêche l'usufruitier de contraindre à la délivrance avant d'avoir réalisé l'inventaire requis. Cette préparation devrait donc précéder la prise de possession prévue. Un différend ultérieur concernant l'état initial de la toiture s'évalue plus facilement si le dossier mentionne son âge, les défauts observés et les rapports d'inspection disponibles. La preuve sert les deux titulaires : elle peut établir une détérioration pendant la jouissance ou réfuter une allégation portant sur un défaut antérieur.

La sûreté prévue à l'art. 1144 CCQ garantit l'exécution des obligations. Sous réserve des exceptions légales, elle doit être fournie dans les 60 jours de l'ouverture, au moyen d'une assurance ou d'une autre sûreté. La disposition exclut le vendeur ou le donateur sous réserve d'usufruit et reconnaît une dispense en cas d'impossibilité de fournir la sûreté ou de stipulation du constituant. Si les obligations de l'usufruitier augmentent, une sûreté additionnelle est exigée, sauf dispense applicable. Le dossier doit identifier l'exception applicable au lieu de la déduire du lien familial entre les parties.

Le défaut de fournir la sûreté peut entraîner une mise sous séquestre selon l'art. 1145 CCQ. Selon l'art. 1146 CCQ, le retard injustifié à dresser l'inventaire ou à fournir la sûreté prive l'usufruitier des fruits et revenus entre l'ouverture de l'usufruit et l'exécution de l'obligation. Ces conséquences se distinguent de l'existence du droit et de la déchéance pour jouissance abusive. Il convient de préciser le manquement, la conséquence applicable et les faits qui la soutiennent plutôt que de présenter toute irrégularité initiale comme une extinction automatique.

La mise sous séquestre ne supprime pas toute possibilité d'usage personnel. L'art. 1147 CCQ permet à l'usufruitier de demander au tribunal de conserver les meubles nécessaires à son usage, à charge de les rendre à la fin. La demande devrait identifier les objets et leur nécessité. Elle devrait également distinguer cette permission des mesures visant les conséquences distinctes d'un retard injustifié.

Qualifier les recettes avant de les dépenser

Revenus, capital et dates pertinentes

Les fruits et revenus appartiennent normalement à l'usufruitier selon l'art. 1126 CCQ. Ce principe ne transforme pas toute somme reçue en revenu librement disponible. L'art. 1131 CCQ prévoit que certains gains exceptionnels devront faire l'objet d'un compte à la fin de l'usufruit. L'art. 1132 CCQ exige également un compte pour le paiement d'une créance soumise à l'usufruit. Le droit de recevoir une somme se distingue de celui de la conserver définitivement.

La date pertinente influence aussi l'attribution. Selon l'art. 1129 CCQ, les fruits attachés au bien au début de l'usufruit et ceux encore attachés à la fin reçoivent un traitement différent, accompagné d'une indemnité pour les travaux ou dépenses de production concernés. L'art. 1130 CCQ répartit les revenus jour par jour, indépendamment du versement, mais prévoit une règle particulière pour les dividendes déclarés pendant l'usufruit. La date du dépôt bancaire ne remplace pas la date juridique d'accumulation ou de déclaration.

Un paiement trimestriel peut ainsi inclure des revenus attribuables à la période antérieure à l'ouverture. Le calcul doit utiliser les jours compris dans la période réelle du paiement et la date d'ouverture; il ne faut pas attribuer tout le trimestre parce que le chèque est arrivé après cette date. Les relevés doivent être conservés et une distribution distinguée d'un remboursement de capital. La qualification détermine si l'usufruitier garde la somme, la partage proportionnellement ou doit en rendre compte à l'extinction.

L'art. 1133 CCQ attribue le droit d'augmenter le capital au nu-propriétaire tout en étendant l'usufruit à cette augmentation. L'art. 1134 CCQ attribue les droits de vote ordinaires à l'usufruitier, mais réserve au nu-propriétaire les votes touchant la substance ou la destination du bien principal ou mettant fin à l'entité concernée. Cette répartition n'est pas opposable aux tiers. Les avis corporatifs exigent donc l'examen de la résolution réelle et une coordination entre les titulaires.

Consommation et exploitation des ressources

Le bien consomptible pose un problème de restitution parce que l'usage ordinaire détruit le bien remis. L'art. 1127 CCQ permet d'en disposer, mais impose de rendre des biens semblables en quantité et en qualité à la fin, ou leur valeur lorsque la restitution équivalente est impossible. L'art. 1128 CCQ traite séparément du bien qui se détériore rapidement par l'usage : sa disposition doit suivre une administration prudente et diligente, avec restitution de sa valeur au moment de la disposition. Ces dispositions ne constituent pas une autorisation générale de vendre tout actif.

Les ressources naturelles nécessitent un examen propre. Les art. 1139–1141 CCQ encadrent les arbres, les exploitations agricoles ou sylvicoles et l'extraction des minéraux. L'exploitation sylvicole doit protéger la reproduction de la forêt et son plan doit être approuvé par le nu-propriétaire ou, à défaut, par le tribunal selon l'art. 1140 CCQ. L'extraction des minéraux suit une règle différente, liée aux réparations et à l'entretien ou à la continuation d'une source antérieure de revenus. Le droit de jouir du terrain ne dispense pas de ces conditions ni de la réglementation publique applicable.

Avant d'autoriser une vente ou une extraction, il faut identifier la ressource, son usage antérieur, l'activité projetée et ses effets sur la substance. Une estimation des revenus immédiats est insuffisante lorsque l'opération empêche la régénération. Inversement, conserver le bien n'exige pas de figer toute activité productive. Le Code permet certaines exploitations sous des conditions qui rattachent la jouissance actuelle au maintien de l'existence et de l'utilité du bien.

L'art. 1161 CCQ prévoit une règle particulière pour le troupeau. S'il périt entièrement par force majeure et que l'usufruitier était dispensé de l'assurer, le compte porte sur les cuirs ou leur valeur. En cas de perte partielle, le remplacement est exigé jusqu'à concurrence du croît. Les faits doivent établir l'étendue et la cause de la perte ainsi que la dispense d'assurance avant de permettre ce calcul particulier.

Répartir les dépenses et protéger le bien

Assurance et réparations

L'assurance contre les risques ordinaires prévue à l'art. 1148 CCQ protège le bien et comporte le paiement des primes pendant l'usufruit, sous réserve de l'exception relative aux primes trop élevées par rapport aux risques. Elle se distingue de la sûreté garantissant les obligations à l'art. 1144 CCQ et de l'assurance personnelle qu'un titulaire souscrit pour protéger son propre droit à l'art. 1150 CCQ. Il faut identifier la police, l'intérêt assuré et le bénéficiaire avant de déterminer qui reçoit et conserve l'indemnité.

L'art. 1149 CCQ exige normalement que l'indemnité versée à l'usufruitier soit employée à réparer le bien. En cas de perte totale, l'usufruitier peut jouir de l'indemnité. Les art. 1163–1164 CCQ distinguent aussi perte et expropriation : la perte totale assurée et l'expropriation n'entraînent pas simplement le même résultat qu'une destruction non assurée. La police et la cause juridique du paiement doivent être examinées ensemble.

Les réparations d'entretien incombent à l'usufruitier selon l'art. 1151 CCQ. Les réparations majeures présentent les caractéristiques décrites à l'art. 1152 CCQ, notamment une partie substantielle du bien et une dépense exceptionnelle. Leur qualification ne dépend pas seulement du montant de la facture. L'usufruitier en devient responsable lorsqu'elles résultent de son fait ou de son omission, notamment du défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit.

L'art. 1153 CCQ exige que le nu-propriétaire soit avisé de la nécessité de réparations majeures. Il n'est pas automatiquement tenu de les effectuer. S'il les réalise, l'usufruitier en supporte les inconvénients. S'il refuse, l'usufruitier peut les exécuter et en réclamer le remboursement à la fin. Il faut distinguer le pouvoir d'entreprendre les travaux, la responsabilité de leur coût et le moment où le remboursement devient exigible.

L'art. 1160 CCQ traite séparément de ce qui est tombé de vétusté, que ni l'un ni l'autre titulaire n'est tenu de remplacer. Il protège aussi l'usufruitier dispensé d'assurance contre l'obligation de remplacer ou de payer le bien perdu par force majeure. Cette règle exige de rechercher la cause de la détérioration. L'âge, le défaut d'entretien et un événement extérieur admissible ne deviennent pas équivalents du seul fait que le bien est désormais inutilisable.

Améliorations, charges et avis

L'art. 1137 CCQ applique aux impenses nécessaires, dans les rapports entre les titulaires, le traitement prévu pour un possesseur de bonne foi. Les impenses utiles suivent l'art. 1138 CCQ : le nu-propriétaire les conserve sans indemnité à l'extinction, à moins que l'usufruitier ne choisisse de les enlever et de remettre le bien en état; il ne peut cependant imposer cet enlèvement. Une rénovation projetée devrait donc être qualifiée et discutée avant son paiement. L'augmentation de la valeur marchande ne crée pas, à elle seule, un droit au remboursement.

Les charges ordinaires et certaines charges extraordinaires payables par versements sont réparties selon l'art. 1154 CCQ. Lorsqu'une succession est concernée, les art. 1155–1157 CCQ distinguent l'usufruitier à titre particulier de celui à titre universel et séparent le capital des intérêts. Les frais de justice reçoivent un traitement particulier à l'art. 1158 CCQ. Ces règles exigent d'identifier chaque créance plutôt que d'attribuer toutes les dépenses à la personne qui reçoit les loyers.

L'usufruitier doit prévenir le nu-propriétaire de l'usurpation ou de l'atteinte commise par un tiers selon l'art. 1159 CCQ. Il convient de conserver les constatations datées, les avis et les preuves des dommages qui en résultent. Cette obligation permet au propriétaire de protéger le bien pendant qu'une autre personne en jouit. Pour la détérioration, il faut comparer l'inventaire initial, l'entretien, les expertises et la cause alléguée; un défaut actuel ne démontre pas à lui seul qui l'a causé.

Un système de chauffage défaillant

Scénario factuel

Dans cette hypothèse, Élise détient un usufruit valide sur un immeuble locatif et Samuel en détient la nue-propriété. L'acte laisse s'appliquer les règles légales sur les réparations. Un professionnel identifie un défaut d'installation antérieur à l'usufruit : des tuyaux de chauffage encastrés et les commandes exigent des travaux correctifs substantiels à un coût exceptionnel. Le système n'est pas tombé de vétusté et Élise l'a correctement entretenu. Aucun remboursement d'assurance ni recours contre un tiers n'intervient dans les faits. Elle avise rapidement Samuel, qui refuse les travaux. Élise paie 28 000 $ pour les réparations nécessaires et réclame un remboursement immédiat. Une installation de rangement distincte de 7 000 $ augmente l'utilité pratique et la valeur du bien, demeure inutile à sa conservation et peut être enlevée sans dommage.

Terminer la jouissance et régler le compte

Extinction et restitution

L'art. 1162 CCQ énumère l'arrivée du terme, le décès ou la dissolution, la réunion des qualités sous réserve des droits des tiers, la déchéance, la renonciation, la conversion en rente et le non-usage décennal. Les art. 1163–1166 CCQ ajoutent des précisions relatives à la perte, à l'expropriation et à certaines modalités de durée. Il faut identifier le premier événement opérant et son effet sur le droit particulier. Une échéance future ne reporte pas une autre cause déjà survenue.

La restitution prévue à l'art. 1167 CCQ porte sur le bien dans son état à l'extinction, avec responsabilité pour les pertes imputables à la faute ou étrangères à l'usage normal. Le compte final doit rapprocher les créances, les sommes en capital, les indemnités et les demandes de remboursement de l'inventaire initial. Il devrait distinguer l'usure ordinaire, les défauts antérieurs et les dommages attribuables à l'usufruitier. Une liste de dépenses sans qualification juridique ne démontre pas le solde exigible.

La déchéance de l'art. 1168 CCQ constitue une réponse judiciaire à la jouissance abusive ou à la mise en danger des droits du nu-propriétaire; plusieurs mesures sont possibles. La renonciation des art. 1169–1170 CCQ et la conversion en rente de l'art. 1171 CCQ ont leurs propres conditions. Une difficulté sérieuse d'exécution peut justifier une conversion; la simple préférence pour une somme d'argent n'établit pas cette condition légale. Le remède doit répondre aux faits prouvés.

La portée plus restreinte du droit d'usage

L'art. 1172 CCQ limite la jouissance aux besoins de l'usager, des personnes qui habitent avec lui et des personnes à sa charge. Le ménage réel et les besoins ont donc une incidence juridique. L'art. 1173 CCQ rend l'usage incessible et insaisissable, sauf stipulation contraire de la convention ou de l'acte constitutif. Si l'instrument est muet sur la cession ou la saisie, le tribunal peut l'autoriser dans l'intérêt de l'usager après avoir constaté que le propriétaire ne subit aucun préjudice. Ces restrictions diffèrent de la règle de cession applicable à l'usufruit.

L'usager d'une partie du bien peut utiliser les installations communes selon l'art. 1174 CCQ. L'art. 1175 CCQ répartit les dépenses de production, l'entretien et les charges selon l'usage complet ou partiel. L'art. 1176 CCQ rend applicables les règles de l'usufruit avec les adaptations nécessaires, mais la conversion en rente ne s'applique que si l'usage est cessible et saisissable. Il faut comparer l'acte, les besoins du bénéficiaire et l'utilisation réelle avant de transposer à l'usage une réponse élaborée pour l'usufruit.

Liste de vérification pratique

• Identifier l'acte constitutif, les bénéficiaires, le bien, la durée et la publicité.
• Distinguer l'usufruit, la nue-propriété et le droit d'usage limité par les besoins.
• Préparer l'inventaire et identifier la sûreté, la dispense éventuelle et le délai applicable.
• Qualifier chaque recette comme revenu, capital ou somme à comptabiliser ultérieurement.
• Séparer l'entretien, les réparations majeures et les impenses utiles; conserver les avis et les factures.
• Vérifier l'assurance du bien, la sûreté et l'assurance personnelle de chaque titulaire.
• Identifier l'événement d'extinction et préparer un compte de restitution documenté.