Copropriété par indivision : parts, décisions et sortie

Aperçu

Deux personnes peuvent posséder le même bien sans détenir chacune une portion matériellement séparée. Leurs parts organisent le droit, tandis que son objet demeure indivis. Cette distinction explique pourquoi le titulaire du tiers d’un chalet ne peut simplement réserver le tiers des pièces et en exclure les autres. Elle explique également pourquoi la vente d’une part diffère de la vente du chalet entier. L’analyse doit tenir compte de ces deux niveaux.

La copropriété par indivision se rencontre dans les acquisitions, les successions et d’autres situations juridiques. Selon l’art. 1012 du Code civil du Québec, ou CCQ, elle peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi. Son origine produit des conséquences. Les règles successorales, les protections familiales, une convention de financement ou un autre régime applicable peuvent affecter les pouvoirs et les recours. Une seule mention dans un acte ne répond pas à toutes les questions relatives au rapport entre les personnes.

Le travail pratique consiste à faire concorder cinq éléments : le titre, l’utilisation, les décisions collectives, les comptes et les modalités de sortie. Les difficultés apparaissent lorsqu’un élément remplace indûment un autre. Un paiement initial plus élevé ne modifie pas automatiquement les parts. L’occupation d’un étage ne crée pas, à elle seule, une fraction divise. L’administration exercée depuis longtemps n’autorise pas toutes les opérations. Une clause de sortie doit être lue avec les protections des créanciers avant l’exécution d’un règlement.

Objectifs d'apprentissage

• Distinguer la part individuelle des pouvoirs exercés sur l’ensemble du bien.
• Appliquer les règles de décision, de remboursement et de cession à une indivision organisée.
• Identifier les conditions et les effets du partage, y compris les protections des créanciers.

Titre et organisation de l’utilisation

Lire les parts indépendamment de l’historique des paiements

L’art. 1010 CCQ situe la propriété concurrente dans le même bien, tandis que l’art. 1015 CCQ présume l’égalité des parts. La quote-part doit donc être établie à partir du titre d’acquisition et des conventions pertinentes avant de comparer les paiements. Si l’acte attribue des parts égales, le versement supérieur d’un acheteur peut soulever une question de remboursement, de prêt ou d’un autre rapport contractuel. Le paiement ne démontre pas, sans autre élément, un pourcentage différent de propriété.

Les comptes doivent distinguer le prix d’acquisition, les mises de fonds initiales, les versements d’emprunt ultérieurs, les dépenses communes et les améliorations. L’affirmation d’une personne selon laquelle elle a davantage payé pendant plusieurs années réunit des sommes juridiquement différentes. Il faut d’abord préciser la finalité de chaque paiement et l’entente sur son traitement. La preuve d’une donation, d’un prêt ou d’une autre répartition du titre peut modifier l’analyse, mais la qualification exige un fondement démontré.

L’indivision se distingue également d’une société. La détention commune d’un actif ne prouve pas, à elle seule, l’établissement d’un rapport d’affaires distinct répondant à ses propres conditions de formation. Lorsque plusieurs personnes achètent du matériel pour une activité, les conventions et leur conduite effective doivent être examinées avant de choisir le régime. La réponse affecte l’administration, les créanciers et la terminaison; elle doit être réglée avant la formulation des recours.

Coordonner l’occupation sans diviser le titre

L’art. 1016 CCQ permet à chaque indivisaire de se servir du bien en respectant sa destination et les droits des autres. Un chalet acquis pour les loisirs familiaux communs ne peut automatiquement devenir l’atelier permanent d’un titulaire au motif qu’il possède une part élevée. L’usage proposé doit être comparé à la finalité convenue et aux droits concurrents.

Une entente peut attribuer la jouissance exclusive de certains espaces ou de certaines périodes. Elle devrait préciser les lieux ou le calendrier, les accès, l’entretien, les invités et les conditions d’une éventuelle location. L’attribution d’un étage à une personne ne suffit pas à créer une fraction de copropriété divise. Le titre demeure indivis; l’accord en organise l’exercice.

L’art. 1016 CCQ prévoit une indemnité pour l’usage et la jouissance exclusifs. Son application exige la lecture de l’entente d’occupation, des renonciations ou répartitions de charges et de toute ordonnance pertinente. Cette indemnité ne doit pas être automatiquement qualifiée de loyer payable par un locataire : l’occupant reste copropriétaire. Son montant et sa période doivent être prouvés. Une répartition convenue des frais d’occupation doit être examinée avant d’ajouter une seconde somme pour la même charge économique.

L’art. 1017 CCQ fait profiter l’accession aux indivisaires proportionnellement aux parts, tout en étendant l’usage exclusif à ce qui s’unit ou s’incorpore à la portion attribuée. Le titulaire qui finance un agrandissement devrait donc régler la propriété, l’autorisation et le remboursement avant les travaux. Le financement d’une construction dans un espace réservé ne crée pas, par lui-même, un titre distinct sur cette construction.

Décisions collectives et gérant

Compter les personnes et les parts

Les art. 1025 et 1026 CCQ établissent l’administration commune. Les décisions ordinaires requièrent une double majorité : une majorité en nombre et une majorité en parts. Une personne détenant soixante pour cent ne peut invoquer ce seul pourcentage lorsqu’il existe trois indivisaires. Inversement, deux personnes sur trois qui détiennent ensemble quarante pour cent ne satisfont pas à l’exigence relative aux parts. Les deux calculs doivent être consignés.

Selon l’art. 1026 CCQ, l’aliénation du bien entier, son partage, sa charge d’un droit réel, un changement de destination ou une modification substantielle exige l’unanimité. Cette question diffère de la disposition par une personne de sa propre part selon l’art. 1015 CCQ. La distinction entre une réparation ordinaire et une modification substantielle dépend aussi du projet concret, notamment de ses conséquences matérielles et fonctionnelles.

La convention d’organisation doit être lue avec le Code. Le JurisClasseur souligne la place de l’organisation contractuelle, mais constate un désaccord sur le caractère impératif de l’unanimité prévue à l’art. 1026 CCQ. Une clause qui y déroge exige donc une analyse distincte de sa validité. La rédaction devrait préciser les décisions réservées, les avis, les renseignements fournis avant le vote et le moyen de documenter le consentement. Une clause permettant l’administration courante ne doit pas être présumée autoriser une vente ou une transformation traitée séparément par le document.

Prouver séparément la nomination et les pouvoirs

Un gérant peut être choisi parmi les indivisaires ou à l’extérieur du groupe selon l’art. 1027 CCQ. Le tribunal peut intervenir dans la nomination lorsque les circonstances prévues sont réunies. L’art. 1028 CCQ présume aussi la nomination de celui qui administre à la connaissance des autres et sans leur opposition. Un historique informel de gestion peut donc produire des effets, même sans acte de nomination signé.

L’art. 1029 CCQ soumet le gérant à la simple administration du bien d’autrui. Sa nomination se distingue de l’étendue du pouvoir nécessaire pour une opération particulière. Percevoir les revenus, tenir les dossiers et organiser la conservation n’emporte pas automatiquement le pouvoir de disposer de l’ensemble. Le titre de la fonction et les règles d’administration doivent être vérifiés avant qu’un tiers se fie à sa signature.

Les instructions écrites devraient traiter des comptes bancaires, de la reddition de comptes, de l’approbation des dépenses, de la rémunération et du remplacement. Elles permettent de distinguer le remboursement d’une dépense réelle de la rémunération d’un service. Les autres indivisaires conservent leurs droits et doivent recevoir les renseignements nécessaires pour les exercer. La délégation de gestion ne supprime pas les décisions qui leur demeurent réservées.

Exercice : une toiture et un projet de conversion

Scénario factuel

Ces faits sont hypothétiques. Quatre adultes sans lien familial détiennent un bâtiment de loisirs à raison de quarante, trente, vingt et dix pour cent. Leur convention reprend les règles décisionnelles ordinaires du Code. Une toiture endommagée laisse entrer l’eau. Les titulaires de quarante et trente pour cent approuvent les réparations nécessaires. Ils approuvent aussi la conversion de la moitié du bâtiment en lieu de réception payant. Un troisième titulaire s’oppose aux deux résolutions. Aucun travail urgent n’a encore été effectué.

Comptes financiers et parts de propriété

Séparer revenus, charges périodiques et conservation

L’art. 1018 CCQ fait accroître les fruits et revenus à l’indivision, sauf partage provisionnel ou autre accord de distribution périodique. Il traite également des sommes non réclamées selon sa règle de trois ans. La personne qui perçoit les loyers doit donc enregistrer les recettes et l’entente de distribution. Leur versement dans son compte bancaire personnel ne démontre pas son droit exclusif à ces sommes.

L’art. 1019 CCQ répartit les charges communes proportionnellement aux parts. Leur qualification reste nécessaire. Des frais d’électricité entièrement liés à l’occupation privée convenue peuvent recevoir un traitement différent dans l’entente, tandis que les taxes foncières ou les frais d’administration peuvent être communs. Un registre utile consigne le fondement de la répartition avec le montant, la date et l’identité de celui qui paie.

Les impenses nécessaires faites pour conserver le bien donnent droit au remboursement selon l’art. 1020 CCQ. Les autres impenses autorisées donnent droit, lors du partage, à une indemnité correspondant à la plus-value. Cette distinction empêche de convertir chaque facture d’amélioration personnelle en dette immédiatement remboursable en totalité par les autres. Pour un projet non nécessaire, l’autorisation et la valeur ajoutée doivent chacune être vérifiées.

Le même article rend un indivisaire responsable des pertes qui diminuent la valeur du bien par son fait. Un règlement doit donc tenir compte à la fois des demandes de dépenses établies et des diminutions de valeur prouvées. Les montants et leur catégorie doivent rester distincts. L’impression générale qu’une personne a davantage travaillé ne suffit pas à établir le calcul final de distribution.

Exercice : un compte de rénovation inégal

Scénario factuel

Les faits suivants sont hypothétiques. Trois indivisaires détiennent également un bâtiment d’entreposage. L’un paie neuf mille dollars pour une réparation immédiatement requise afin d’éviter une détérioration structurale. Avec l’accord des autres, il paie ensuite dix-huit mille dollars pour améliorer les installations de rangement. Au partage, une évaluation acceptée attribue douze mille dollars de plus-value à ces installations. Aucune entente ne remplace les règles du Code; la nécessité et l’autorisation sont admises.

Cessions et protection contre l’arrivée d’un tiers

La part circule sous réserve de protections précises

L’art. 1015 CCQ permet à chaque titulaire d’aliéner ou d’hypothéquer sa part, que ses créanciers peuvent saisir. L’acte doit l’identifier exactement. Une disposition individuelle ne transfère pas les droits des autres sur l’actif entier. Le prêteur doit aussi examiner la durée et la publication de la convention, plutôt que de traiter la part comme une parcelle physiquement indépendante.

Le droit de retrait de l’art. 1022 CCQ vise l’étranger qui acquiert une part à titre onéreux. Il permet à un indivisaire d’écarter l’acquéreur en remboursant le prix et les frais. La disposition combine soixante jours à compter de la connaissance de l’acquisition avec une limite extérieure d’un an depuis celle-ci. Il faut noter les deux dates et obtenir rapidement les conditions de cession. La connaissance d’un projet de vente se distingue de celle d’une acquisition réalisée.

Le droit de préemption stipulé dans la convention intervient avant la cession selon ses modalités. L’art. 1022 CCQ exclut le retrait légal lorsque de tels droits ont été stipulés et, pour un immeuble, publiés. L’entente devrait préciser l’avis, les renseignements, le délai de réponse et les effets d’une modification de l’offre. Elle devrait distinguer la vente des autres événements au lieu de se limiter à une promesse imprécise d’empêcher l’arrivée de tiers.

L’exécution du créancier relève d’un autre mécanisme

L’art. 1023 CCQ vise l’indivisaire dont l’adresse a été inscrite et qui reçoit notification de l’intention d’un créancier de faire vendre la part d’un autre ou de la prendre en paiement. Dans les soixante jours de cette notification, il peut payer la dette et les frais, puis être subrogé dans les droits du créancier. Le déclenchement et la base du paiement sont propres à ce mécanisme. Il ne faut pas leur substituer le remboursement du prix applicable à une acquisition ordinaire par un étranger.

L’omission d’inscrire l’adresse affecte la faculté d’opposer le retrait au créancier ou à ses ayants cause selon cette disposition. Lorsque plusieurs indivisaires exercent le retrait ou la subrogation, l’art. 1024 CCQ répartit l’intérêt acquis proportionnellement à leurs droits existants. Une réponse proposée doit donc identifier les participants et les fonds disponibles avant l’échéance, puis calculer les parts résultantes.

Partage et conditions de sortie

Vérifier si le partage peut actuellement être demandé

L’art. 1030 CCQ permet à un indivisaire de provoquer le partage, sous réserve des reports et de l’affectation durable qu’il prévoit. Le report du partage convenu selon l’art. 1013 CCQ exige un écrit, ne peut dépasser trente ans et peut être renouvelé. La durée excessive est réduite à trente ans. Le terme, le renouvellement et l’identité des personnes liées doivent être vérifiés avant de considérer la convention comme un obstacle actuel à la sortie.

Pour un immeuble, l’art. 1014 CCQ exige la publication afin de rendre l’indivision conventionnelle opposable aux tiers, notamment quant à sa durée, aux parts, aux préemptions et à l’usage exclusif. Une convention non publiée ne doit pas être traitée comme inexistante entre ses signataires. La validité entre les parties et l’opposabilité aux autres sont distinctes. La publicité importe également lorsque les parts sont transmises.

L’art. 1032 CCQ permet au tribunal, à la demande d’un indivisaire et pour éviter une perte, de surseoir au partage immédiat pendant au plus deux ans. Les conditions de révision doivent aussi être considérées. Le désir de conserver le bien ne remplace pas la démonstration du fondement légal. Lorsque son affectation à un but durable rend le partage impossible selon l’art. 1030 CCQ, il faut examiner l’affectation réelle et expliquer pourquoi la division la compromettrait. Une étiquette destinée à éviter la règle des trente ans ne suffit pas.

L’art. 1031 CCQ prévoit un mécanisme distinct pour convertir un immeuble principalement résidentiel : les trois quarts des indivisaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des parts peuvent mettre fin à l’indivision afin d’établir une copropriété divise, malgré une convention contraire. La disposition traite aussi du paiement des opposants. Les exigences distinctes de conversion résidentielle restent à vérifier. L’art. 1036 CCQ vise la fin de l’indivision après perte ou expropriation d’une partie importante, sur décision majoritaire en nombre et en parts. Ces mécanismes exceptionnels ne créent pas une faculté générale de vendre le bien entier à la majorité.

Régler les comptes et les créanciers avant de distribuer

Les art. 1033 et 1034 CCQ permettent de désintéresser celui qui refuse le maintien de l’indivision, à son choix, par une attribution en nature aisément détachable ou en numéraire, avec les mécanismes d’évaluation requis en cas de désaccord. En cas d’attribution en nature, les autres indivisaires choisissent la partie la moins préjudiciable à leurs droits. Cette opération préserve l’indivision entre les titulaires restants. Une cession qui laisse un seul propriétaire met fin à la propriété concurrente; elle doit être analysée selon l’opération complète appropriée, plutôt que présentée comme le maintien d’une indivision.

L’art. 1035 CCQ exige de payer les créanciers de l’administration sur l’actif avant le partage. Le créancier personnel d’un indivisaire ne peut demander celui-ci que par action oblique et seulement si son débiteur pourrait le faire. Selon l’art. 1021 CCQ, un partage prématuré n’est pas opposable au titulaire d’une hypothèque sur une part, sauf satisfaction de la condition de consentement ou de maintien d’un droit de propriété prévue. Le seul accord des propriétaires ne supprime pas ces protections.

L’art. 1037 CCQ met fin à l’indivision par partage ou aliénation et applique les règles successorales de partage avec les adaptations nécessaires. Il précise le caractère attributif du partage d’une indivision non successorale. L’origine du rapport doit donc rester visible dans l’analyse finale. L’acte, les comptes, les consentements des créanciers et la publicité doivent décrire l’opération réellement accomplie, sans supposer que tous les partages produisent les mêmes effets dans le temps.

Liste de vérification pratique

• Établir la source de l’indivision, les titres, les parts et les règles familiales ou successorales pertinentes.
• Distinguer les modalités d’occupation de la propriété des espaces matériels.
• Qualifier la décision et compter les personnes ainsi que les parts requises.
• Vérifier la nomination, les pouvoirs et la reddition de comptes du gérant.
• Séparer revenus, charges communes, conservation et améliorations autorisées.
• Calculer les délais de cession et d’exécution depuis leurs événements propres.
• Vérifier report, publicité, évaluation et droits des créanciers avant la sortie.