Les servitudes : titre, exercice permis et extinction

Aperçu

L'existence d'un chemin, d'un drain ou d'une vue dégagée ne prouve pas le droit juridique de le conserver. La servitude exige une source juridique identifiable, une relation déterminée entre des immeubles et un exercice conforme à sa portée. Trois questions doivent rester distinctes dans le dossier : le droit existe-t-il, peut-il être opposé au propriétaire actuel et l'activité proposée entre-t-elle dans son étendue? L'utilisation matérielle ne répond de façon concluante à aucune de ces questions.

Dans le Code civil du Québec, ou CCQ, la servitude ordinaire relie un fonds servant à un fonds dominant appartenant à un propriétaire différent. L'art. 1119 CCQ la range parmi les droits réels qui démembrent la propriété. Sa fonction, selon l'art. 1177 CCQ, consiste à procurer un avantage à l'immeuble dominant au moyen d'une charge grevant l'autre. L'identité des personnes propriétaires doit donc être distinguée de la destination juridique de cet avantage.

Le fascicule 15, « Servitudes », du JurisClasseur fournit le cadre doctrinal principal de cette leçon. L'analyse suit un différend pratique depuis l'examen des titres jusqu'à l'interprétation, l'entretien, le déplacement et l'extinction. Les exercices fictifs distinguent la preuve du titre de celle de son exercice. Les droits créés par une loi spéciale et les actes anciens exigent l'examen de leur législation et des règles transitoires avant l'application du cadre contractuel ordinaire.

Objectifs d'apprentissage

• Distinguer la servitude au bénéfice d'un immeuble de l'avantage personnel et identifier sa source valide ainsi que ses exigences de publicité.
• Déterminer l'exercice permis, les travaux nécessaires et les conditions applicables aux changements ou au déplacement.
• Appliquer les causes d'extinction et répartir le fardeau de prouver la constitution, l'entrave et le non-usage.

Identifier la relation juridique

Deux immeubles et une charge passive

L'analyse commence par la relation exigée par l'art. 1177 CCQ. Il faut identifier le fonds avantagé, le fonds grevé, leurs propriétaires respectifs et le service que l'un rend à l'autre. Le titre doit permettre de reconnaître les immeubles avec suffisamment de certitude. Une description technique et un plan d'arpentage aident à relier l'acte à la parcelle réelle, notamment après des changements cadastraux. Une simple adresse peut mal renseigner sur la désignation historique du bien.

L'avantage doit appartenir au fonds dominant. Il peut concerner l'accès, le drainage, l'utilisation ou l'agrément, selon le droit effectivement constitué. La doctrine distingue cet avantage du privilège réservé à une personne nommément désignée. La contiguïté n'est pas toujours exigée, mais le rapport entre les immeubles doit soutenir le bénéfice invoqué. Une étiquette commode ne peut fournir le fonds dominant manquant ni transformer un privilège individuel en avantage transmis aux propriétaires successifs.

La charge principale est passive : le propriétaire servant supporte un usage déterminé ou s'abstient d'exercer une prérogative de la propriété. L'art. 1178 CCQ permet une obligation accessoire de réaliser des travaux pour le service ou l'exploitation de l'immeuble. Une obligation d'entretien peut donc accompagner le droit, tandis qu'une promesse principale de fournir des services appelle sa propre qualification. Il faut distinguer le droit de passage de la promesse de dégager le passage avant de conclure que les deux lient un acquéreur.

Les avantages personnels et les classifications

L'obligation personnelle doit être distinguée du droit réel. Une restriction commerciale ou une permission au bénéfice d'un exploitant désigné nécessite l'examen de son contenu, de son bénéficiaire, de sa durée et des stipulations de transmission. Qualifier la promesse de perpétuelle ou l'insérer sous un titre consacré aux servitudes ne détermine pas sa nature. La doctrine traite aussi de l'expression servitude personnelle pour désigner un démembrement innommé au bénéfice d'une personne. Cette terminologie signale une question distincte de qualification; elle ne supprime pas l'exigence de deux immeubles posée par l'art. 1177 CCQ.

Deux autres distinctions concernent les servitudes ordinaires. Une servitude continue s'exerce sans intervention actuelle du titulaire, tandis qu'une servitude discontinue, notamment un passage, suppose un acte d'exercice : art. 1179 CCQ. Le critère porte sur le fonctionnement du droit, plutôt que sur la fréquence de son utilisation. Un passage emprunté quotidiennement demeure discontinu dans ce sens technique.

Une servitude apparente se manifeste par un signe extérieur suivant l'art. 1180 CCQ; la servitude non apparente ne présente pas un tel signe. Cette qualification concerne la visibilité, distinctement de la continuité et de la publicité. Un chemin pavé peut manifester une charge apparente sans prouver qu'une servitude existe. Une interdiction de construire peut s'exercer continuellement sans être apparente. Les classifications devraient ainsi être consignées séparément, plutôt que ramenées à l'impression générale que le droit serait évident.

Établir et publier le droit

Le titre et la destination du propriétaire

L'art. 1181 CCQ reconnaît la constitution par contrat, testament, destination du propriétaire ou effet de la loi. Il refuse expressément de substituer au titre une possession, même immémoriale. Une utilisation prolongée peut aider à prouver des faits concernant un droit établi, mais le seul écoulement du temps ne crée pas la servitude ordinaire. La tolérance doit donc être distinguée d'une convention qui constitue effectivement un droit réel.

Le titre constitutif désigne le fondement juridique du droit; son exigence ne signifie pas que toute servitude contractuelle doive nécessairement naître d'un acte notarié. Le fascicule reconnaît la possibilité d'une convention verbale. L'art. 1385 CCQ énonce la règle générale du consensualisme tout en réservant les formes imposées par la loi ou convenues. Une servitude accordée par donation entre vifs exige un acte notarié en minute et la publication suivant l'art. 1824 CCQ. La preuve du consentement, le contenu du droit, les formalités applicables et la possibilité de publier sont des questions distinctes. Un écrit facilite généralement leur traitement.

La destination du propriétaire concerne un aménagement juridique prévu pendant que le fonds appartient à un propriétaire commun, en vue de son morcellement éventuel. L'art. 1183 CCQ exige un écrit du propriétaire établissant la nature, l'étendue et la situation de la servitude envisagée. Le seul aménagement physique ne remplace pas cet écrit sous le Code actuel. Il faut déterminer la période de propriété commune, le contenu de l'écrit et le moment où les parties du fonds sont devenues la propriété de personnes différentes. L'exigence actuelle de forme ne doit pas être appliquée rétrospectivement à un arrangement ancien sans vérification du droit transitoire.

La publicité et les propriétaires successifs

L'art. 1182 CCQ prévoit que les mutations de propriété ne portent pas atteinte à la servitude, sous réserve de la publicité. La constitution, la modification, la transmission et l'extinction d'un droit réel immobilier sont soumises à la publicité par l'art. 2938 CCQ. L'art. 2941 CCQ relie celle-ci à l'opposabilité et au rang tout en distinguant les effets entre les parties. L'examen porte sur l'acte créateur et sur les inscriptions; l'assurance du vendeur ou un bref sommaire du registre ne révèle pas nécessairement l'ensemble de l'opération.

L'art. 2963 CCQ empêche l'avis ou la connaissance effective de remplacer la publicité absente. La connaissance d'un droit non publié par l'acquéreur ne peut donc être simplement substituée à la formalité requise. Un engagement contractuel distinct de cet acquéreur nécessiterait sa propre analyse. Inversement, lorsqu'une servitude a été publiée, il faut obtenir l'acte complet et les conditions accessoires. Le fascicule explique pourquoi l'examen des seuls extraits publiés peut faire omettre des clauses qui régissent l'exercice du droit inscrit.

Scénario factuel

Dans cette hypothèse fictive, le propriétaire d'un atelier privé de céramique traverse la cour privée voisine pour atteindre une porte de livraison depuis 22 ans. Le voisin l'a permis à plusieurs reprises de manière informelle. Les titres ne comportent aucun passage, aucune convention constitutive ne peut être prouvée et aucun écrit d'un propriétaire commun ni droit légal n'est allégué. Le voisin refuse maintenant l'accès. L'atelier dispose d'un accès suffisant pour ses activités normales et ses livraisons par une autre entrée donnant sur une rue publique.

Variante

Une convention valide, signée et dûment publiée établit plutôt un passage véhiculaire au bénéfice de la parcelle de l'atelier sur une bande précisément décrite de la cour voisine. Le voisin actuel a acquis le fonds servant après la publication et affirme que le vendeur a omis la convention de son sommaire.

Interpréter l'utilisation permise

Commencer par l'ensemble du titre

L'acte constitutif doit être lu avant de se fier à une formulation abrégée dans un acte ultérieur. Il faut relever le but, les activités permises, les bénéficiaires, les dimensions, la durée et les réserves. L'art. 1425 CCQ oriente l'interprétation contractuelle vers la commune intention des parties. La prudence doctrinale à l'égard de l'élargissement des charges s'applique avec le respect du droit effectivement consenti. L'interprétation restrictive ne justifie pas la suppression de pouvoirs clairement exprimés dans la convention.

Dans Hydro-Québec c. Matta, 2020 CSC 37, par. 57–61, la Cour suprême applique les règles d'interprétation contractuelle aux conventions de servitude postérieures aux avis d'expropriation. Les conventions permettent jusqu'à trois lignes de transport et ne limitent pas la provenance ou la destination de l'électricité. Elles autorisent la nouvelle ligne projetée. L'arrêt commande l'examen des conventions opérantes, sans présumer que la description d'un projet antérieur fixe toute utilisation future. Il n'accorde pas à chaque titulaire un pouvoir illimité de moderniser ou d'élargir son droit. Motifs officiels au Recueil des arrêts de la Cour suprême.

Un changement technologique doit donc être comparé au titre et à la charge imposée au fonds. Un nouveau moyen de réaliser une utilisation autorisée peut différer d'une nouvelle finalité ou d'une charge plus étendue. Il faut documenter les équipements proposés, l'intensité, l'emprise matérielle et les effets sur la parcelle servante. Ces faits rendent l'interprétation vérifiable; la simple affirmation qu'un projet serait moderne apporte peu d'assistance.

Les accessoires nécessaires et l'entretien

L'art. 1177 CCQ étend la servitude à ce qui est nécessaire à son exercice. La nécessité exige un lien avec le droit précis. Le fait qu'une installation supplémentaire avantage le fonds dominant ne démontre pas, à lui seul, qu'elle est nécessaire à l'exercice de la servitude déjà accordée. Le fascicule examine les différends relatifs aux équipements, aux accès et aux activités accessoires parce que leur lien avec le titre doit être établi.

Selon l'art. 1184 CCQ, le propriétaire dominant peut réaliser à ses frais les mesures et travaux nécessaires pour exercer et conserver le droit, sauf stipulation contraire. Il faut recueillir la preuve du problème, de l'intervention proposée, de sa nécessité et de la répartition des coûts. L'entretien doit conserver l'utilisation autorisée sans devenir un moyen d'augmenter les dimensions ou de modifier l'objet du droit. Une recommandation d'ingénieur peut démontrer la nécessité technique, mais celle-ci doit encore être reliée à l'activité juridiquement permise.

Si le titre impose les ouvrages nécessaires au propriétaire servant, l'art. 1185 CCQ lui permet de s'affranchir de la charge par l'abandon de tout le fonds servant ou d'une portion suffisante au propriétaire dominant. Ce mécanisme légal porte sur un immeuble et exige une analyse appropriée du titre et de la publicité. Le simple refus d'entretenir le passage ne réalise pas cet abandon. À la fin de la servitude, l'art. 1184 CCQ prévoit également la remise en état à la demande du propriétaire servant.

Encadrer les changements aux immeubles

Les limites réciproques et le morcellement

L'art. 1186 CCQ impose des contraintes réciproques. Le propriétaire dominant ne peut apporter de changements aggravant la situation du fonds servant. Le propriétaire servant ne peut diminuer l'exercice du droit ni le rendre moins commode. Une barrière, une clôture, un aménagement de stationnement ou un dispositif de drainage doit être apprécié selon son effet réel sur l'utilisation autorisée. La propriété du fonds grevé ne permet pas l'obstruction, tandis que le bénéfice de la servitude n'autorise pas chaque transformation utile au fonds dominant.

Le morcellement exige également de la prudence. Selon l'art. 1187 CCQ, la division du fonds dominant maintient la servitude pour chaque portion sans permettre l'aggravation du fonds servant. Dans le cas d'un passage, les propriétaires des lots issus de la division doivent l'exercer au même endroit. L'art. 1188 CCQ protège les droits du propriétaire dominant lorsque le fonds servant est divisé. De nouveaux numéros de lots ne suppriment donc pas, à eux seuls, les droits et ne permettent pas la multiplication des voies d'accès.

Déplacer l'assiette

L'assiette de la servitude se distingue de l'ensemble de la parcelle servante. L'art. 1186 CCQ autorise le propriétaire servant qui y a intérêt à déplacer l'assiette à ses frais si l'exercice demeure aussi commode pour le propriétaire dominant. Les deux conditions comptent. Un avantage pour le propriétaire servant ne compense pas automatiquement un parcours moins fonctionnel offert au bénéficiaire.

Scénario factuel

Dans cette hypothèse fictive, une servitude publiée permet aux véhicules livrant un atelier privé de réparation de traverser une parcelle privée voisine. Le propriétaire servant propose un déplacement afin de construire un nouveau bâtiment. Le trajet de remplacement possède la même largeur et le même revêtement, mais comporte un virage que le véhicule habituel de livraison ne peut négocier. Ces véhicules correspondent à l'utilisation permise par le titre et aucune clause différente de déplacement ne s'applique.

Déterminer si le droit est éteint

L'extinction, la renonciation et le rachat

L'art. 1191 CCQ prévoit la réunion des deux propriétés, la renonciation expresse, l'arrivée du terme stipulé, le rachat et dix années de non-usage. Il faut identifier la cause précise invoquée. Un nouvel accès à la voie publique n'éteint pas automatiquement une servitude contractuelle, sauf si le titre ou la règle applicable produit cet effet. La renonciation expresse doit également être distinguée du silence et de l'utilisation réduite. L'extinction et sa publicité exigent un examen distinct lors de la mise à jour des titres.

Le rachat de l'art. 1189 CCQ concerne le passage, hors les situations d'enclave, dont l'utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l'inconvénient ou la dépréciation du fonds servant. À défaut d'entente, le tribunal décide s'il accorde le rachat et fixe son prix selon les éléments légaux. Ceux-ci comprennent l'ancienneté du droit et le changement de valeur des deux immeubles. L'art. 1190 CCQ permet d'exclure le rachat par écrit pour une durée maximale de 30 ans. Les titres anciens exigent également la vérification des dispositions transitoires applicables.

Prouver dix années de non-usage

La prescription extinctive dépend de la nature du droit et du point de départ juridiquement pertinent. L'art. 1192 CCQ fait courir le délai des servitudes discontinues à compter de la cessation de leur exercice; pour les servitudes continues, il commence à l'acte contraire à leur exercice. Une restriction de construction ne peut donc être traitée comme un sentier rarement emprunté. Selon l'art. 2803 CCQ, la personne qui allègue l'extinction doit prouver les faits qui l'appuient.

Il faut préparer une chronologie de l'exercice effectif, des actes contraires au droit, des reconnaissances et de toute interruption ou suspension alléguée. Le fascicule insiste sur l'utilisation conforme à l'objet du titre plutôt que sur des gestes artificiels destinés à préserver une inscription au registre. Des photographies montrant un chemin envahi par la végétation sont pertinentes, mais elles ne peuvent établir à elles seules toute l'histoire juridique. L'absence d'utilisation observée doit être distinguée de la preuve qu'aucun exercice pertinent n'a eu lieu pendant toute la période nécessaire.

L'art. 1193 CCQ permet la prescription d'un mode d'exercice comme celle de la servitude. Le différend peut donc concerner l'étendue restante du droit plutôt que son extinction complète. L'art. 1194 CCQ prévoit que la prescription court malgré un changement d'un fonds rendant l'exercice impossible. Son application doit néanmoins être appréciée avec les règles de prescription et la cause réelle de l'empêchement. La disparition d'un avantage pratique, l'existence d'un obstacle matériel et l'accomplissement juridique de la prescription sont des propositions distinctes qui demandent chacune leur preuve.

Liste de vérification pratique

• Identifier les fonds dominant et servant, leurs propriétaires et l'avantage attaché à l'immeuble dominant.
• Obtenir le titre créateur, les clauses accessoires complètes, les plans, les modifications et les inscriptions.
• Distinguer l'exercice continu ou discontinu des signes apparents ou non apparents.
• Comparer l'activité et les travaux nécessaires à l'objet et aux dimensions du droit.
• Vérifier tout déplacement selon l'intérêt du propriétaire, la prise en charge des coûts et la commodité équivalente.
• Prouver la cause particulière d'extinction et traiter la publicité du changement qui en résulte.