Les régimes particuliers de vente : vente à tempérament et vente d'immeubles d'habitation

Aperçu

Le droit québécois de la vente ne se limite pas aux règles générales analysées dans les leçons précédentes. Le Code civil du Québec (C.c.Q.) et la Loi sur la protection du consommateur (L.p.c.) encadrent deux catégories de ventes soumises à des régimes juridiques distincts : la vente à tempérament et la vente d'immeubles à usage d'habitation. Ces régimes imposent des formalités de publicité, de formation et de protection qui dérogent au droit commun de la vente. La vente à tempérament permet au vendeur de se réserver la propriété du bien jusqu'au paiement intégral du prix, tandis que le régime de la vente résidentielle protège l'acheteur d'un logement contre les pratiques abusives des constructeurs et promoteurs. Chacun de ces mécanismes répond à une préoccupation de politique législative : garantir le paiement pour le vendeur dans un cas, protéger un acheteur vulnérable dans l'autre.

Objectifs d'apprentissage

• Définir la vente à tempérament et distinguer ses composantes selon le C.c.Q. et la L.p.c.
• Identifier les conditions de publicité de la réserve de propriété et leurs conséquences sur l'opposabilité aux tiers.
• Analyser les effets de la vente à tempérament sur le transfert des risques, la déchéance du terme et la reprise de possession.

La vente à tempérament selon le Code civil

Notion et domaine d'application

L'art. 1745, al. 1 C.c.Q. définit la vente à tempérament comme une vente à terme assortie d'une réserve de propriété : le vendeur conserve la propriété du bien jusqu'au paiement total du prix. Contrairement à l'analyse retenue en common law, où l'on parle de conditional sale, la Cour suprême du Canada a confirmé qu'il s'agit bien d'une vente à terme ; le transfert de propriété n'a donc pas d'effet rétroactif. Les parties restent libres de stipuler le contraire, par exemple en prévoyant la rétroactivité au jour de la formation du contrat.

Le domaine d'application du régime du C.c.Q. est très large : il couvre toute vente à tempérament, mobilière ou immobilière, de consommation ou commerciale, destinée ou non à l'exploitation d'une entreprise (art. 1745 à 1749 C.c.Q.). Depuis 1971, la L.p.c. prévoit un régime parallèle détaillé (art. 132 à 149 L.p.c.) pour les ventes de consommation. En vertu de la disposition préliminaire du C.c.Q., le régime du Code s'applique même aux ventes régies par la L.p.c., mais en cas de divergence, la règle spéciale de la L.p.c. prévaut.

Exemple. Un concessionnaire automobile vend un véhicule à crédit en se réservant la propriété jusqu'au dernier versement. Le contrat est soumis au régime du C.c.Q. (art. 1745 à 1749) et, si l'acheteur est un consommateur, aux dispositions complémentaires de la L.p.c. (art. 132 et s.).

Formation et opposabilité aux tiers

Exemple. Un fournisseur publie sa réserve après l'expiration du délai de sept jours et découvre qu'un sous-acquéreur a déjà acheté le bien.

Selon le C.c.Q., la vente à tempérament est un contrat consensuel : aucune forme n'est exigée (art. 1385 C.c.Q.). La réserve de propriété doit toutefois être exprimée avec clarté. Une simple mention sur une facture ne suffit que si l'acheteur y a consenti ; à défaut, le transfert de propriété par le consentement s'opère selon l'art. 1708 C.c.Q.

L'art. 1745 C.c.Q. impose la publicité de la réserve de propriété dans deux cas :

1. Le bien est un véhicule routier ou un autre bien déterminé par règlement.
2. Le bien est un meuble acquis pour le service ou l'exploitation d'une entreprise.

Cette publicité doit être inscrite au R.D.P.R.M. dans un délai de sept jours de la vente pour être opposable à tous à compter de la date de la vente. L'inscription vise à protéger les tiers, c'est-à-dire les créanciers de l'acheteur et les sous-acquéreurs, en leur permettant de consulter le registre pour connaître la situation juridique du bien.

L'art. 1749 C.c.Q. prévoit les conséquences du défaut de publicité. Si la réserve n'a pas été publiée, le vendeur ne peut reprendre le bien qu'entre les mains de l'acheteur immédiat, dans l'état où il se trouve, sujet aux droits et charges dont l'acheteur a pu le grever. Si la publicité a été tardive, le vendeur peut également reprendre le bien entre les mains d'un acquéreur subséquent, à condition que la réserve ait été publiée avant la revente par l'acheteur.

Pour une universalité de meubles de même nature faisant l'objet de ventes entre exploitants d'entreprises, l'art. 2961.1 C.c.Q. permet une inscription unique qui conserve les réserves de propriété convenues entre eux, y compris celles consenties ultérieurement sur des biens de cette nature. Les parties prévoient couramment ces réserves dans une convention-cadre; l'inscription ne crée pas à elle seule une réserve sur les biens de remplacement. La réserve n'est pas opposable au tiers qui acquiert un bien dans le cours des activités de l'entreprise de l'acheteur. L'inscription vaut pour dix ans et peut être renouvelée (fasc. 12, no 21).

Opposabilité au syndic de faillite

Dans Ouellet (Syndic de), 2004 CSC 64, le syndic ne pouvait invoquer le défaut de publicité selon le droit applicable à cette faillite. Il faut distinguer ce résultat de l'effet de la modification de 2001 à la définition de créancier garanti de l'art. 2 de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Lorsque les droits du vendeur à tempérament sont soumis aux formalités hypothécaires, la réserve qui devait être publiée mais ne l'a pas été est inopposable au syndic. JurisClasseur expose cette distinction au fascicule 12, no 25.

Lorsque la reprise relève de la L.p.c., la réserve ne fait pas à elle seule du vendeur un créancier garanti selon cette définition; l'analyse d'Ouellet demeure pertinente (fasc. 12, no 58). Lefebvre (Syndic de), 2004 CSC 63, porte sur la location à long terme, et non sur une vente à tempérament. La proposition, la faillite et les droits des tiers acquéreurs exigent des analyses distinctes, incluant toute suspension des recours.

Les effets de la vente à tempérament

Le transfert des risques

L'art. 1746 C.c.Q. met les risques à la charge de l'acheteur malgré la propriété conservée par le vendeur, sous réserve d'une convention contraire et de l'exception du contrat de consommation. Lu avec l'art. 1456, ce régime concerne normalement les risques après délivrance. Dans une vente régie par la L.p.c., l'art. 133 maintient les risques de perte ou de détérioration par force majeure chez le commerçant jusqu'au transfert de propriété, sous réserve de l'art. 145.

La déchéance du terme

Lorsque l'acheteur est en défaut d'effectuer un versement, le vendeur dispose de trois options :

1. Exiger le paiement du versement en retard.
2. Invoquer la déchéance du terme et réclamer tout le solde.
3. Demander la reprise de possession selon les art. 1748–1749 C.c.Q., dont les effets dépendent du recours hypothécaire exercé, comme l'explique la section sur la reprise ci-dessous.

La résolution de droit commun de la vente, avec restitution des prestations, constitue un recours distinct soumis aux art. 1604 et 1606 C.c.Q. (fasc. 12, par. 37–38).

La déchéance peut résulter d'une clause applicable, d'une vente sous contrôle de justice ou d'une cession par l'acheteur sans le consentement du vendeur (art. 1747–1748). L'art. 1514 vise aussi l'insolvabilité et la diminution des sûretés. Les dispositions fédérales et les suspensions de recours doivent être vérifiées avant l'exécution d'une dette accélérée.

Si le vendeur renonce à sa réserve de propriété, il peut encore exercer la priorité du vendeur impayé pour le prix d'un meuble vendu à une personne physique n'exploitant pas une entreprise (art. 2651(2) C.c.Q.).

Réserve de propriété et consignation

Le mécanisme de l'art. 2961.1 peut reporter la réserve sur des biens de remplacement appartenant à l'universalité visée. Il ne crée pas automatiquement un droit de propriété sur les recettes de revente. Toute fiducie ou sûreté sur ces recettes doit être valablement constituée; la seule appellation d'un compte en fidéicommis ne garantit pas une protection en faillite.

La reprise de possession

L'art. 1749 C.c.Q. assujettit la reprise aux règles d'exercice des droits hypothécaires, sous réserve du régime de consommation qu'il prévoit. Cette règle n'est pas limitée aux meubles dont la réserve doit être publiée selon l'art. 1745. Le vendeur doit signifier et publier un préavis conforme aux art. 2757–2758, identifiant le recours et accordant le délai applicable de délaissement. L'acheteur ou un intéressé peut remédier au défaut et payer les frais exigibles dans les limites des art. 2761–2762.

La prise en paiement éteint la dette; une vente peut laisser subsister un solde. Lorsque la moitié ou plus de l'obligation a été acquittée, la prise en paiement exige l'autorisation judiciaire, sauf délaissement volontaire (art. 2778). L'art. 2779 permet au débiteur ou au créancier hypothécaire subséquent d'exiger une vente selon ses conditions.

La réserve publiée dans les sept jours produit l'opposabilité depuis la vente. En l'absence de publication requise, la reprise ne peut viser que l'acheteur immédiat, sous réserve de ses charges. Si la publication est tardive, un sous-acquéreur peut aussi être visé lorsque son acquisition suit cette publication, avec les limites de l'art. 1749.

Exemple : l'acheteur commercial a acquitté 60 % de l'obligation lorsque le préavis est inscrit. Malgré une réserve publiée à temps, le vendeur doit respecter l'art. 2778 s'il demande la prise en paiement et que l'acheteur refuse le délaissement volontaire.

Exemple pratique : Vente à tempérament commerciale et défaut d'inscription au RDPRM

Scénario factuel

Illustration hypothétique; il ne s’agit pas d’un jugement rapporté. La société Usinage Nordique inc. a vendu un tour d'usinage à commande numérique à Précision Métal ltée pour 150 000 $ aux termes d'une vente à tempérament commerciale, avec 30 000 $ comptant et le solde payable en 24 mensualités de 5 000 $. Le contrat contenait une stipulation expresse de réserve de propriété conservant le titre entre les mains du vendeur jusqu'à complet paiement. Usinage a livré l'équipement à l'usine le 1er février, mais a négligé d'inscrire sa réserve au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM).

Le 15 mai, Précision Métal revend le tour à Atelier Laurentien inc. pour 110 000 $ comptant. Préalablement, Atelier Laurentien consulte le RDPRM et ne découvre aucune inscription. En juillet, Précision Métal fait défaut et dépose une cession de biens en faillite. Usinage Nordique réclame la reprise de possession de la machine auprès d'Atelier Laurentien.

La vente à tempérament selon la L.p.c.

Formation et formalisme

L'acheteur-consommateur peut invoquer la lésion.

La vente à tempérament de consommation est soumise à des exigences particulières. La L.p.c. exige un écrit en double exemplaire contenant les renseignements présentés selon le modèle prévu par règlement (art. 134). Le consommateur peut généralement résoudre un prêt d'argent ou un contrat assorti d'un crédit, dont une vente à tempérament, sans frais ni pénalité dans les deux jours suivant celui où les parties détiennent leur exemplaire; ce délai est de dix jours pour un contrat de crédit à coût élevé (art. 73).

L'exercice du droit suit les art. 75–79 : remise du bien déjà livré lors de la réception des exemplaires ou, dans les autres cas, au choix, remise du bien ou envoi d'un avis écrit au commerçant ou à son représentant, puis restitution. Le fait ou la faute du consommateur empêchant de rendre le bien dans son état initial peut faire obstacle au dédit. L'exception réglementaire de l'automobile neuve déjà livrée doit être vérifiée (art. 70 du règlement d'application).

Les exigences de forme incluent des mentions obligatoires relatives au taux de crédit, aux frais de crédit et à leurs composantes (art. 67 à 72, 83, 91 et 92 L.p.c.), ainsi qu'aux droits de chaque partie en cas de défaut. Sont interdites les clauses permettant la reprise du bien sans le consentement de l'acheteur ou l'autorisation du tribunal, ainsi que les clauses interdisant au consommateur de déplacer le bien à l'intérieur du Québec (art. 136 L.p.c.).

Le non-respect des exigences peut permettre la nullité ou la suppression des frais de crédit selon l'art. 271 L.p.c., sous réserve de la défense d'absence de préjudice. La sanction propre aux art. 66 à 150 L.p.c. est l'annulation de plein droit de la réserve de propriété (art. 135 L.p.c.), transformant la vente à tempérament en simple vente à terme et privant le vendeur de sa sûreté réelle.

Effets et sanctions dans le droit de la consommation

Le transfert des risques obéit à une règle différente de celle du C.c.Q. L'art. 133 L.p.c. maintient les risques de perte par cas fortuit à la charge du vendeur jusqu'au transfert de propriété. Ce régime correspond à l'exception de consommation prévue à l'art. 1746 C.c.Q.

Le consommateur peut rembourser tout ou partie de sa dette avant échéance sans pénalité (art. 93). L'art. 102 encadre la cession séparée d'un effet de commerce. Selon l'art. 103, le cessionnaire n'acquiert pas plus de droits que le commerçant et répond solidairement de ses obligations jusqu’au montant de la créance lors de la cession ou, s’il la cède à son tour, jusqu’au paiement reçu. Une suspension de paiement doit avoir un fondement juridique et demeurer proportionnée à l'inexécution; un vice ne permet pas automatiquement de cesser indéfiniment tout versement.

La déchéance du terme est permise par clause contractuelle, mais son exercice est strictement encadré (art. 104 à 110 L.p.c.). Le vendeur doit donner un avis écrit et un état de compte à l'acheteur en défaut. Dans les 30 jours de leur réception, le consommateur peut remédier au défaut ou demander au tribunal l'une des deux mesures faisant obstacle à la déchéance : la modification des modalités de paiement ou l'autorisation de remettre le bien au vendeur. La remise effectuée sous cette autorisation éteint l'obligation contractuelle du consommateur et permet au vendeur de conserver les paiements déjà reçus (art. 110 L.p.c.). La demande doit aussi être signifiée avant l'expiration de ce délai : le seul dépôt ne préserve pas le recours de l'art. 107 (art. 108 L.p.c.; fasc. 12, par. 66). À défaut de correction du manquement ou de signification de la demande dans le délai, la déchéance prend effet et le vendeur peut réclamer le solde.

La reprise de possession en droit de la consommation

Le vendeur peut passer de la déchéance du bénéfice du terme à la reprise du bien, ou inversement, seulement après l'expiration du premier délai de 30 jours. Il doit envoyer un nouvel avis qui accorde au consommateur un nouveau délai de 30 jours à compter de sa réception pour remédier au défaut ou remettre le bien (art. 146 L.p.c.). Ces recours ne peuvent être cumulés. Lorsqu'un jugement ayant force de chose jugée cristallise le recours choisi, des difficultés d'exécution ne permettent pas d'intenter une nouvelle action fondée sur l'autre recours (fasc. 12, no 60). Une remise « volontaire » obtenue sous pression illicite est sans effet.

La procédure de reprise est soumise à deux conditions cumulatives. Le vendeur doit d'abord donner un avis écrit conforme au modèle prévu par règlement (art. 139 L.p.c.), indiquant la date et le montant de chaque versement échu et non acquitté. Si, au moment du défaut, l'acheteur a acquitté au moins la moitié de la somme de l'obligation totale et du versement comptant, le commerçant doit obtenir la permission du tribunal pour procéder à la reprise (art. 142 L.p.c.).

Le tribunal évalue la demande selon plusieurs critères (art. 109 et 143 L.p.c.) :

1. Le montant total de la convention, le montant payé et le solde dû.
2. La valeur du bien au moment du défaut.
3. La capacité de payer de l'acheteur, appréciée en fonction de ses revenus.
4. La raison du défaut : malchance ou insouciance.

Si la demande est rejetée, le tribunal peut modifier les modalités de paiement et les risques passent exceptionnellement du vendeur à l'acheteur (art. 144 et 145 L.p.c.). L'autorisation judiciaire permet la reprise. L'obligation contractuelle de l'acheteur s'éteint lors de la remise volontaire ou de la reprise forcée du bien à la suite de l'avis, et le vendeur conserve les versements déjà reçus (art. 141 L.p.c.).

Dans les 30 jours de l'avis, l'acheteur peut remédier au défaut ou remettre volontairement le bien au vendeur (art. 140 L.p.c.). La remise volontaire éteint l'obligation de payer le solde. Toute procédure non conforme aux prescriptions de la loi est nulle.

La vente d'immeubles à usage d'habitation

La garantie de qualité

L'art. 1794 soumet aux garanties du contrat d'entreprise, avec adaptations, la vente par un entrepreneur de son terrain avec un bâtiment résidentiel bâti ou à bâtir, ainsi que la vente par un promoteur. Il ne transforme pas tout revendeur particulier en constructeur.

Selon l'art. 2118, l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur et le technologue professionnel ayant, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, ainsi que le sous-entrepreneur pour son ouvrage, peuvent être solidairement responsables d'une perte qualifiée survenant dans les cinq ans de la fin des travaux, sous réserve des art. 2119–2121. L'art. 2120 vise les malfaçons existant à la réception ou découvertes dans l'année suivante : le délai court de la réception, et non automatiquement de la vente. L'art. 2103 concerne les matériaux; l'art. 2124 assimile à l'entrepreneur le promoteur qui vend l'ouvrage qu'il a construit ou fait construire.

Exemple : une perte structurelle se manifeste quatre ans après la fin des travaux. Le recours de l'art. 2118 dépend des conditions légales et du rôle de chaque intervenant. Le délai ne se calcule pas simplement depuis la date d'achat du logement.

Le contrat préliminaire

Le constructeur ou promoteur qui vend un immeuble résidentiel bâti ou à bâtir à une personne physique qui l'acquiert pour l'occuper elle-même doit recourir au contrat préliminaire (art. 1785–1786 C.c.Q.), avec ou sans vente du sol. Certaines transformations importantes peuvent être visées; une revente ordinaire ou un achat d'investissement ne l'est pas automatiquement. Ce contrat doit contenir :

• Le nom et l'adresse du vendeur et du promettant-acheteur.
• L'ouvrage à réaliser et sa date de délivrance.
• Le prix de vente et, le cas échéant, les modalités de révision.
• Les droits réels grevant l'immeuble.
• Les informations utiles sur les caractéristiques de l'immeuble.

Le contrat doit prévoir une faculté de dédit dans les dix jours de l'acte. Si la note d'information requise n'est pas remise à la signature, le droit demeure ouvert tant qu'elle n'est pas reçue et durant les dix jours suivant sa réception (art. 1785, al. 2). Un délai conventionnel plus long est possible. Une indemnité n'est due que si elle est convenue, et ne peut excéder 0,5 % du prix (art. 1786, al. 3). Ces protections ne peuvent être écartées d'avance.

Selon l'art. 1793 actuel, l'absence, les erreurs ou les lacunes du contrat préliminaire ou de la note d'information peuvent justifier nullité et dommages-intérêts sur preuve d'un préjudice sérieux. L'acheteur peut préférer une réduction équivalente de ses obligations tout en maintenant la vente. L'action doit être intentée dans les 90 jours de la vente ou dans les 90 jours suivant l'assemblée extraordinaire de l'art. 1104, selon le cas.

Exemple. Un promoteur vend un condo sans contrat préliminaire ou en omettant la faculté de dédit. L'acheteur peut demander la nullité de la vente en prouvant un préjudice sérieux, même sans établir un vice du consentement classique.

Règles propres à la copropriété et aux grands ensembles

Pour la vente d'une fraction de copropriété divise, l'art. 1792 C.c.Q. protège l'acheteur lorsque la déclaration de copropriété n'a pas encore été inscrite : il peut résoudre la vente si l'inscription n'intervient pas dans les 30 jours à compter de la date où elle peut l'être. Cette résolution s'opère sans formalités judiciaires.

La vente en copropriété divise appelle une vérification des documents requis. L'art. 1787 actuel exige la note d'information pour les ventes visées de fractions de copropriété divise, de parts indivises résidentielles, de résidences avec installations communes et de certains droits de jouissance périodique et successive. Il n'existe plus de minimum de dix unités. Le document doit être remis à la signature du contrat préliminaire. Il contient notamment :

• Les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs, accompagnés du plan de l'ensemble du projet.
• Le plan de développement et le sommaire du devis descriptif.
• La description des installations communes et des parties privatives.
• Les renseignements sur la gérance de l'immeuble.
• Un état du budget prévisionnel sur une base annuelle d'occupation complète (art. 1791 C.c.Q.), incluant dettes, créances, charges communes et contribution au fonds de prévoyance.
• Le cas échéant, l'état des baux consentis par le promoteur sur les parties privatives ou communes (art. 1789 C.c.Q.).

Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou convention d'indivision et du règlement de l'immeuble, même à l'état d'ébauche, doit être annexé (art. 1788). Le défaut de note relève expressément de l'art. 1793, avec ses conditions et délais. L'art. 1791.1 impose aussi la protection intégrale des acomptes versés aux constructeurs ou promoteurs pour l'achat d'une fraction divise par les moyens prescrits.

L'art. 1093 définit le promoteur pour le chapitre de la copropriété par la propriété d'au moins la moitié des fractions à la publication de la déclaration ou par certaines acquisitions subséquentes. Détenir la moitié des unités à n'importe quelle date n'est pas un critère universel de garantie du constructeur. La L.p.c. n'assujettit pas la vente immobilière à toutes les garanties mobilières; ses art. 6–6.1 déterminent les dispositions applicables, dont les pratiques interdites relatives aux dimensions à l'art. 221 b) et la présomption pertinente de l'art. 253.

Exemple pratique : Contrat préliminaire de copropriété et exercice de la faculté de dédit

Scénario factuel

Illustration hypothétique; il ne s’agit pas d’un jugement rapporté. Alexandre Roy a conclu un contrat préliminaire (art. 1785 C.c.Q.) avec Promotrice Urbaine inc. visant l'achat sur plan d'un appartement terrasse dans une tour résidentielle de 45 logements à Montréal pour 620 000 $, versant un acompte de 30 000 $. Alexandre entend occuper lui-même le logement.

Promotrice Urbaine a omis de remettre la note d'information obligatoire (art. 1787 C.c.Q.) détaillant le budget prévisionnel et les charges communes au moment de la signature, ne la transmettant que six jours plus tard. Huit jours après réception de la note, Alexandre avise la promotrice par écrit qu'il exerce sa faculté de dédit (art. 1785 C.c.Q.) et exige la restitution de ses 30 000 $. La promotrice refuse, arguant que le délai de 10 jours courait dès la signature du contrat préliminaire et invoque une clause pénale forfaitaire de 10 %.

Repères législatifs et jurisprudentiels

Les art. 1745–1749 distinguent propriété, publicité et reprise. Pour la vente résidentielle, les art. 1785–1794 doivent être lus avec les garanties des art. 2118–2124. L'arrêt Ouellet (Syndic de) doit être replacé dans le droit de la faillite applicable aux faits; Lefebvre (Syndic de) concerne le louage à long terme.

Liste de vérification pratique

• Qualifier l'opération et les parties avant de choisir le régime C.c.Q. ou L.p.c.
• Obtenir un véritable accord sur la réserve et publier si requis; sept jours assurent l'effet rétroactif selon l'art. 1745 actuel.
• Vérifier les droits intervenus et le droit de la faillite avant la reprise.
• Utiliser les modèles réglementaires actuels de contrat et d'avis en consommation.
• Distinguer le dédit ordinaire de deux jours du délai de dix jours du crédit à coût élevé et vérifier les exceptions.
• Vérifier le seuil de moitié applicable, le délai pour corriger le défaut et l'autorisation judiciaire.
• Remettre les documents requis à la signature sans appliquer l'ancien seuil de dix unités.
• Contrôler le délai de dédit, la protection des acomptes et les brefs délais de l'art. 1793.
• Calculer les garanties de construction depuis la fin des travaux ou la réception, selon la règle applicable.